Unter Hausgeld versteht man die Zahlungsansprüche aus beschlossenen Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen, die in dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer wurzeln und regelmäßig durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet werden.

Für das Hausgeld wird auch der Begriff Wohngeld verwendet.

Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld zu leisten.

Hausgeldansprüche entstehen erst durch einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder die Leistung zu einer Sonderumlage.

Anspruchsinhaber und damit Kläger ist der Verband der Wohnungseigentümer, nicht jedoch sämtliche Wohnungseigentümer als solche.

Regelmäßig wird zur Geltendmachung der Verband durch den Verwalter aufgrund einer Vollmacht vertreten, die ihm durch Verwaltervertrag, Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer erteilt werden kann.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den Zahlungsanspruch nur dann geltend machen, wenn er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer bevollmächtigt wurde. Er hat dann Zahlung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verlangen.

Das Hausgeld kann gerichtlich sowohl durch Antrag auf gerichtlichen Mahnbescheid als auch durch Klage geltend gemacht werden.

Die Klage wird gegen den säumigen Hausgeldschuldner, also gegen den Wohnungseigentümer gerichtet. Der Beklagte muss Hausgeldschuldner sein, entweder als Wohnungseigentümer oder etwa als sein Erbe.

Mit der Hausgeldklage können auch Verzugszinsen, Mahngebühren und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend gemacht werden.

Der Beklagte kann gegenüber der Hausgeldklage regelmäßig nicht einwenden, dass der Eigentümerbeschluss über den Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung unwirksam ist. Solche Einwendungen muss der Beklagte vielmehr fristgerecht im Wege einer Anfechtungsklage vorbringen. Auf die Nichtigkeit eines Beschlusses kann sich der Beklagte dagegen auch gegenüber einer Hausgeldklage berufen.

Eine Aufrechnung gegenüber einer Hausgeldklage ist nur mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung oder mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen möglich. Der Beklagte kann aber gegebenenfalls Widerklage erheben.

Normalerweise können mit der Hausgeldklage auch Ansprüche auf Hausgeld für künftige Zeiträume geltend gemacht werden.

1. im Einvernehmen mit dem Mieter,
2. wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vorgesehen ist,
3. unter den nachfolgend genannten Voraussetzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
4. aufgrund einer Modernisierung
5. als Änderung einer Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung

Für bestimmte Wohnungen, etwa möbliertem Wohnraum und Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim, besteht die Möglichkeit zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aufgrund einer Modernisierung und zur Erhöhung der Betriebskosten nicht.

Im Folgenden sollen kurz die Voraussetzungen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgestellt werden.

Diese gelten auch für öffentlich geförderten Wohnraum, wenn die Förderzusage nach dem 31.12.2001 erteilt wurde.

Inhaltliche Voraussetzungen einer Mieterhöhung

Der Vermieter kann unter den folgenden Voraussetzungen die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen:

1. die Miete ist in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert (Wartefrist);

2. das Mieterhöhungsverlangen wird frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht (Jahressperrfrist).

Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhungen der Betriebskostenpauschale oder  -vorauszahlung werden nicht berücksichtigt.

3. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird grundsätzlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, Erhöhungen der Betriebskostenpauschale bzw.-vorauszahlung ausgenommen, geändert worden sind.

4. Die Miete darf sich grundsätzlich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhungen der Betriebskostenpauschale abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).

Die Mietvertragsparteien können von diesen Grundsätzen nicht durch Vereinbarung zum Nachteil des Mieters abweichen.

Förmliche Voraussetzungen einer Mieterhöhung

Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen

1. in Textform erklären und

2. begründen.

Zur Begründung kann er insbesondere Bezug nehmen auf

1. einen einfachen Mietspiegel,
2. einen qualifizierten Mietspiegel,
3. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
4. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
5. Vergleichsmieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, der im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach jeweils vier Jahren neu erstellt wurde, Angaben für die Wohnung, so muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf eine andere Begründung stützt.

Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erforderlich

Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter ihr zustimmt oder wenn er durch Klage auf Zustimmung verurteilt wird.

Nach dem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens.

