Wenn der Mieter einer Wohnung verstirbt, steht der Vermieter oftmals vor ungeahnten Problemen. Im Folgenden sollen die Rechte und Pflichten dargestellt werden, die sich bei Tod des Mieters von Wohnraum für den Vermieter ergeben.
Bei Tod des Vermieters ist die Lage klar: Der Erbe des Vermieters tritt mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein und steht dem Mieter als neuer Vertragspartner zur Verfügung.
Bei Tod eines Mieters gibt es einige gesetzliche Sonderregelungen.
Es wird danach unterschieden, ob ein alleiniger Mieter oder einer von mehreren Mietern stirbt.
1. Versterben eines alleinigen Mieters
Mit dem Tod des alleinigen Mieters treten die folgenden Personen in den Wohnungsmietvertrag ein:
a) an erster Stelle der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt,
b) wenn der Ehegatte nicht im gemeinsamen Haushalt wohnt, die Kinder des Mieters, wenn diese mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt leben,
c) der Lebenspartner des Mieters, auch dann, wenn Kinder eintreten
d) andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintreten.
e) andere Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintreten.
In den Mietvertrag eingetretene Personen können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt in den Mietvertrag als nicht erfolgt.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Personen, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Mietschulden.
2. Versterben eines von mehreren Mietern
Sind mehrere der vorgenannten Personen (z.B. Ehegatten, Lebenspartner, Kinder) gemeinsam Mieter, so wird der Mietvertrag mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
3. Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben
Wenn beim Tod des Mieters keine Personen in das Mietverhältnis eintreten und das Mietverhältnis mit ihnen nicht fortgesetzt wird, so wird es mit dem Erben des Mieters fortgesetzt.
In diesem Fall können sowohl der Erbe als auch der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Die Frist läuft ab der Erlangung der Kenntnis vom Tod des Mieters und davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Wenn zunächst unbekannt bleibt, wer Erbe geworden ist, empfiehlt es sich häufig, beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers zu beantragen, dem gegenüber der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses erklären kann und der ihm als weiterer Ansprechpartner zur Verfügung steht.
Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen