Beendigung des Mietverhältnisses

Eine Räumungsklage des Vermieters setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet worden ist. Es sind folgende Beendigungsgründe möglich:

• Ordentliche Kündigung

• Außerordentliche Kündigung

• Zeitablauf bei Zeitmietverträgen

• Aufhebungsvertrag

Bei einer Kündigung durch den Vermieter können je nach Lage des Einzelfalls eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung möglich sein.

Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

• wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen) oder sie unbefugt einem Dritten überlasst,

• wenn der Mieter mit der Zahlung der geschuldeten Miete im gesetzlich bestimmten Umfang in Verzug ist (z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon)

• eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. dauernde unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm).

Andere Gründe sind etwa ständige unpünktliche Mietzahlungen oder ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist und schriftlich erklärt werden. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die außerordentliche Kündigung genannt werden.

Ordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus.)
Folgende Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter von Wohnraum kommen u.a. in Betracht:

• erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, die nicht schon zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (z.B. vorsätzliche Zahlungsrückstände),

• Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes,

• Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen. Der Vermieter soll den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht belehren.

Dem Mieter steht gegen ordentliche Kündigungen des Vermieters ein Widerspruchsrecht zu (Sozialklausel). Er muss seinen Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Die Frage, ob der Widerspruch Erfolg hat, erfordert eine Abwägung der Interessen des Mieters, seiner Familie und anderer Angehörige seines Haushalts mit den Interessen des Vermieters.

Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Erhebung einer Räumungsklage bei Gericht.

Eine auf künftige Räumung gerichtete Klage ist zulässig, wenn der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet und nicht bereit ist, die Wohnung fristgerecht zu räumen.

Eine Räumungsklage kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter bereits freiwillig dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Miete verschafft und vollständig geräumt, vor allem sämtliche Schlüssel übergeben hat.

Der Vermieter kann eine Räumungsklage mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche wie etwa auf zu entrichtende Miete oder auf Schadensersatz verbinden.

Schutzrechte zugunsten des Mieters

Bei Wohnräumen wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und die fällige Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mieträume zahlt oder sich eine öffentliche Stelle (etwa das Sozialamt) sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Regelung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Im Fall einer Verurteilung zur Räumung von Wohnraum kann das Gericht dem Mieter grundsätzlich auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils betragen.

Auf Antrag des Mieters kann das Vollstreckungsgericht eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einststellen, wenn die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Der Antrag muss grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin gestellt werden.

Ablauf der Räumungsvollstreckung

Die Räumungsvollstreckung geschieht dadurch, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist. Die Möbel und das sonstige Hab und Gut des Mieters werden vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Mieter oder einer zu seiner Familie gehörigen oder in dieser Familie dienenden erwachsenen Person übergeben oder zur Verfügung gestellt. Ist weder der Mieter noch eine der genannten Personen anwesend, so hat der Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Mieters zunächst in Verwahrung zu bringen. Die Kosten der Zwangsräumung hat der Mieter zu tragen.

Eine günstigere Variante stellt die sog. Berliner Räumung dar: Der Vermieter macht an sämtlichen Gegenständen in der Wohnung sein Vermieterpfandrecht geltend, der Gerichtsvollzieher setzt daraufhin nur den Mieter persönlich aus dem Besitz der Wohnung, und der Gläubiger selbst leert danach im Wege der Pfandverwertung bzw. der Entrümpelung die Wohnung. Der Vermieter spart so den Kostenvorschuss hinsichtlich der Transport- und Lagerkosten der Wohnungseinrichtung.

Vereinbarungen

Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern die Vereinbarung als Regelungsinstrument zur Verfügung. Vereinbarungen sind Verträge, die formfrei durch eine entsprechende Übereinkunft sämtlicher Eigentümer zustande kommen.

Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander für die Zukunft in Ergänzung oder Abweichung zum Wohnungseigentumsgesetz. Die Vereinbarung ist die Grundordnung der Gemeinschaft, gewissermaßen ihre Satzung.

Die Wohnungseigentümer können auch von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt.

Beispiele für eine Vereinbarung sind etwa die Begründung eines Sondernutzungsrechts oder die Aufstellung von Regelungen zur Einberufung oder Durchführung der Eigentümerversammlung.

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (also gegen einen späteren Erwerber) nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Ein Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung besteht grundsätzlich nur, soweit einem Wohnungseigentümer ein Festhalten an einer geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Beschlüsse

Beschlüsse werden durch die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit gefasst.

Sie sind allerdings nur dann rechtmäßig, wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung (in einer sog. Öffnungsklausel) den Wohnungseigentümern für die entsprechende Angelegenheit ausdrücklich eine Beschlusskompetenz einräumt und sie damit zur Mehrheitsentscheidung ermächtigt.

Beispiele für gesetzliche Beschlusskompetenzen sind etwa

• der Beschluss über einen ordnungsmäßigen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Benutzung der Aufzüge, der gemeinsamen Waschmaschine, Begrenzung der Musikausübung) oder

• der Beschluss über eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Aufstellung einer Hausordnung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Aufstellung eines Wirtschaftsplans).

Ein Beschluss erfordert eine Abstimmung der Wohnungseigentümer über einen Beschlussantrag in einer Eigentümerversammlung, die Feststellung des Versammlungsleiters, dass der Beschlussantrag die notwendige Mehrheit erhalten hat, und die entsprechende Verkündung des Versammlungsleiters.

Was nicht vereinbart werden kann, kann auch nicht beschlossen werden. Wenn eine Regelung der Eigentümer von einer Vereinbarung oder dem Gesetz abweichen soll und Grundlage mehrerer Entscheidungen werden soll, kann sie nur vereinbart, nicht aber beschlossen werden.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer gelten auch ohne Eintragung ins Grundbuch gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (das heißt gegen einen späteren Erwerber).

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss nur durch eine fristgerecht erhobene Anfechtungsklage durch das Gericht auf formelle und materielle Rechtmäßigkeit und Ordnungsmäßigkeit überprüfen lassen. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Der Verkäufer kann sich auf einen vertraglichen Haftungsausschluss aber nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. So stehen dem Käufer trotz vertraglich vereinbartem Haftungsausschluss Gewährleistungsansprüche wegen eines Sachmangels zu, soweit er Arglist des Verkäufers nachweisen kann. Der Käufer kann in diesem Fall also gleichwohl Mängelbeseitigung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten.

Begriff der Arglist

Arglist des Verkäufers setzt neben der Kenntnis des Mangels voraus, dass der Verkäufer weiß oder zumindest für möglich hält und er billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und er bei Offenbarung den Vertrag nicht oder zumindest nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

Eine betrügerische Absicht des Verkäufers ist nicht erforderlich (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).

Offenbarungspflicht des Verkäufers

Eine Haftung des Verkäufers wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels setzt zusätzlich voraus, dass er den Mangel von sich aus dem Käufer offenbaren musste.

Für den Kauf eines Hausgrundstücks hat der Bundesgerichtshof eine Pflicht zur Offenbarung verborgener wesentlicher Mängel angenommen (BGH, Urteil vom 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).

Feuchtigkeitsschäden stellen offenbarungspflichtige Umstände dar (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).

Der Verkäufer ist auch verpflichtet, ungefragt einen solchen Mangel zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).

Eine mangelhafte Außenabdichtung, z.B. eine mangelhafte äußere Kellerabdichtung, stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2011, Az. 5 U 78/06).

Hausschwamm muss wegen der besonderen Gefährlichkeit eines derartigen Befalls selbst dann vom Verkäufer offenbart werden, wenn ein früher aufgetretener Befall technisch einwandfrei beseitigt wurde (KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88).

Ein aktueller Befall mit Hausbock muss jedenfalls dann offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat. Dagegen muss der Verkäufer einen früheren Befall des Dachstuhls mit Hausbock nicht von sich aus offenbaren (KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88).

Eine asbesthaltige Fassadenverkleidung begründet einen offenbarungspflichtigen Sachmangel (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09). Ebenso liegt ein aufklärungspflichtiger Sachmangel vor, wenn bei beabsichtigten Fassadenbohrungen zur Anbringung von Außenlampen und einer Überdachung krebserregender Asbeststaub austritt (BGH, Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08).

Undichtigkeit des Daches und Mängel der Heizungsanlage können ebenfalls offenbarungspflichtige Umstände darstellen (BGH, Urteil vom 22.11.1996, Az. V ZR 196/95).