Wenn der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Bei einer nur teilweisen Zustimmung schuldet er die erhöhte Miete in dem Umfang seiner Zustimmung.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, wird die Mieterhöhung nur dann wirksam, wenn der Vermieter erfolgreich auf Erteilung der Zustimmung klagt.

Die Mieterhöhungsklage muss innerhalb einer Klagefrist von drei weiteren Monaten erhoben werden, andernfalls ist sie unzulässig.

Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den genannten Anforderungen an Form und Begründung nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Prozess nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Überlegungsfrist zu.

Auch von diesen Grundsätzen können die Mietvertragsparteien nicht zum Nachteil des Mieters abweichen.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die

• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken

(Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Die Mietvertragsparteien können hiervon nicht zum Nachteil des Mieters Abweichendes vereinbaren.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung bedarf nicht der Zustimmung des Mieters und keiner Mieterhöhungsklage. Wenn der Mieter den geforderten Erhöhungsbetrag nicht bezahlt, kann der Vermieter unmittelbar auf Zahlung klagen.

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den vorstehend genannten Grundsätzen geltend, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dies ist nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung möglich.

Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Beendigung des Mietverhältnisses

Eine Räumungsklage des Vermieters setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet worden ist. Es sind folgende Beendigungsgründe möglich:

• Ordentliche Kündigung
• Außerordentliche Kündigung
• Zeitablauf bei Zeitmietverträgen
• Aufhebungsvertrag

Bei einer Kündigung durch den Vermieter können je nach Lage des Einzelfalls eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung möglich sein.

Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

• wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen) oder sie unbefugt einem Dritten überlasst,
• wenn der Mieter mit der Zahlung der geschuldeten Miete im gesetzlich bestimmten Umfang in Verzug ist (z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon)
• bei Räumen, die keine Wohnräume sind, auch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. dauernde unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm).

Andere Gründe sind etwa ständige unpünktliche Mietzahlungen oder ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Dies sollte schriftlich erfolgen. Zumeist ist die Schriftform der Kündigungserklärung im Mietvertrag vereinbart.

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der vereinbarten oder (bei Fehlen einer Vereinbarung) der gesetzlichen Frist ist auch ohne sog. berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses möglich.

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart wurde.

Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen.

Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Erhebung einer Räumungsklage bei Gericht.

Ist die Geltendmachung des Anspruchs auf Räumung eines Grundstücks oder eines Raumes, der anderen als Wohnzwecken dient, an den Eintritt eines Kalendertages geknüpft, so kann Klage auf künftige Räumung erhoben werden.

Eine auf künftige Räumung gerichtete Klage ist auch zulässig, wenn der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet und nicht bereit ist, fristgerecht zu räumen.

Eine Räumungsklage kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter bereits freiwillig dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Miete verschafft und vollständig geräumt, vor allem sämtliche Schlüssel übergeben hat.

Der Vermieter kann eine Räumungsklage mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche wie etwa auf zu entrichtende Miete oder auf Schadensersatz verbinden.

Schutzrechte zugunsten des Mieters

Die Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist durch das Gericht ist für Gewerberäume grundsätzlich nicht vorgesehen.

Auf Antrag des Mieters kann das Vollstreckungsgericht aber eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einststellen, wenn die Räumung unter Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Der Antrag muss grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin gestellt werden.

Ablauf der Räumungsvollstreckung

Die Räumungsvollstreckung geschieht dadurch, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist. Die Möbel und das sonstige Hab und Gut des Mieters werden vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Mieter oder einem Bevollmächtigten des Mieters übergeben oder zur Verfügung gestellt. Ist weder der Mieter noch ein Bevollmächtigter anwesend, so hat der Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Mieters zunächst in Verwahrung zu bringen. Die Kosten der Zwangsräumung hat der Mieter zu tragen.

