Im Folgenden sollen kurz die Voraussetzungen dargestellt werden, unter denen im BGB-Werkvertrag, im VOB-Bauvertrag und im Bauträgervertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung Abschlagszahlungen angefordert werden können.

BGB-Werkvertrag

§ 632a BGB regelt die Voraussetzungen, unter denen der Auftragnehmer Abschlagszahlungen verlangen kann, wie folgt:

1. Der Auftragnehmer hat eine vertragsgemäße Leistung erbracht.
2. Der Anspruch auf Abschlagszahlung entsteht nur in der Höhe, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat, einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
3. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden.
4. Die A-Konto-Rechnung des Auftragnehmers muss eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen.
5. Abschlagszahlungen können nur in angemessenen zeitlichen Abständen verlangt werden.
6. Ist der Auftraggeber ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, hat der Auftragnehmer nur dann einen Anspruch auf Abschlagszahlung, wenn er dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs leistet.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Durch Individualvereinbarung können die Vertragsparteien etwa durch einen Zahlungsplan die vorstehenden Grundsätze abbedingen.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen geht dies grundsätzlich nicht.

VOB-Bauvertrag

§ 16 Abs. 1 VOB/B regelt die Voraussetzungen, unter denen der Auftragnehmer Abschlagszahlungen fordern kann, wie folgt:

1. Der Auftragnehmer hat eine vertragsgemäße Leistung erbracht.
2. Der Anspruch auf Abschlagszahlung entsteht in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
3. Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
4. Abschlagszahlungen sind auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten zu gewähren.
5. Der Auftragnehmer stellt beim Auftraggeber einen Antrag auf Abschlagszahlung.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für die für die geforderte Leistung eigens angefertigten und bereitgestellten Bauteile sowie für die auf der Baustelle angelieferten Stoffe oder Bauteile, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl das Eigentum an ihnen übertragen oder entsprechende Sicherheit gegeben wird.

Die Fälligkeit der Abschlagszahlung hängt nicht von einer Abnahme der Werkleistung ab.

Der Anspruch auf Abschlagszahlungen geht mit Erteilung der Schlussrechnung unter, außerdem, wenn der Vertrag durch Kündigung beendet ist oder der Auftragnehmer seine Leistung vollständig erbracht hat.

Bauträgervertrag

Abschlagszahlungen im Rahmen von Bauträgerverträgen können in Abweichung von § 632a BGB nur nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gefordert werden.

Ein Bauträger darf Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrags erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Rechtswirksamkeit des Bauträgervertrags und Fehlen vertraglicher Rücktrittsrechte,
2. Eintragung einer Auflassungsvormerkung am Vertragsobjekt im Grundbuch, bei Wohnungs- oder Teileigentum oder Wohnungs- oder Teilerbbaurecht muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,
3. Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen,
4. Erteilung der Baugenehmigung oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, entsprechende Bestätigung der zuständigen Behörde oder Selbstattest des Bauträgers, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf,

Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus § 3 Abs. 1 MaBV.

Der Bauträger darf die Vermögenswerte bei Einhaltung der vorgenannten Voraussetzungen in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen.

Die mögliche Zusammensetzung der Teilbeträge ergibt sich aus den folgenden Höchstsätzen des § 3 Abs. 2 MaBV:

- 30 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

von der restlichen Vertragssumme

- 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 3 % für den Estrich,
- 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 % für die Fassadenarbeiten,
- 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Sofern einzelne der vorgenannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.

Die Festlegung der Raten erfolgt im Bauträgervertrag.

Andere Zahlungsvereinbarungen zum Nachteil des Erwerbers (z.B. Teilung der Raten oder zusätzliche Raten) sind im Zweifel unwirksam.

Der Bauträger ist nicht an die Zahl der Abschlagsraten oder deren Höhe gebunden, wenn er eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellt. Er kann dann auch Raten für andere Gewerke vereinbaren und dabei in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehene Raten unterteilen.