Den Verkäufer trifft keine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

Wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht, aus dem sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, und der Verkäufer die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsehen wird, trifft den Verkäufer insoweit keine Offenbarungspflicht.

Durch die Übergabe nur von Finanzierungsunterlagen, auch wenn diese eine Baubeschreibung enthalten, wird die Offenbarungspflicht nicht erfüllt. (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

Vor allem bei einem Haus mit hohem Alter, das eine nicht optimale Außenwandisolierung nahelegt, muss der Käufer einer augenfälligen Kellerfeuchtigkeit nachgehen, während den Verkäufer insoweit keine Offenbarungspflicht trifft (OLG Oldenburg, Urteil vom 30.06.2003, Az. 15 U 31/03).

Darlegungs- und Beweislast

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, insbesondere für die Kenntnis des Verkäufers, trägt der Käufer.

Der Käufer kann sich aber bei einer Täuschung durch Verschweigen darauf beschränken, die fehlende Offenbarung durch den Verkäufer zu behaupten.

Der Verkäufer muss dann in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise die erfolgte Aufklärung spezifizieren. Bei unterbliebener Aufklärung muss der Verkäufer diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise konkretisieren, aufgrund deren er davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

BGB-Werkvertrag

§ 632a BGB regelt die Voraussetzungen, unter denen der Auftragnehmer Abschlagszahlungen verlangen kann, wie folgt:

1. Der Auftragnehmer hat eine vertragsgemäße Leistung erbracht.
2. Der Anspruch auf Abschlagszahlung entsteht nur in der Höhe, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat, einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
3. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden.
4. Die A-Konto-Rechnung des Auftragnehmers muss eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen.
5. Abschlagszahlungen können nur in angemessenen zeitlichen Abständen verlangt werden.
6. Ist der Auftraggeber ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, hat der Auftragnehmer nur dann einen Anspruch auf Abschlagszahlung, wenn er dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs leistet.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Durch Individualvereinbarung können die Vertragsparteien etwa durch einen Zahlungsplan die vorstehenden Grundsätze abbedingen.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen geht dies grundsätzlich nicht.

VOB-Bauvertrag

§ 16 Abs. 1 VOB/B regelt die Voraussetzungen, unter denen der Auftragnehmer Abschlagszahlungen fordern kann, wie folgt:

1. Der Auftragnehmer hat eine vertragsgemäße Leistung erbracht.
2. Der Anspruch auf Abschlagszahlung entsteht in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
3. Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
4. Abschlagszahlungen sind auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten zu gewähren.
5. Der Auftragnehmer stellt beim Auftraggeber einen Antrag auf Abschlagszahlung.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für die für die geforderte Leistung eigens angefertigten und bereitgestellten Bauteile sowie für die auf der Baustelle angelieferten Stoffe oder Bauteile, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl das Eigentum an ihnen übertragen oder entsprechende Sicherheit gegeben wird.

Die Fälligkeit der Abschlagszahlung hängt nicht von einer Abnahme der Werkleistung ab.

Der Anspruch auf Abschlagszahlungen geht mit Erteilung der Schlussrechnung unter, außerdem, wenn der Vertrag durch Kündigung beendet ist oder der Auftragnehmer seine Leistung vollständig erbracht hat.

Bauträgervertrag

Abschlagszahlungen im Rahmen von Bauträgerverträgen können in Abweichung von § 632a BGB nur nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gefordert werden.

Ein Bauträger darf Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrags erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Rechtswirksamkeit des Bauträgervertrags und Fehlen vertraglicher Rücktrittsrechte,
2. Eintragung einer Auflassungsvormerkung am Vertragsobjekt im Grundbuch, bei Wohnungs- oder Teileigentum oder Wohnungs- oder Teilerbbaurecht muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,
3. Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen,
4. Erteilung der Baugenehmigung oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, entsprechende Bestätigung der zuständigen Behörde oder Selbstattest des Bauträgers, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf,

Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus § 3 Abs. 1 MaBV.

Der Bauträger darf die Vermögenswerte bei Einhaltung der vorgenannten Voraussetzungen in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen.

Die mögliche Zusammensetzung der Teilbeträge ergibt sich aus den folgenden Höchstsätzen des § 3 Abs. 2 MaBV:

- 30 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

von der restlichen Vertragssumme

- 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 3 % für den Estrich,
- 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 % für die Fassadenarbeiten,
- 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Sofern einzelne der vorgenannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.

Die Festlegung der Raten erfolgt im Bauträgervertrag.

Andere Zahlungsvereinbarungen zum Nachteil des Erwerbers (z.B. Teilung der Raten oder zusätzliche Raten) sind im Zweifel unwirksam.

Der Bauträger ist nicht an die Zahl der Abschlagsraten oder deren Höhe gebunden, wenn er eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellt. Er kann dann auch Raten für andere Gewerke vereinbaren und dabei in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehene Raten unterteilen.

Die Entscheidung:

Im entschiedenen Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen, zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit bis zur maximalen Höhe von 135.000,00 EUR aufzunehmen.

Die Kreditaufnahme sollte ausschließlich dazu dienen, Miteigentümern, die durch die beschlossene Sonderumlage zu stark belastet werden, außerdem nicht selbst privat einen Kredit aufnehmen wollen oder können, die Möglichkeit zu geben, die Sonderumlage über die Wohnungs­eigentümergemeinschaft zu finanzieren.

Der Kredit sollte nur in der Höhe aufgenommen werden, der nicht durch die Zahlung der Sonderumlage gedeckt ist.

Die betreffenden Eigentümer, die von dem Kredit Gebrauch machen, sollten den auf sie entfallenden Kreditbetrag einschließlich der Zinsen in monatlichen Raten als Aufschlag zum Wohngeld oder aus der Instandhaltungsrücklage gemäß der Laufzeit des Kredits finanzieren.

Der Antragsteller im entschiedenen Fall hatte unter anderem diesen Tagesordnungspunkt angefochten.

Das Amtsgericht hatte der Beschlussanfechtung insoweit stattgegeben; das Landgericht Bielefeld hat die dagegen gerichtete Beschwerde zurückgewiesen.

Die Begründung:

Das Landgericht Bielefeld begründete seine Entscheidung wie folgt:

Der angefochtene Eigentümerbeschluss war zwar nicht nichtig, da der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich die Beschlusskompetenz über die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen zusteht. Auch bei dieser Form der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen handelt es sich grundsätzlich um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Der Eigentümerbeschluss war aber wirksam angefochten und damit für ungültig zu erklären.

Eine Kreditaufnahme kann nur dann mit Mehrheit beschlossen werden, wenn und soweit sie die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet.

Das gesetzliche Finanzierungsmodell der Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf ausgerichtet, zeitnah durch Eigenmittel der Wohnungseigentümer oder durch deren Ansammlung eine Deckung der Kosten, etwa für eine Instandsetzung herbeizuführen.

Es bleibt daher grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer vorbehalten, ob er den jeweiligen persönlichen Betrag aus Eigenmitteln oder über ein von ihm aufgenommenes Darlehen finanziert.

Daher ist die Gemeinschaft grundsätzlich zur Deckung ihres kompletten Finanzbedarfs durch Vorschusszahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet, ohne sich übermäßig zu verschulden.

Nach Aufnahme eines Darlehens würde auch derjenige Wohnungseigentümer, der eine Kreditaufnahme nicht wünscht, im Krisenfall in Höhe der Quote seines Miteigentumsanteils die anfallenden Zinsen und Tilgungsbeträge zahlen müssen.

Eine Darlehensaufnahme zur langfristigen Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen entspricht somit in aller Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Eine Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft kann nach der Entscheidung des Landgerichts Bielefeld nur unter den folgenden Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen:

1. Es besteht ein vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders regelbarer Finanzierungsbedarf.
2. Der darlehensfinanzierte Betrag übersteigt eine bestimmte Höhe nicht. Zulässig ist ein Betrag, der die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt.

Soweit das Darlehen darüber hinausgeht, widerspricht die Aufnahme z. B. für Kosten umfangreicher Sanierungsmaßnahmen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Beratertipp:

Ein den genannten Grundsätzen über eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechender Mehrheitsbeschluss kann nach der Entscheidung des Landgerichts Bielefeld gerichtlich angefochten werden.

Sachverhalt:

Die Beklagte war von der Klägerin im Rahmen eines VOB-Vertrages mit Abbrucharbeiten beauftragt. Während der Arbeiten kam es zu Meinungsverschiedenheiten über ein Nachtragsangebot der Beklagten. Der Auftragnehmer stellte die Bauarbeiten ein. Nachdem der Architekt der Klägerin die Beklagte fruchtlos zur Wiederaufnahme der Arbeiten aufgefordert hatte, entzog die Klägerin der Beklagten schriftlich den Auftrag. In der Folgezeit ließ sie die zunächst der Beklagten übertragenen Arbeiten von einem anderen Unternehmen ausführen und verlangte klageweise ihre hierdurch entstandenen Mehrkosten.

Entscheidung:

Das OLG Frankfurt am Main sprach der Klägerin die Erstattung der Mehrkosten für die Fertigstellung der Vertragsleistung aus § 8 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B zu.

Nach dem Urteil kann ein Kostenerstattungsanspruch auch auf der Grundlage einer Kündigung aus wichtigem Grund bestehen, die bei einem VOB-Vertrag möglich ist.

Wenn der Auftragnehmer die Arbeiten unberechtigt zur Durchsetzung eines Nachtrags einstellt und eine Fortsetzung binnen einer angemessen gesetzten Frist unterbleibt, kann dies eine schwerwiegende Verletzung der bauvertraglichen Kooperationspflicht und damit einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen.

Wann der Auftragnehmer in Nachtragsfällen die Arbeiten einstellen darf, ist umstritten. Auf jeden Fall hat der Auftragnehmer ein solches Recht, wenn der Auftraggeber die Nachtragsforderung dem Grunde nach zu Unrecht ablehnt.

Ein Recht des Auftragnehmers zur Verweigerung seiner Leistung hat aber jedenfalls die folgenden Voraussetzungen:

- die Nachtragsforderung muss dem Grunde nach berechtigt sein,

- die Voraussetzungen des § 2 Nr. 5 f. VOB/B sind gegeben (nachtragsfähige Leistungen, Anmeldung der Mehrkosten),

- die Nachtragsforderung ist dem Auftraggeber prüfbar dargelegt,

- die dem Auftraggeber zuzugestehende angemessene Prüfungsfrist ist verstrichen,

- der Auftraggeber bestätigt die Vergütung trotz Aufforderung nicht und

- es gibt keine Gegenforderungen oder Einbehalte des Auftraggebers, die den Vergütungsanspruch aufheben.

Das Nachtragsangebot muss etwa eine Begründung dazu enthalten, warum es sich um eine Zusatzleistung handeln soll, wie sich die geschätzte Menge errechnet und wie sich der angesetzte Einheitspreis aus dem vertraglichen Preisniveau herleitet. Der Auftragnehmer darf seine Arbeiten keinesfalls schon zwei Tage nach der Abgabe des Nachtragsangebots einstellen, sondern frühestens etwa zwei Wochen später.

Der Auftragnehmer ist nicht zur Leistungsverweigerung berechtigt, soweit sich die Nachtragsforderung auf die nach dem ursprünglichen Vertrag geschuldete Bauleistung bezieht, wenn diese von der Änderung nicht betroffen und unabhängig von ihr ausführbar ist.

Beratertipp:

Bevor der Auftragnehmer eines VOB-Vertrages die Bauarbeiten wegen einer Nachtragsforderung einstellt, muss er genau prüfen, ob die Voraussetzungen hierfür vorliegen.

Andernfalls riskiert er die Kündigung des Bauvertrags sowie die Auferlegung der Mehrkosten des Auftraggebers für dasjenige Unternehmen, das die Arbeiten zu Ende führt.

In einem durch das Oberlandesgericht Braunschweig mit Beschluss vom 18.10.2011 (Az. 1 U 68/10) entschiedenen Fall hatten Sanierungsarbeiten an der Jacobikirche in Göttingen stattgefunden.

Ein benachbarter Gastronomiebetrieb hatte daraufhin die Miete wegen einer Umsatzeinbuße von mehr als 30 % gemindert. Der Gastronomiebetrieb wurde vom Vermieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete in Anspruch genommen.

Nachdem der Mieter in erster Instanz antragsgemäß verurteilt worden war, blieb auch die Berufung des Mieters erfolglos.

Das Oberlandesgericht Braunschweig hat in seinem Beschluss die folgenden Grundsätze aufgestellt:

Eine Mietminderung erfordert grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft wird regelmäßig kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht.

Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse können nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mangel zu qualifizieren.

Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück können nur dann eine Mietminderung rechtfertigen, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Befindet sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz, ist grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen.

Eine Mietminderung kommt danach nur dann und ausnahmsweise in Frage, wenn das Publikum des Mieters die vermieteten Gewerberäume nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hatte bereits mit Urteil vom 23.09.2004 (Az. 33 C 1747/04-26) über die Zulässigkeit einer Mietminderung wegen Beeinträchtigungen aus großen Bauprojekten in der Frankfurter Innenstadt entschieden:

Sind große Bauprojekte in der weiteren Umgebung seit vielen Jahren ortsüblich, so berechtigen mit derartigen Maßnahmen einhergehende Beeinträchtigungen nicht zu einer Minderung der Miete.

In dem entschiedenen Sachverhalt hatte sich die Klägerin als Bauträger gegenüber den Beklagten zur Veräußerung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Einfamilienhauses zum Festpreis verpflichtet.

Die Zahlung dieses Betrages sollte nach einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan erfolgen, ein Teil davon nach Bezugsfertigkeit, ein anderer Teil nach vollständiger Fertigstellung. Die Beklagten hielten einen Teil der Vergütung wegen Mängeln der Bauleistung zurück und wurden nunmehr auf Zahlung verklagt.

Der Bundesgerichtshof hat das Recht der Beklagten zum Einbehalt eines Teils der Vergütung bestätigt und folgendes hierzu ausgeführt:

Der Erwerber eines Einfamilienhauses vom Bauträger darf die Zahlung einer nach Baufortschritt fälligen Rate des Vertragspreises wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern.

Die Mangelfreiheit der bis zum jeweiligen Bautenstand erbrachten Leistungen ist keine Voraussetzung für die Fälligkeit vertraglich vereinbarter Abschlagsforderungen. Der Erwerber hat vielmehr wegen solcher Mängel ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten sowie eines Druckzuschlages in angemessener Höhe.

Der Erwerber darf wegen Mängeln der Leistungen, die mit der nach Bezugsfertigkeit fällig werdenden Rate abgerechnet werden, auch dann einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, wenn er die Fertigstellungsrate noch nicht bezahlt hat.

Durch Schimmel können auch erhebliche unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner entstehen. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich allerdings nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden.

Baumangel oder falsche Lüftung?

Bei Feuchtigkeit und Schimmel beruft sich der Mieter regelmäßig auf einen mangelhaften Bauzustand, während der Vermieter ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters für den Mangel verantwortlich macht.

Wenn sich während der Mietzeit Feuchtigkeitserscheinungen oder Schimmel bilden, handelt es sich grundsätzlich um einen Sachmangel. Ursachen können der Zustand der Bausubstanz, unzureichende Isolierung des Gebäudes, mangelhafte Instandhaltung oder nachträgliche bauliche Veränderungen wie Maßnahmen zur Wärmedämmung sein.

Der Mieter muss so heizen und lüften, dass Feuchtigkeitserscheinungen möglichst vermieden werden. Dabei muss er eine Sorgfalt wie in eigenen Angelegenheiten walten lassen.

Oft tritt Feuchtigkeit nach Modernisierungsmaßnahmen wie dem Einbau neuer isolierverglaster Fenster auf. Mit dem Einbau neuer Fenster ändert sich regelmäßig der Luftaustausch gegenüber dem vorherigen Zustand, so dass der Mieter verpflichtet sein kann, sein Lüftungs- und Heizverhalten anzupassen.

Es ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, beim Einbau neuer Fenster Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. So muss er den Mieter etwa auf das Erfordernis zusätzlichen Lüftens hinweisen. Der Vermieter kann nach dem Einbau isolierverglaster Fenster auch verpflichtet sein, Dämmmaßnahmen zu beauftragen.

Mängelrechte

Wenn in der Wohnung Feuchtigkeit oder Schimmel auftreten, kann der Mieter für die Zeit, in der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung herabgesetzt ist, die Miete je nach Schwere des Mangels ganz oder teilweise mindern.

Zusätzlich kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen, wenn ein Mangel durch Feuchtigkeit oder Schimmel bereits bei Vertragsschluss besteht, später durch Verschulden des Vermieters entsteht, oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät.

Wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen. Zuvor sollte der Mieter Maßnahmen zur Beweissicherung treffen.

Wenn der Mieter die Feuchtigkeit bzw. den Schimmel bei Abschluss des Mietvertrages kannte, so stehen im die Rechte auf Mietminderung, Schadens- und Aufwendungsersatz nicht zu. Bei Kenntnis des Mangels muss sich der Mieter seine Rechte bei der Wohnungsübergabe vorbehalten.

Erfüllungsanspruch und Zurückbehaltungsrecht

Wenn Minderungs-, Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche wegen Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss ausgeschlossen sind, kann der Mieter in jedem Fall noch die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes der Mieträume verlangen.

Zur Durchsetzung dieses Herstellungsanspruchs kann der Mieter seine Miete bis zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter zurückbehalten. Er muss die zurückbehaltene Miete dann nach erfolgter Mängelbeseitigung nachbezahlen.

Ein Recht des Mieters zum Zurückbehalt der Miete kommt erst in Betracht, nachdem er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat oder der Mangel dem Vermieter sonst bekannt geworden ist.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Je nach Erheblichkeit der Feuchtigkeit bzw. des Schimmelbefalls kann der Mieter von Räumen, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, das Mietverhältnis wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung außerordentlich fristlos kündigen.

Zuvor muss der Mieter dem Vermieter vergeblich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt oder dem Vermieter eine erfolglose Abmahnung erteilt haben.

Eine Fristsetzung oder Abmahnung ist dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Der Bauherr hatte den Hauptunternehmer mit der Lieferung und Montage einer Lüftungsanlage und dieser den Subunternehmer mit verschiedenen Teilleistungen beauftragt.

Der Subunternehmer wurde von dem Hauptunternehmer zu den Baubesprechungen mit dem Ziel hinzugezogen, die Änderungswünsche des Bauherrn umzusetzen.

Im Rahmen dieser Baubesprechungen wurden dem Hauptunternehmer durch den Bauherrn Änderungswünsche unterbreitet, deren Ausführung der Subunternehmer im Einvernehmen mit dem Hauptunternehmer übernahm.

Eine Einigung über die Höhe der zusätzlichen Vergütung des Subunternehmers erfolgte nicht.

Mit der Schlussrechnung reichte der Subunternehmer seinen Nachtrag ein.

Ausgangspunkt für das Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken ist § 2 Abs. 5 VOB/B:

Werden durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, so ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Die Vereinbarung soll vor der Ausführung getroffen werden.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat nun in seinem Urteil folgendes festgestellt:

Eine geänderte Leistungsausführung im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B kann auch auf einer stillschweigenden Anordnung des Auftraggebers beruhen.

Die Handlungen des Hauptunternehmers waren als stillschweigende Änderungsanordnung zum Subunternehmervertrag auszulegen.

Die Annahme des Nachtragsangebots erfolgte durch die widerspruchslose Entgegennahme der nach Zugang des Nachtragsangebotes erbrachten Leistung.

Auch wenn eine einvernehmliche Einigung über den geänderten Preis zwischen den Vertragsparteien nicht zustande kommt, ist der vertragliche Anspruch auf Zahlung der Mehrvergütung nicht ausgeschlossen.

Vielmehr kann, wenn sich die Parteien über die Höhe der Vergütung nicht einigen, der Auftragnehmer auf die nach Maßgabe des § 2 Abs. 5 VOB/B zu bildende Vergütung klagen. Der Auftragnehmer muss hierbei prüfbar und substantiiert vortragen.

Die Höhe der Mehrvergütung wird dann durch das Gericht festgesetzt.

Die Mehrvergütungsforderung eines Subunternehmers kann nach dem Oberlandesgericht Saarbrücken auch dann berechtigt sein, wenn der Hauptunternehmer diese nicht bei seinem Auftraggeber durchsetzen kann.