1.       Arten des Maklervertrags

Je nach dem Inhalt des Maklervertrags unterscheidet man den einfachen Maklerauftrag, den Alleinauftrag und den erweiterten oder qualifizierten Maklerauftrag

a)      Einfacher Maklerauftrag

Bei dem einfachen Maklerauftrag darf der Verkäufer bzw. Vermieter als Maklerkunde einen weiteren oder anderen Makler einschalten. Der Makler ist nicht verpflichtet, für den Kunden tätig zu werden.

b)      Alleinauftrag

Der Alleinauftrag ist der häufigste Maklervertragstyp. Der Maklerkunde ist nicht berechtigt, einen weiteren Makler zu beauftragen. Der Makler ist zum Tätigwerden für seinen Kunden verpflichtet.

c)       Erweiterter (qualifizierter) Maklervertrag

Bei einem erweiterten Maklervertrag ist der Makler zum Tätigwerden für seinen Kunden verpflichtet. Der Maklerkunde ist nicht berechtigt, einen weiteren Makler zu beauftragen. Er muss zudem sämtliche Interessenten an den Makler verweisen und den Makler zu Vertragsverhandlungen mit diesen hinzuziehen.

2.      Form des Maklervertrags

Ein Immobilienmaklervertrag kann grundsätzlich schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden. In Ausnahmefällen ist zur Wirksamkeit eine notarielle Beurkundung erforderlich.

a)      Schriftlicher Maklervertrag

In der Regel wird zwischen dem Makler und dem Verkäufer bzw. Vermieter ein schriftlicher Maklervertrag und zwischen dem Makler und dem Käufer bzw. Mieter ein mündlicher Vertrag oder ein Vertrag, der sich aus schlüssigem Verhalten ergibt, abgeschlossen.

Ein erweiterter Maklervertrag kann nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern nur individuell vereinbart werden.

b)      Mündlicher Maklervertrag

Ein Maklervertrag kann durch mündliche Vereinbarung geschlossen werden. Dies ist jedoch aus Beweisgründen nicht zu empfehlen.

c)       Stillschweigender Maklervertrag

Ein Maklervertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten in der Regel zwischen dem Makler und dem Interessenten (zumeist dem Käufer bzw. Mieter) zustande kommen.

Eine Annonce des Maklers in der Zeitung ist noch kein Angebot des Maklers zum Abschluss eines Maklervertrags.

Das Angebot des Maklers liegt erst in der Übersendung eines Exposés mit einem ausdrücklichen Provisionshinweis. Dieses Angebot nimmt der Maklerkunde etwa durch Vereinbarung eines Besichtigungstermins stillschweigend an.

Auch eine Internetanzeige des Maklers ist nach überwiegender Auffassung noch kein Vertragsangebot des Maklers. Ein bindendes Vertragsangebot wird aber teilweise schon darin gesehen, dass der Makler auf seine Homepage ein vollständiges Exposé mit Provisionshinweis einstellt.

Ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten kommt nicht zustanden, wenn

• der Käufer bzw. Mieter ausdrücklich erklärt, keine Maklerprovision zahlen zu wollen,
• der Käufer bzw. Mieter einen Besichtigungstermin ohne vorherigen Zugang eines Maklerangebots wahrnimmt,
• der Interessent sich eine Tätigkeit des Maklers nur gefallen lässt.

Der Käufer kann grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler bereits von der Verkäuferseite beauftragt und bezahlt wird.

Dem Makler ist zu raten, sein Provisionsverlangen stets ausdrücklich zu äußern.

d)      Notariell beurkundeter Maklervertrag

In Einzelfällen bedarf der Maklervertrag einer notariellen Beurkundung, wenn durch ihn ein mittelbarer Zwang zur Grundstücksveräußerung bzw. zum Grundstückserwerb ausgelöst wird.

Dies ist etwa der Fall, wenn eine pauschale Aufwandsvergütung des Maklers von mehr als 40 % des Erfolgshonorars für den Fall vereinbart wird, dass der Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht Abstand nimmt. Nach anderer Rechtsprechung soll schon eine Entgeltvereinbarung von 10 bis 15 % der Provision die Beurkundungspflicht auslösen.

3.       Gegenstand eines Maklervertrags

Die Parteien eines Maklervertrags sollten im Vertrag das Folgende vereinbaren:

• die Vertragsparteien
• den Hauptvertragstyp (z.B. Kauf oder Miete)
• die Art des Maklervertrags (z.B. einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag oder erweiterter Maklervertrag)
• die Tätigkeit des Maklers (Nachweistätigkeit oder Vermittlung)
• die Höhe der Maklerprovision bzw. Maklercourtage (Prozentsatz einschließlich Mehrwertsteuer)
• die zur Provisionszahlung verpflichtete Person
• die Vertragslaufzeit, ggfs. mit Kündigungsfristen

1.       Bauliche Veränderungen beim Sondereigentum

Der Wohnungseigentümer ist grundsätzlich zu baulichen Veränderungen seines Sondereigentums berechtigt.

Diese dürfen aber nicht

• das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen,
• einem anderen Wohnungseigentümer einen mehr als nur unerheblichen Nachteil zufügen,
• gegen das Gesetz oder Vereinbarungen oder Beschlüsse der Wohnungseigentümer verstoßen oder
• dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer widersprechen.

2.       Bauliche Veränderungen beim Gemeinschaftseigentum

a)       Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen sind

• nach Begründung des Wohnungseigentums vorgenommene,
• auf Dauer angelegte
• gegenständliche Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums,
• die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen.

Die Wohnungseigentümerversammlung ist berechtigt, über solche bauliche Veränderungen zu beschließen, sie hat also eine Beschlusskompetenz.

Es ist jedoch grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, die von einer solchen Maßnahme mehr als nur unerheblich beeinträchtigt werden.

Etwas anderes kann in der Gemeinschaftsordnung oder sonst durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorgesehen sein.

Beispiele für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind:

• eine Bebauung unbebauter Flächen,
• der Anbau eines Balkons oder einer Terrasse,
• der Ausbau des Dachgeschosses,
• die Errichtung eines Kinderspielplatzes oder einer Gartenhütte,
• der Einbau einer Satellitenempfangsanlage,
• das Aufstellen von Schränken im gemeinschaftlichen Treppenhaus.

Dasselbe gilt für bauliche Veränderungen im Rahmen von Sondernutzungsrechten, etwa:

• der Errichtung von Carports oder
• der Errichtung von Garten- und Gerätehäusern.

b)       Erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes

Die erstmalige Schaffung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums gemäß den Bauplänen, der Baubeschreibung und dem Aufteilungsplan und Maßnahmen zur Beseitigung anfänglicher Baumängel sind keine bauliche Veränderung, sondern Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Über sie können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen.

Beispiele können sein:

• die Vornahme schalldämmender Maßnahmen,
• die Errichtung eines baurechtlich vorgesehenen Kinderspielplatzes,
• die nachträgliche Bepflanzung einer Gartenanlage oder
• die Beseitigung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden durch Isolierung der Fassaden.

c)       Modernisierungen

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die

• den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder
• der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,

können durch eine sog. qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, wenn sie

• die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und
• keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Beispiele für Modernisierungen sind:

• der Einbau von Isolierglasfenstern statt einfach verglaster Fenster,
• das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage,
• der Einbau eines Aufzugs,
• die Herstellung von Stellplätzen,
• nicht aber die Aufstockung des Gebäudes oder ein Speicherausbau.

d)      Modernisierende Instandsetzung

Von der Modernisierung sind Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung abzugrenzen. Diese können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen.

Hierunter zählen Neuerungen, mit denen vorhandene Einrichtungen wegen bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturen technisch auf einen aktuellen Stand gebracht oder durch eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung ersetzt werden.

Beispiel hierfür ist

• eine Umrüstung der Ölzentralheizung auf Erdgasbefeuerung, wenn der Ausfall der Ölheizung absehbar ist.

Beendigung des Mietverhältnisses

Eine Räumungsklage des Vermieters setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet worden ist. Es sind folgende Beendigungsgründe möglich:

• Ordentliche Kündigung

• Außerordentliche Kündigung

• Zeitablauf bei Zeitmietverträgen

• Aufhebungsvertrag

Bei einer Kündigung durch den Vermieter können je nach Lage des Einzelfalls eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung möglich sein.

Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

• wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen) oder sie unbefugt einem Dritten überlasst,

• wenn der Mieter mit der Zahlung der geschuldeten Miete im gesetzlich bestimmten Umfang in Verzug ist (z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon)

• eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. dauernde unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm).

Andere Gründe sind etwa ständige unpünktliche Mietzahlungen oder ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist und schriftlich erklärt werden. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die außerordentliche Kündigung genannt werden.

Ordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus.)
Folgende Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter von Wohnraum kommen u.a. in Betracht:

• erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, die nicht schon zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (z.B. vorsätzliche Zahlungsrückstände),

• Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes,

• Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen. Der Vermieter soll den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht belehren.

Dem Mieter steht gegen ordentliche Kündigungen des Vermieters ein Widerspruchsrecht zu (Sozialklausel). Er muss seinen Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Die Frage, ob der Widerspruch Erfolg hat, erfordert eine Abwägung der Interessen des Mieters, seiner Familie und anderer Angehörige seines Haushalts mit den Interessen des Vermieters.

Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Erhebung einer Räumungsklage bei Gericht.

Eine auf künftige Räumung gerichtete Klage ist zulässig, wenn der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet und nicht bereit ist, die Wohnung fristgerecht zu räumen.

Eine Räumungsklage kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter bereits freiwillig dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Miete verschafft und vollständig geräumt, vor allem sämtliche Schlüssel übergeben hat.

Der Vermieter kann eine Räumungsklage mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche wie etwa auf zu entrichtende Miete oder auf Schadensersatz verbinden.

Schutzrechte zugunsten des Mieters

Bei Wohnräumen wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und die fällige Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mieträume zahlt oder sich eine öffentliche Stelle (etwa das Sozialamt) sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Regelung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Im Fall einer Verurteilung zur Räumung von Wohnraum kann das Gericht dem Mieter grundsätzlich auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils betragen.

Auf Antrag des Mieters kann das Vollstreckungsgericht eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einststellen, wenn die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Der Antrag muss grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin gestellt werden.

Ablauf der Räumungsvollstreckung

Die Räumungsvollstreckung geschieht dadurch, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist. Die Möbel und das sonstige Hab und Gut des Mieters werden vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Mieter oder einer zu seiner Familie gehörigen oder in dieser Familie dienenden erwachsenen Person übergeben oder zur Verfügung gestellt. Ist weder der Mieter noch eine der genannten Personen anwesend, so hat der Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Mieters zunächst in Verwahrung zu bringen. Die Kosten der Zwangsräumung hat der Mieter zu tragen.

Eine günstigere Variante stellt die sog. Berliner Räumung dar: Der Vermieter macht an sämtlichen Gegenständen in der Wohnung sein Vermieterpfandrecht geltend, der Gerichtsvollzieher setzt daraufhin nur den Mieter persönlich aus dem Besitz der Wohnung, und der Gläubiger selbst leert danach im Wege der Pfandverwertung bzw. der Entrümpelung die Wohnung. Der Vermieter spart so den Kostenvorschuss hinsichtlich der Transport- und Lagerkosten der Wohnungseinrichtung.

Vereinbarungen

Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern die Vereinbarung als Regelungsinstrument zur Verfügung. Vereinbarungen sind Verträge, die formfrei durch eine entsprechende Übereinkunft sämtlicher Eigentümer zustande kommen.

Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander für die Zukunft in Ergänzung oder Abweichung zum Wohnungseigentumsgesetz. Die Vereinbarung ist die Grundordnung der Gemeinschaft, gewissermaßen ihre Satzung.

Die Wohnungseigentümer können auch von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt.

Beispiele für eine Vereinbarung sind etwa die Begründung eines Sondernutzungsrechts oder die Aufstellung von Regelungen zur Einberufung oder Durchführung der Eigentümerversammlung.

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (also gegen einen späteren Erwerber) nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Ein Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung besteht grundsätzlich nur, soweit einem Wohnungseigentümer ein Festhalten an einer geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Beschlüsse

Beschlüsse werden durch die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit gefasst.

Sie sind allerdings nur dann rechtmäßig, wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung (in einer sog. Öffnungsklausel) den Wohnungseigentümern für die entsprechende Angelegenheit ausdrücklich eine Beschlusskompetenz einräumt und sie damit zur Mehrheitsentscheidung ermächtigt.

Beispiele für gesetzliche Beschlusskompetenzen sind etwa

• der Beschluss über einen ordnungsmäßigen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Benutzung der Aufzüge, der gemeinsamen Waschmaschine, Begrenzung der Musikausübung) oder

• der Beschluss über eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Aufstellung einer Hausordnung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Aufstellung eines Wirtschaftsplans).

Ein Beschluss erfordert eine Abstimmung der Wohnungseigentümer über einen Beschlussantrag in einer Eigentümerversammlung, die Feststellung des Versammlungsleiters, dass der Beschlussantrag die notwendige Mehrheit erhalten hat, und die entsprechende Verkündung des Versammlungsleiters.

Was nicht vereinbart werden kann, kann auch nicht beschlossen werden. Wenn eine Regelung der Eigentümer von einer Vereinbarung oder dem Gesetz abweichen soll und Grundlage mehrerer Entscheidungen werden soll, kann sie nur vereinbart, nicht aber beschlossen werden.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer gelten auch ohne Eintragung ins Grundbuch gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (das heißt gegen einen späteren Erwerber).

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss nur durch eine fristgerecht erhobene Anfechtungsklage durch das Gericht auf formelle und materielle Rechtmäßigkeit und Ordnungsmäßigkeit überprüfen lassen. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Der Verkäufer kann sich auf einen vertraglichen Haftungsausschluss aber nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. So stehen dem Käufer trotz vertraglich vereinbartem Haftungsausschluss Gewährleistungsansprüche wegen eines Sachmangels zu, soweit er Arglist des Verkäufers nachweisen kann. Der Käufer kann in diesem Fall also gleichwohl Mängelbeseitigung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten.

Begriff der Arglist

Arglist des Verkäufers setzt neben der Kenntnis des Mangels voraus, dass der Verkäufer weiß oder zumindest für möglich hält und er billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und er bei Offenbarung den Vertrag nicht oder zumindest nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

Eine betrügerische Absicht des Verkäufers ist nicht erforderlich (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).

Offenbarungspflicht des Verkäufers

Eine Haftung des Verkäufers wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels setzt zusätzlich voraus, dass er den Mangel von sich aus dem Käufer offenbaren musste.

Für den Kauf eines Hausgrundstücks hat der Bundesgerichtshof eine Pflicht zur Offenbarung verborgener wesentlicher Mängel angenommen (BGH, Urteil vom 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).

Feuchtigkeitsschäden stellen offenbarungspflichtige Umstände dar (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).

Der Verkäufer ist auch verpflichtet, ungefragt einen solchen Mangel zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).

Eine mangelhafte Außenabdichtung, z.B. eine mangelhafte äußere Kellerabdichtung, stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2011, Az. 5 U 78/06).

Hausschwamm muss wegen der besonderen Gefährlichkeit eines derartigen Befalls selbst dann vom Verkäufer offenbart werden, wenn ein früher aufgetretener Befall technisch einwandfrei beseitigt wurde (KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88).

Ein aktueller Befall mit Hausbock muss jedenfalls dann offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat. Dagegen muss der Verkäufer einen früheren Befall des Dachstuhls mit Hausbock nicht von sich aus offenbaren (KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88).

Eine asbesthaltige Fassadenverkleidung begründet einen offenbarungspflichtigen Sachmangel (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09). Ebenso liegt ein aufklärungspflichtiger Sachmangel vor, wenn bei beabsichtigten Fassadenbohrungen zur Anbringung von Außenlampen und einer Überdachung krebserregender Asbeststaub austritt (BGH, Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08).

Undichtigkeit des Daches und Mängel der Heizungsanlage können ebenfalls offenbarungspflichtige Umstände darstellen (BGH, Urteil vom 22.11.1996, Az. V ZR 196/95).

Den Verkäufer trifft keine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

Wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht, aus dem sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, und der Verkäufer die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsehen wird, trifft den Verkäufer insoweit keine Offenbarungspflicht.

