Bei einer Kündigung durch den Vermieter bei der Wohnraummiete können je nach Lage des Einzelfalls eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung möglich sein.

Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

• wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen) oder sie unbefugt einem Dritten überlasst,
• wenn der Mieter mit der Zahlung der geschuldeten Miete im gesetzlich bestimmten Umfang in Verzug ist (z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon)
• eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. dauernde unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm).

Andere Gründe sind möglich, etwa ständige unpünktliche Mietzahlungen oder vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist und schriftlich erklärt werden. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die außerordentliche Kündigung genannt werden.

Ordentliche Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus.)

Folgende Gründe für eine ordentliche Kündigung kommen u.a. in Betracht:

• erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, die nicht schon zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (z.B. vorsätzliche Zahlungsrückstände),
• Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes,
• Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen. Der Vermieter soll den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht belehren.

Dem Mieter steht gegen ordentliche Kündigungen des Vermieters ein Widerspruchsrecht zu (Sozialklausel). Er muss seinen Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Die Frage, ob der Widerspruch Erfolg hat, erfordert eine Abwägung der Interessen des Mieters, seiner Familie und anderer Angehörige seines Haushalts mit den Interessen des Vermieters.