Typische Inhalte eines Gewerberaummietvertrages

Mietverträge über Gewerberäume haben typischerweise bestimmte Inhalte, die bei Entwurf, Verhandlung und Auslegung eines Vertrags zu beachten sind.

1. Notwendige Inhalte

Mietverträge über Gewerberäume müssen, um wirksam zu sein, stets die folgenden Festlegungen enthalten:

• den Vermieter und den Mieter,
• den Mietgegenstand,
• den Mietbeginn und die Mietdauer,
• die Höhe der Miete.

2. Schriftform erforderlich

Der Mietvertrag ist nach § 550 BGB grundsätzlich schriftlich abzuschließen. Wird er nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, ist er nicht nichtig, sondern gleichwohl wirksam.

Wenn ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, so gilt er für unbestimmte Zeit. Das bedeutet, dass er frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mieträume gekündigt werden kann. Für befristete Mietverträge wird so eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit eröffnet.

Es müssen sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, vor allem Mietgegenstand, Miete, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses, aus der Vertragsurkunde ergeben, außerdem weitere Vertragsbestimmungen, wenn diese nach dem Willen der Parteien ein wichtiger Vertragsbestandteil sein sollen.

Auch nachträgliche Änderungen und Ergänzungen über wesentliche Regelungspunkte müssen schriftlich fixiert und mit einem Bezug zur ursprünglichen Vertragsurkunde versehen werden, um die Schriftform zu wahren.

3. Weitere häufige Regelungen

Regelmäßig finden sich in Mietverträgen über Gewerberäume auch Festlegungen zu folgenden Problemkreisen:

• die Ausstattung der Mieträume, etwa verbunden mit einer Verpflichtung des Vermieters zu Umbau oder Renovierung vor Mietbeginn,
• zur Mietdauer eine Bestimmung, nach der sich das Mietverhältnis nach Ablauf der festgelegten Mietzeit automatisch verlängert, wenn es nicht zuvor gekündigt wird, oder nach der dem Mieter ein Option gewährt wird, mit der er eine Verlängerung des Vertragsverhältnisses verlangen kann,
• zur Miethöhe eine Bestimmung, nach der der Mieter zusätzlich zur monatlichen Grundmiete Betriebskosten als monatliche Pauschale oder als monatliche Vorauszahlungen zu zahlen hat. Bei Festlegung einer Betriebskostenvorauszahlung muss der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen, auch hierzu finden sich häufig Regelungen.
• eine Regelung über die Veränderung der Miete während der Mietdauer. Häufig wird eine Staffelmiete vereinbart. Vereinbart wird auch oft eine Anpassung der Miete gemäß den Änderungen des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte. Diese ist zulässig, wenn der Mietvertrag über mindestens 10 Jahre läuft oder der Mieter über Kündigungsverzichte oder Optionen das Recht hat, eine Vertragsverlängerung auf mindestens 10 Jahre zu verlangen.
• Regelmäßig verlangt der Vermieter eine Sicherheitsleistung des Mieters. Diese wird vom Mieter dann je nach Vereinbarung geschuldet, zum Beispiel als Barkaution, Beibringung einer Bankbürgschaft oder Patronatserklärung.
• Häufig wird auch zwischen den Vertragsparteien vereinbart, welche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Vermieter und welche der Mieter auszuführen hat. Mitunter wird der Vermieter nur die grundlegenden Arbeiten (“an Dach und Fach”) vorzunehmen haben.
• Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen trifft nach der Gesetzeslage den Vermieter, wird aber regelmäßig vertraglich auf den Mieter übertragen.
• Oft regeln die Parteien, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Untervermietung seiner Mieträume berechtigt ist. Ohne vertragliche Regelung ist der Mieter nur aufgrund einer Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung berechtigt.
• Vor allem in Mietverträgen über Ladenlokale finden sich Regelungen über einen Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters, über eine Sortimentsbindung oder über eine Betriebspflicht des Mieters.
• Schließlich finden sich oft von der gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen. Wenn eine besondere Vereinbarung fehlt, ist eine ordentliche Kündigung bei einem unbefristeten Vertrag über Geschäftsräume bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig. Befristete Verträge können grundsätzlich nur aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden.

Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel. 0201 / 24058-0