Im Folgenden soll der Ablauf eines Räumungsrechtsstreits kurz dargestellt werden. Die Darstellung gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Für die Räumungsklage bei der Gewerberaummiete gelten andere Regelungen.

Beendigung des Mietverhältnisses

Eine Räumungsklage des Vermieters setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet worden ist. Es sind folgende Beendigungsgründe möglich:

• Ordentliche Kündigung

• Außerordentliche Kündigung

• Zeitablauf bei Zeitmietverträgen

• Aufhebungsvertrag

Bei einer Kündigung durch den Vermieter können je nach Lage des Einzelfalls eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung möglich sein.

Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

• wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen) oder sie unbefugt einem Dritten überlasst,

• wenn der Mieter mit der Zahlung der geschuldeten Miete im gesetzlich bestimmten Umfang in Verzug ist (z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon)

• eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. dauernde unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm).

Andere Gründe sind etwa ständige unpünktliche Mietzahlungen oder ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist und schriftlich erklärt werden. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die außerordentliche Kündigung genannt werden.

Ordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus.)
Folgende Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter von Wohnraum kommen u.a. in Betracht:

• erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, die nicht schon zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (z.B. vorsätzliche Zahlungsrückstände),

• Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes,

• Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen. Der Vermieter soll den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht belehren.

Dem Mieter steht gegen ordentliche Kündigungen des Vermieters ein Widerspruchsrecht zu (Sozialklausel). Er muss seinen Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Die Frage, ob der Widerspruch Erfolg hat, erfordert eine Abwägung der Interessen des Mieters, seiner Familie und anderer Angehörige seines Haushalts mit den Interessen des Vermieters.

Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Erhebung einer Räumungsklage bei Gericht.

Eine auf künftige Räumung gerichtete Klage ist zulässig, wenn der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet und nicht bereit ist, die Wohnung fristgerecht zu räumen.

Eine Räumungsklage kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter bereits freiwillig dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Miete verschafft und vollständig geräumt, vor allem sämtliche Schlüssel übergeben hat.

Der Vermieter kann eine Räumungsklage mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche wie etwa auf zu entrichtende Miete oder auf Schadensersatz verbinden.

Schutzrechte zugunsten des Mieters

Bei Wohnräumen wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und die fällige Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mieträume zahlt oder sich eine öffentliche Stelle (etwa das Sozialamt) sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Regelung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Im Fall einer Verurteilung zur Räumung von Wohnraum kann das Gericht dem Mieter grundsätzlich auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils betragen.

Auf Antrag des Mieters kann das Vollstreckungsgericht eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einststellen, wenn die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Der Antrag muss grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin gestellt werden.

Ablauf der Räumungsvollstreckung

Die Räumungsvollstreckung geschieht dadurch, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist. Die Möbel und das sonstige Hab und Gut des Mieters werden vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Mieter oder einer zu seiner Familie gehörigen oder in dieser Familie dienenden erwachsenen Person übergeben oder zur Verfügung gestellt. Ist weder der Mieter noch eine der genannten Personen anwesend, so hat der Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Mieters zunächst in Verwahrung zu bringen. Die Kosten der Zwangsräumung hat der Mieter zu tragen.

Eine günstigere Variante stellt die sog. Berliner Räumung dar: Der Vermieter macht an sämtlichen Gegenständen in der Wohnung sein Vermieterpfandrecht geltend, der Gerichtsvollzieher setzt daraufhin nur den Mieter persönlich aus dem Besitz der Wohnung, und der Gläubiger selbst leert danach im Wege der Pfandverwertung bzw. der Entrümpelung die Wohnung. Der Vermieter spart so den Kostenvorschuss hinsichtlich der Transport- und Lagerkosten der Wohnungseinrichtung.