Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 18.03.2015 wichtige neue Grundsätze für die Wirksamkeit von Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen aufgestellt.
1. Unrenoviert übergebene Mieträume
In dem ersten verhandelten Verfahren (Az.: VIII ZR 185/14) hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch AGB-Klauseln auf den Mieter übertragen werden können.
Dem Mieter dürfen zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung (jedenfalls ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter) nicht formularmäßig Schönheitsreparaturen auferlegt werden, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben wurde.
Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.
Ein zu Mietbeginn gewährter Nachlass von nur einer halben Monatsmiete stelle in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
2. Quotenabgeltungsklauseln
In dem zweiten verhandelten Verfahren (Az.: VIII ZR 242/13) hat der BGH entschieden, dass ein Anspruch des Vermieters auf anteilige Kostentragung nach einer sog. Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.
Quotenabgeltungsklauseln legen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem klauselmäßig vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liege darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme.
Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.