Besonders häufige Gründe für eine Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses durch den Vermieter sind der Eigenbedarf und ein Zahlungsverzug des Mieters. Im Folgenden stelle ich die wichtigsten Kündigungsgründe des Vermieters, die formellen Anforderungen an die Erklärung einer Kündigung, die Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters und den Ablauf eines Räumungsrechtsstreits dar.
Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum kann je nach Sachverhalt durch ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung oder Aufhebungsvertrag beendet werden.
Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis grundsätzlich nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus.
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Vermieter ein Mietverhältnis auch außerordentlich fristlos kündigen, auch wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Frist vereinbart sein sollte.
I. Kündigungsgründe
1. Eigenbedarf
Einer der häufigsten Gründe für die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum durch den Vermieter ist der Eigenbedarf.
Der Vermieter von Wohnräumen kann ein Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er Gründe für Eigenbedarf geltend machen kann, also wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
a) Begünstigter Personenkreis
Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn eine der folgenden Personen die Wohnung zukünftig für sich selbst nutzen will:
- der Vermieter selbst,
- der Ehegatte des Vermieters,
- enge Familienangehörige des Vermieters, etwa Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel oder Geschwister,
- Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. 01. 2010, Az. VIII ZR 159/09),
- Schwiegereltern,
- der Schwager des Vermieters, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 03. 03. 2009, Az. VIII ZR 247/08),
- weiter entfernte Familienangehörige, wenn eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen besteht,
- eine nichteheliche Lebensgefährtin oder deren Kind und Stiefkinder oder Pflegekinder, aber nur dann, wenn der Vermieter diese schon bisher dauernd in seinen Haushalt aufgenommen hatte.
b) Mehrheit von Vermietern und Gesellschaften
Bei Miteigentümern oder Erbengemeinschaften als Vermieter genügt es, wenn einer ihrer Mitglieder oder dessen Angehörigen die Räume nutzen will.
Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft, GbR) als Vermieter kann sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).
c) Gründe für Eigenbedarf
Der Vermieter muss für den Eigenbedarf vernünftige, nachvollziehbare Gründe angeben.
Die folgenden Gründe kommen etwa in Betracht:
- eine Heirat,
- der Wunsch, Kinder zu bekommen,
- der Wunsch, Kinder in getrennten Zimmern unterzubringen,
- die Unterbringung einer Pflegeperson,
- der Wunsch, wesentlich näher zum Arbeitsplatz zu wohnen,
- ein Arbeitsplatzwechsel,
- der Wunsch nach einer kleineren oder größeren Wohnung.
Es genügt, wenn der Bedarf nach Wohnraum bei einem Familien- oder Hausangehörigen besteht.
Der Eigenbedarf muss bei Ausspruch der Kündigung und bei Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein.
Ein rechtsmissbräuchliches Verlangen muss der Mieter nicht beachten. So muss der Vermieter etwa dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in der Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung anbieten.
Ob ein sog. Berufs- oder Geschäftsbedarf als Kündigungsgrund anerkannt wird, hängt unter anderem davon ab, ob der Vermieter die Mietwohnung nur überwiegend oder ausschließlich für seine geschäftliche Tätigkeit verwenden möchte (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16).
d) Kündigungserklärung und Kündigungsfrist
Der Vermieter muss die Kündigung schriftlich erklären und sämtliche Gründe für sein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben angeben.
Die Kündigung muss die folgenden Angaben enthalten:
- die Person, für die die Wohnung benötigt wird,
- die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Nicht erforderlich sind Angaben darüber, ob Alternativen im Haus vorhanden sind und warum diese zur Deckung des Eigenbedarfs nicht in Betracht kommen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15).
Andere Gründe als die angegebenen werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstehen.
Die Kündigung hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Räume um jeweils drei Monate.
Der Eigenbedarfsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigungserklärung und noch bei Ablauf der Kündigungsfrist bestehen.
Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, wenn sich diese entweder im selben Haus oder in derselben Anlage befindet.
Bei Verletzung dieser Anbietpflicht wird die Eigenbedarfskündigung aber nicht unwirksam, sondern der Mieter erlangt einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).
2. Verwertungskündigung
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt auch vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Beispiele hierfür sind vor allem, wenn der Vermieter beabsichtigt, das Grundstück zu veräußern oder das auf dem Grundstück stehende Gebäude mit Mietwohnungen abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen.
Die Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen des Vermieters getragen wird.
Ein erheblicher Nachteil liegt vor, wenn die Einbußen einen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Fall eines Verlustes der Wohnung erwachsen. Es ist eine Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und seines Besitzrechts und dem Verwertungsinteresse und Eigentumsrecht des Vermieters erforderlich. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist die Frage, ob der Kaufpreis für die Immobilie im vermieteten Zustand deutlich unter dem Kaufpreis im nicht vermieteten Zustand liegt.
Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht.
Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
3. Kündigungssperre bei Umwandlung in Eigentumswohnung
Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
Diese Kündigungsbeschränkung gilt auch, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Dies gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
Die Frist beträgt nicht drei Jahre, sondern bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Landesverordnung bestimmt sind. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Frist fünf Jahre, Städte im Ruhrgebiet sind nicht betroffen.
4. Sonderfall: Zweifamilienhaus
Eine Besonderheit gilt für Mietverhältnisse in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, etwa für Einliegerwohnungen.
Der Vermieter kann ein solches Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder Verwertung, kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate.
Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben angeben, dass die Kündigung auf diese Voraussetzungen gestützt wird.
5. Weitere Gründe für ordentliche Kündigung
Für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter kommen auch die folgenden Gründe in Betracht:
- nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen des Mieters, die nicht schon zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (z.B. unerlaubte Tierhaltung, unbefugte Gebrauchsüberlassung, Beleidigung des Vermieters, vorsätzliche Zahlungsrückstände, fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen),
- sog. Betriebsbedarf eines vermietenden Unternehmens,
- beabsichtigter Abriss des Gebäudes.
6. Kündigungserklärung und Kündigungsfrist
Die ordentliche Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, sie erfolgt zum Ablauf des übernächsten Monats.
Bei einer Wohndauer von fünf Jahren oder mehr beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und bei einer Wohndauer von acht Jahren oder mehr neun Monate.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur schriftlich kündigen.
Er muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Der Vermieter sollte im Kündigungsschreiben einer Verlängerung des Mietverhältnisses infolge fortgesetzten Gebrauchs des Mieters nach § 545 BGB widersprechen.
Der Vermieter sollte den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht (Sozialklausel, siehe unten) belehren.
Eine ordentliche Kündigung ist nicht zulässig bei auf bestimmte Zeit eingegangenen Wohnungsmietverhältnissen (sog. Zeitmietverträgen) und bei einvernehmlichem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts.
7. Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel)
Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel).
Der Mieter kann dann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.
Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Der Mieter muss den Widerspruch gegen die Kündigung spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dem Vermieter gegenüber erklären.
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
Nach Widerspruch des Mieters findet dann eine Abwägung der beiderseitigen Interessen statt.
Regelmäßig wird das Mietverhältnis aufgrund der Sozialklausel nur so lange fortgesetzt, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, etwa einige Monate.
Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ist ein Ausnahmefall und kommt nur selten vor, etwa bei einer schweren Erkrankung des Mieters oder seiner Familienangehörigen.
8. Zahlungsverzug des Mieters
a) Berechnung des Zahlungsverzugs
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen,
- wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils hiervon in Verzug ist, oder
- wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Der Rückstand muss die Grundmiete und etwaige Betriebskostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen erfassen. Rückstände mit Betriebskostennachzahlungen sind unbeachtlich.
Bei Verzug mit einem geringeren Teil der Miete kommt unter Umständen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung in Betracht.
b) Kündigungserklärung
Die fristlose Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter den Zahlungsverzug als Grund benennen und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffern.
Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss der Vermieter regelmäßig nicht zuvor abmahnen.
Üblicherweise wird dem Mieter mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine sog. Ziehfrist eingeräumt, innerhalb der der Mieter zu räumen hat und die meist eine Woche beträgt.
c) Ausschluss der Kündigung und Schonfristzahlung
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ausgeschlossen, wenn der Mieter zuvor den Rückstand bezahlt.
Eine Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung, etwa mit einer Schadensersatzforderung gegen den Vermieter, befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird auch dann nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Miete und einer etwaigen Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.
Dies gilt nicht, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zu zwei Jahren zuvor bereits versucht wurde und diese nach der vorgenannten Regelung nachträglich unwirksam geworden war.
d) Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Zahlungsrückstände des Mieters rechtfertigen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12, bereits eine ordentliche Kündigung, wenn sie
- den Betrag einer Monatsmiete übersteigen und
- im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat andauern.
Damit ist eine ordentliche Kündigung auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der für fristlose Kündigungen geltenden Zahlungsfristen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich.
Weitere Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist, dass der Mieter die Gründe für seine verspätete Zahlung verschuldet hat. Der Mieter kann sich etwa auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit berufen.
Die Schonfristzahlung lässt nur die fristlose Kündigung unwirksam werden. Wenn der Vermieter zugleich eine ordentliche Kündigung wegen der Zahlungsrückstände ausgesprochen hat, so bleibt diese trotz nachträglicher Mietzahlung wirksam.
e) Sonderregelungen aufgrund der COVID-19-Pandemie
Der Bundestag hat in seinem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.3.2020 verschiedene Regelungen getroffen, die auch Miet- und Pachtverhältnisse betreffen.
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume (insbesondere über Wohn- oder Geschäftsräume) nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19 Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.
Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Dies betrifft etwa Kündigungen wegen Zahlungsrückständen, wenn das Kündigungsrecht bereits vor dem 1.4.2020 bestanden hat, bei Wohnraum auch etwa Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen.
Von den vorgenannten Grundsätzen kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Die vorgenannten Regelungen sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
Die vorgenannten Regelungen sind nur bis zum 30.6.2022 anzuwenden. Bis dahin müssen also Mieter und Pächter die von Ihnen einbehaltenen Mieten bzw. Pachtzinsen nachgezahlt haben.
9. Verzug mit der Kautionszahlung
Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt auch vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung, insbesondere einer Barkaution, in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.
Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind hierbei nicht zu berücksichtigen.
Der Vermieter muss dem Mieter vor der Kündigung keine Frist zur Abhilfe setzen und ihn auch nicht abmahnen.
Die Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter zuvor den Rückstand bezahlt.
Eine fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung wird nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Kaution befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.
10. Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter
Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.
Weitere Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:
- wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen),
- wenn der Mieter die Mieträume unbefugt einem Dritten überlässt,
- eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. Beleidigungen oder persönliche Angriffe gegen Vermieter, Hausverwalter oder Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm),
- ständige unpünktliche Mietzahlungen oder
- ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.
Der Vermieter muss den Mieter in diesen Fällen vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss er dann innerhalb einer angemessenen Frist und schriftlich erklären. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die außerordentliche Kündigung genannt werden.
II. Räumungsklage und Räumungsvollstreckung
1. Räumungsklage
Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht und die Schlüssel übergibt, bleibt dem Vermieter nur, ihn bei Gericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu verklagen.
Zuständiges Gericht ist das Amtsgericht, das für die Wohnräume örtlich zuständig ist.
Nach Erhebung der Räumungsklage stellt das Gericht die Klageschrift zunächst dem Mieter zu und fordert diesen auf, innerhalb von zwei Wochen seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und innerhalb von weiteren zwei Wochen zu der Sache Stellung zu nehmen.
Dann wird das Gericht zumeist einen Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmen, in dessen Verlauf die Angelegenheit mit den Parteien erörtert wird.
Mit einer Gesamtdauer des Verfahrens von fünf bis sechs Monaten sollte man rechnen.
Wenn sich der Mieter nicht bei Gericht meldet, erlässt das Gericht auf Antrag ohne mündliche Verhandlung ein sog. Versäumnisurteil, mit dem der Mieter zur Räumung verurteilt wird.
Häufig wird ein Räumungsprozess mit einem Vergleich der Parteien beendet, in dem sich der Mieter gegen Zahlung einer Umzugsbeihilfe und Einräumung einer Räumungsfrist zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet.
2. Räumungsfrist
Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits kann das Gericht dem Mieter auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag muss vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden, auf die das Urteil ergeht.
Ist in einem Urteil auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so muss der Mieter den Antrag spätestens zwei Wochen vor dem Tag stellen, an dem nach dem Urteil zu räumen ist.
Wenn sich der Mieter in einem vor Gericht geschlossenen Vergleich zur Räumung von Wohnraum verpflichtet hat, kann das Amtsgericht auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist einräumen, wenn der Mieter den Antrag auf Verlängerung spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Vergleich zu räumen ist, stellt.
Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen.
3. Räumungsvollstreckung
Wenn der Vermieter ein Räumungsurteil oder einen Räumungsvergleich erreicht hat, kann er die Zwangsräumung des Mieters durch den Gerichtsvollzieher beauftragen.
Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:
Bei Beauftragung der klassischen Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter in den Besitz ein. Der Gerichtsvollzieher schafft die Möbel und die sonstigen Vermögensgegenstände des Mieters weg und übergibt diese dem Mieter oder einem Familienangehörigen des Mieters.
Die Kosten der Zwangsräumung hat der Mieter zu tragen, der Vermieter hat aber einen entsprechenden Vorschuss vor allem für die Kosten des Umzugsunternehmens zu leisten.
Eine günstigere Variante stellt der beschränkte Vollstreckungsauftrag (sog. Berliner Räumung) dar:
Der Gerichtsvollzieher setzt dabei nur den Mieter persönlich aus dem Besitz der Mieträume, weist den Vermieter in den Besitz ein und protokolliert die vorgefundenen Gegenstände des Mieters. Der Vermieter muss danach die Sachen des Mieters selbst wegschaffen.
Der Vermieter spart so den Kostenvorschuss hinsichtlich der Umzugs- und Lagerkosten der Einrichtung.
In besonderen Ausnahmesituationen kann das Vollstreckungsgericht eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn wegen ganz besonderer Umstände eine Härte vorliegt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Dies kann vor allem bei drohender Obdachlosigkeit, gesundheitsbedingter Unfähigkeit zur Räumung oder Suizidgefahr des Mieters der Fall sein. Der Mieter muss den Antrag grundsätzlich zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin stellen.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel. 0201 / 24058-0
(Stand 11.6.2021)