Durch die Übergabe nur von Finanzierungsunterlagen, auch wenn diese eine Baubeschreibung enthalten, wird die Offenbarungspflicht nicht erfüllt. (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

Vor allem bei einem Haus mit hohem Alter, das eine nicht optimale Außenwandisolierung nahelegt, muss der Käufer einer augenfälligen Kellerfeuchtigkeit nachgehen, während den Verkäufer insoweit keine Offenbarungspflicht trifft (OLG Oldenburg, Urteil vom 30.06.2003, Az. 15 U 31/03).

Darlegungs- und Beweislast

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, insbesondere für die Kenntnis des Verkäufers, trägt der Käufer.

Der Käufer kann sich aber bei einer Täuschung durch Verschweigen darauf beschränken, die fehlende Offenbarung durch den Verkäufer zu behaupten.

Der Verkäufer muss dann in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise die erfolgte Aufklärung spezifizieren. Bei unterbliebener Aufklärung muss der Verkäufer diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise konkretisieren, aufgrund deren er davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

BGB-Werkvertrag

§ 632a BGB regelt die Voraussetzungen, unter denen der Auftragnehmer Abschlagszahlungen verlangen kann, wie folgt:

1. Der Auftragnehmer hat eine vertragsgemäße Leistung erbracht.
2. Der Anspruch auf Abschlagszahlung entsteht nur in der Höhe, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat, einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
3. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden.
4. Die A-Konto-Rechnung des Auftragnehmers muss eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen.
5. Abschlagszahlungen können nur in angemessenen zeitlichen Abständen verlangt werden.
6. Ist der Auftraggeber ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, hat der Auftragnehmer nur dann einen Anspruch auf Abschlagszahlung, wenn er dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs leistet.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Durch Individualvereinbarung können die Vertragsparteien etwa durch einen Zahlungsplan die vorstehenden Grundsätze abbedingen.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen geht dies grundsätzlich nicht.

VOB-Bauvertrag

§ 16 Abs. 1 VOB/B regelt die Voraussetzungen, unter denen der Auftragnehmer Abschlagszahlungen fordern kann, wie folgt:

1. Der Auftragnehmer hat eine vertragsgemäße Leistung erbracht.
2. Der Anspruch auf Abschlagszahlung entsteht in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
3. Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
4. Abschlagszahlungen sind auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten zu gewähren.
5. Der Auftragnehmer stellt beim Auftraggeber einen Antrag auf Abschlagszahlung.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für die für die geforderte Leistung eigens angefertigten und bereitgestellten Bauteile sowie für die auf der Baustelle angelieferten Stoffe oder Bauteile, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl das Eigentum an ihnen übertragen oder entsprechende Sicherheit gegeben wird.

Die Fälligkeit der Abschlagszahlung hängt nicht von einer Abnahme der Werkleistung ab.

Der Anspruch auf Abschlagszahlungen geht mit Erteilung der Schlussrechnung unter, außerdem, wenn der Vertrag durch Kündigung beendet ist oder der Auftragnehmer seine Leistung vollständig erbracht hat.

Bauträgervertrag

Abschlagszahlungen im Rahmen von Bauträgerverträgen können in Abweichung von § 632a BGB nur nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gefordert werden.

Ein Bauträger darf Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrags erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Rechtswirksamkeit des Bauträgervertrags und Fehlen vertraglicher Rücktrittsrechte,
2. Eintragung einer Auflassungsvormerkung am Vertragsobjekt im Grundbuch, bei Wohnungs- oder Teileigentum oder Wohnungs- oder Teilerbbaurecht muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,
3. Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen,
4. Erteilung der Baugenehmigung oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, entsprechende Bestätigung der zuständigen Behörde oder Selbstattest des Bauträgers, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf,

Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus § 3 Abs. 1 MaBV.

Der Bauträger darf die Vermögenswerte bei Einhaltung der vorgenannten Voraussetzungen in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen.

Die mögliche Zusammensetzung der Teilbeträge ergibt sich aus den folgenden Höchstsätzen des § 3 Abs. 2 MaBV:

- 30 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

von der restlichen Vertragssumme

- 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 3 % für den Estrich,
- 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 % für die Fassadenarbeiten,
- 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Sofern einzelne der vorgenannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.

