Balkone beschäftigen häufig die Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht, insbesondere wenn die Wohnungseigentümer nachträglich bauliche Maßnahmen an bestehenden Balkonen beschließen oder Balkone nachträglich anbringen möchten.
Zunächst ist immer zu fragen, ob Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
Bei dann erforderlichen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft über bauliche Maßnahmen an bestehenden Balkonen oder über die Neuanbringung von Balkonen kommt es regelmäßig auf die rechtliche Einordnung der Maßnahme an, und damit auch, mit welcher Mehrheit ein Beschluss gefasst werden muss.
1. Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Alle Bestandteile eines Balkons oder einer Loggia sind gemeinschaftseigentumsfähig, einige bestimmte Bestandteile sind auch sondereigentumsfähig.
Was Gegenstand des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ist, bestimmt grundsätzlich das Wohnungseigentumsgesetz, sofern in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nicht abweichende oder ergänzende Regelungen getroffen sind.
Teile von Balkonen können daher grundsätzlich zum Sondereigentum gehören, wenn dies in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan ausdrücklich bestimmt ist.
Diejenigen Teile eines Balkons, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, oder durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestalt des Gebäudes verändert würde, stehen jedoch zwingend im Gemeinschaftseigentum.
Zwingend Gemeinschaftseigentum sind demnach:
- Balkongitter, Balkongeländer, Balkonbrüstungen, Balkondecke, Bodenplatte, Balkontüren, Isolierschicht,
- der aufgebrachte Estrich, soweit er temperatur- und schalldämmenden Zwecken dient,
- die Trennwand zum Nachbarbalkon sowie eine an der Trennwand angebrachte Mauer.
Sondereigentumsfähig sind
- der so genannte Balkonraum als solcher,
- ein Plattenbelag,
- Innenputz und -anstrich einer Brüstung,
- Innenanstrich einer Balkontür,
- Pflanztröge.
Sondereigentumsbereiche eines Balkons sind immer Bestandteil des Sondereigentums an einer Wohnung. Niemals kann der Balkon isoliertes Sondereigentum sein.
2. Bauliche Veränderung oder Modernisierung?
Sind Veränderungen an Balkonen beabsichtigt, ist zunächst zu klären, ob die Veränderung das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betrifft.
Veränderungen allein am Sondereigentum kann der jeweilige Wohnungseigentümer selbst beauftragen.
Wenn die Veränderung das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist zu fragen, ob es sich um eine erstmalige Herstellung, eine bauliche Veränderung, eine Modernisierung oder eine modernisierende Instandsetzung handelt. Hiervon hängt es ab, welche Mehrheit für eine Beschlussfassung erforderlich ist.
Die erstmalige Herstellung von Balkonen, die sich bereits aus der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan oder den genehmigten Bauplänen ergibt oder erkennbar wird, ist keine bauliche Veränderung. Hierüber kann mit Mehrheit beschlossen werden.
Das Neuanbringen von Balkonen ist eine auf Dauer angelegte Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die das äußere Erscheinungsbild betrifft und damit grundsätzlich eine bauliche Veränderung darstellt.
Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind in der Regel auch beispielsweise
- die Verglasung des Balkons,
- das Anbringen einer Markise zum Sonnenschutz,
- die Errichtung oder Entfernung einer Balkontrennwand.
Zu baulichen Veränderungen ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss und zusätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme einen erheblichen Nachteil erleiden, erforderlich.
Für die Frage, ob ein erheblicher Nachteil besteht, der die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordert, kommt es auf die optische Beeinträchtigung des Gesamteindrucks an.
Die Vergrößerung maroder Balkone im Zuge einer Sanierung kann eine Modernisierung darstellen. Diese kann durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Die Sanierung baufälliger Balkone oder die Installation eines Balkongeländers anstelle einer massiven Balkonbrüstung können modernisierende Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen sein, über die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.
Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen