Wenn die gemietete Sache Fehler aufweist, stehen dem Mieter gegen den Vermieter sowohl bei der Gewerberaummiete als auch bei der Wohnungsmiete Rechte zu, von denen die Wichtigsten kurz dargestellt werden sollen:

Mangel

Gewährleistungsrechte des Mieters erfordern zunächst einen Mangel der Mietsache: Der tatsächliche Zustand der Mietsache muss von dem vertraglich vereinbarten Zustand zum Nachteil des Mieters abweichen. Wenn die Vertragsparteien keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben, kommt es auf die übliche Beschaffenheit an. Die Gewährleistungsrechte können dem Mieter auch dann zustehen, wenn eine vom Vermieter zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt oder wenn das Recht eines Dritten entgegensteht. Typische Mängel sind etwa Schimmel, ungenügende Beheizbarkeit oder Lärm.

Erfüllung

Der Mieter kann zunächst vom Vermieter verlangen, dass dieser einen Mietmangel auf seine Kosten beseitigt, wenn nicht der Mieter den Mangel zu vertreten hat.

Mietminderung

Die Miete mindert sich automatisch, wenn die Mietsache bei Überlassung an den Mieter einen Mangel hat oder wenn während der Mietzeit ein Mangel entsteht. Die Mietminderung tritt nur für den Zeitraum ein, in dem der Mangel besteht. Die Miete mindert sich um einen angemessenen Prozentsatz.

Bei der Gewerberaummiete kann dies durch Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Schadensersatz

Der Mieter kann zusätzlich zur Mietminderung Schadensersatz verlangen, wenn

• ein Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, oder
• ein solcher Mangel durch Verschulden des Vermieters später entsteht, oder
• der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt.

Recht zur Ersatzvornahme und Aufwendungsersatz

Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn

• der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
• die sofortige Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache erforderlich ist.

Der Mieter kann hierzu einen Vorschuss verlangen.

Mängelanzeige

Der Mieter muss es dem Vermieter unverzüglich anzeigen, wenn sich während des Mietverhältnisses ein Mietmangel zeigt. Wenn der Mieter diese Anzeige unterlässt, macht er sich schadensersatzpflichtig. Außerdem kann der Mieter seine Rechte verlieren, soweit der Vermieter den Mangel wegen der unterlassenen Anzeige nicht beseitigen konnte.

Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter kann auch neben der Mietminderung die Zahlung der Miete bis zur Beseitigung des Mangels ganz oder teilweise verweigern. Er muss dieses mindestens einen Monat vorher dem Vermieter in Textform anzeigen. Nach Beseitigung des Mangels muss der Mieter die einbehaltene Miete nachzahlen.

Kündigung

Bei schwereren Mängeln kann der Mieter auch wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache außerordentlich fristlos kündigen. Dies ist regelmäßig erst nach erfolglosem Ablauf einer gesetzten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Der Mieter von Wohnraum ist zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung berechtigt; ebenso der Mieter von Gewerberäumen, wenn die gemieteten Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.