Die Festlegung der Raten erfolgt im Bauträgervertrag.

Andere Zahlungsvereinbarungen zum Nachteil des Erwerbers (z.B. Teilung der Raten oder zusätzliche Raten) sind im Zweifel unwirksam.

Der Bauträger ist nicht an die Zahl der Abschlagsraten oder deren Höhe gebunden, wenn er eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellt. Er kann dann auch Raten für andere Gewerke vereinbaren und dabei in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehene Raten unterteilen.

Die Entscheidung:

Im entschiedenen Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen, zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit bis zur maximalen Höhe von 135.000,00 EUR aufzunehmen.

Die Kreditaufnahme sollte ausschließlich dazu dienen, Miteigentümern, die durch die beschlossene Sonderumlage zu stark belastet werden, außerdem nicht selbst privat einen Kredit aufnehmen wollen oder können, die Möglichkeit zu geben, die Sonderumlage über die Wohnungs­eigentümergemeinschaft zu finanzieren.

Der Kredit sollte nur in der Höhe aufgenommen werden, der nicht durch die Zahlung der Sonderumlage gedeckt ist.

Die betreffenden Eigentümer, die von dem Kredit Gebrauch machen, sollten den auf sie entfallenden Kreditbetrag einschließlich der Zinsen in monatlichen Raten als Aufschlag zum Wohngeld oder aus der Instandhaltungsrücklage gemäß der Laufzeit des Kredits finanzieren.

Der Antragsteller im entschiedenen Fall hatte unter anderem diesen Tagesordnungspunkt angefochten.

Das Amtsgericht hatte der Beschlussanfechtung insoweit stattgegeben; das Landgericht Bielefeld hat die dagegen gerichtete Beschwerde zurückgewiesen.

Die Begründung:

Das Landgericht Bielefeld begründete seine Entscheidung wie folgt:

Der angefochtene Eigentümerbeschluss war zwar nicht nichtig, da der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich die Beschlusskompetenz über die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen zusteht. Auch bei dieser Form der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen handelt es sich grundsätzlich um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Der Eigentümerbeschluss war aber wirksam angefochten und damit für ungültig zu erklären.

Eine Kreditaufnahme kann nur dann mit Mehrheit beschlossen werden, wenn und soweit sie die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet.

Das gesetzliche Finanzierungsmodell der Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf ausgerichtet, zeitnah durch Eigenmittel der Wohnungseigentümer oder durch deren Ansammlung eine Deckung der Kosten, etwa für eine Instandsetzung herbeizuführen.

Es bleibt daher grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer vorbehalten, ob er den jeweiligen persönlichen Betrag aus Eigenmitteln oder über ein von ihm aufgenommenes Darlehen finanziert.

Daher ist die Gemeinschaft grundsätzlich zur Deckung ihres kompletten Finanzbedarfs durch Vorschusszahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet, ohne sich übermäßig zu verschulden.

Nach Aufnahme eines Darlehens würde auch derjenige Wohnungseigentümer, der eine Kreditaufnahme nicht wünscht, im Krisenfall in Höhe der Quote seines Miteigentumsanteils die anfallenden Zinsen und Tilgungsbeträge zahlen müssen.

Eine Darlehensaufnahme zur langfristigen Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen entspricht somit in aller Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Eine Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft kann nach der Entscheidung des Landgerichts Bielefeld nur unter den folgenden Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen:

1. Es besteht ein vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders regelbarer Finanzierungsbedarf.
2. Der darlehensfinanzierte Betrag übersteigt eine bestimmte Höhe nicht. Zulässig ist ein Betrag, der die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt.

Soweit das Darlehen darüber hinausgeht, widerspricht die Aufnahme z. B. für Kosten umfangreicher Sanierungsmaßnahmen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Beratertipp:

Ein den genannten Grundsätzen über eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechender Mehrheitsbeschluss kann nach der Entscheidung des Landgerichts Bielefeld gerichtlich angefochten werden.