Der Vermieter von Wohnraum kann die Miete unter folgenden Voraussetzungen erhöhen:
- im Einvernehmen mit dem Mieter,
- wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vorgesehen ist,
- unter den nachfolgend genannten Voraussetzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- aufgrund einer Modernisierung
- als Änderung einer Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung
Für bestimmte Wohnungen, etwa möbliertem Wohnraum und Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim, besteht die Möglichkeit zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aufgrund einer Modernisierung und zur Erhöhung der Betriebskosten nicht.
Im Folgenden sollen kurz die Voraussetzungen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgestellt werden.
Diese gelten auch für öffentlich geförderten Wohnraum, wenn die Förderzusage nach dem 31.12.2001 erteilt wurde.
Inhaltliche Voraussetzungen einer Mieterhöhung
Der Vermieter kann unter den folgenden Voraussetzungen die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen:
1. die Miete ist in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert (Wartefrist);
2. das Mieterhöhungsverlangen wird frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht (Jahressperrfrist).
Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhungen der Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung werden nicht berücksichtigt.
3. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird grundsätzlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, Erhöhungen der Betriebskostenpauschale bzw.-vorauszahlung ausgenommen, geändert worden sind.
4. Die Miete darf sich grundsätzlich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhungen der Betriebskostenpauschale abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).
Die Mietvertragsparteien können von diesen Grundsätzen nicht durch Vereinbarung zum Nachteil des Mieters abweichen.
Förmliche Voraussetzungen einer Mieterhöhung
Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen
1. in Textform erklären und
2. begründen.
Zur Begründung kann er insbesondere Bezug nehmen auf
- einen einfachen Mietspiegel,
- einen qualifizierten Mietspiegel,
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- Vergleichsmieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, der im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach jeweils vier Jahren neu erstellt wurde, Angaben für die Wohnung, so muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf eine andere Begründung stützt.
Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erforderlich
Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter ihr zustimmt oder wenn er durch Klage auf Zustimmung verurteilt wird.
Nach dem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens.
Wenn der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Bei einer nur teilweisen Zustimmung schuldet er die erhöhte Miete in dem Umfang seiner Zustimmung.
Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, wird die Mieterhöhung nur dann wirksam, wenn der Vermieter erfolgreich auf Erteilung der Zustimmung klagt.
Die Mieterhöhungsklage muss innerhalb einer Klagefrist von drei weiteren Monaten erhoben werden, andernfalls ist sie unzulässig.
Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den genannten Anforderungen an Form und Begründung nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Prozess nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Überlegungsfrist zu.
Auch von diesen Grundsätzen können die Mietvertragsparteien nicht zum Nachteil des Mieters abweichen.
Mieterhöhung bei Modernisierung
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die
- den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
- nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken
(Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Die Mietvertragsparteien können hiervon nicht zum Nachteil des Mieters Abweichendes vereinbaren.
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung bedarf nicht der Zustimmung des Mieters und keiner Mieterhöhungsklage. Wenn der Mieter den geforderten Erhöhungsbetrag nicht bezahlt, kann der Vermieter unmittelbar auf Zahlung klagen.
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den vorstehend genannten Grundsätzen geltend, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dies ist nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung möglich.
Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.