Mieterhöhung bei der Gewerberaummiete

Wir beraten und unterstützen Sie bei der Geltendmachung und Abwehr von Mieterhöhungen bei der Gewerberaummiete.

Im Bereich der Gewerberaummiete gibt es im Unterschied zur Wohnraummiete regelmäßig die folgenden Möglichkeiten zu einer Mieterhöhung:

Staffelmiete

Oft wird die Miete für verschiedene Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart.

Wertsicherungsklausel (Indexierung)

Sehr häufig ist die Bindung des Mietzinses an eine Wertsicherungsklausel.

Die wichtigste Wertsicherungsklausel ist die Gleitklausel (automatische Wertsicherungsklausel), mit der die Miethöhe an einen Lebenshaltungskostenindex gekoppelt wird.

Bis zum 31.12.1998 vereinbarte Gleitklauseln mussten durch die Deutsche Bundesbank genehmigt werden. Seinerzeit erteilte Genehmigungen gelten weiter.

Zwischen dem 1.1.1999 und dem 13.9.2007 vereinbarte Gleitklauseln waren ebenfalls genehmigungsbedürftig, galten aber als genehmigt, wenn sie an einen vom statistischen Bundesamt oder einem statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder einen vom Statistischen Amt der EG ermittelten Verbraucherpreisindex ankoppelten. Der Vermieter musste an den Mietvertrag für mindestens zehn Jahre gebunden sein. Nach diesem Recht als genehmigt geltende Klauseln gelten weiterhin.

Für seit dem 14.9.2007 vereinbarte Gleitklauseln gilt nach dem Preisklauselgesetz Folgendes: Gleitklauseln sind nur dann erlaubt, wenn der Vermieter im Wesentlichen an den Mietvertrag für mindestens zehn Jahre gebunden ist. Die Miete muss durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der EG ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden. Die Preisklausel muss im Einzelfall bestimmt sein und darf keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Eine staatliche Genehmigung ist nicht mehr erforderlich.

Außerdem sind in gewerblichen Mietverträgen die folgenden Wertsicherungsklauseln anzutreffen:

• Eine Leistungsvorbehaltsklausel lässt hinsichtlich der Höhe der Mietänderung einen Ermessensspielraum.
• Bei einer Spannungsklausel sind die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder vergleichbar.
• Bei einer Kostenelementeklausel richtet sich die Miethöhe nach der Entwicklung der Selbstkosten des Vermieters.

Ordentliche Änderungskündigung

Eine Mieterhöhung kann unter Wahrung der Kündigungsfristen regelmäßig durch ordentliche Änderungskündigung durchgesetzt werden. Dabei sind die vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten.

Änderungsvereinbarung

Schließlich kommt eine Änderungsvereinbarung hinsichtlich der Miethöhe zwischen den Vertragsparteien in Betracht.

Modernisierung

Aufgrund einer Modernisierung der Mieträume kann der Vermieter bei der Gewerberaummiete eine Mieterhöhung regelmäßig nur durch Änderungskündigung oder Änderungsvereinbarung erzielen.