Schönheitsreparaturen bei der Wohnraummiete

Vor allem bei der Wohnungsmiete stellt sich häufig die Frage, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Schönheitsreparaturen sind vor allem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung, z.B. das Streichen von Raufasertapeten, Heizkörpern und Innentüren, soweit diese durch den normalen Gebrauch der Wohnräume erforderlich werden.

Der Vermieter überträgt die Verpflichtung hierzu in der Regel vertraglich auf den Mieter, üblicherweise durch Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Diese können jedoch unwirksam sein und dazu führen, dass die Pflicht zu Schönheitsreparaturen insgesamt beim Vermieter verbleibt.

Renovierungsklauseln

Diese Klauseln verpflichten den Mieter, in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Beispielsweise sind die folgenden Klauseln in Mietverträgen unwirksam:

• Der Mieter muss schon zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung renovieren.
  Beispiel: “Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen.”
• Dem Mieter werden Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen auferlegt, auch wenn ein konkreter Renovierungsbedarf noch nicht besteht.
  Beispiel: “Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier bis fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre).”
• Dem Mieter werden Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses auferlegt, unabhängig von einem konkreten Renovierungsbedarf.
  Beispiel: “Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.”
• Wirksam ist dagegen z.B. eine Regelung, dass der Mieter Schönheitsreparaturen “regelmäßig” oder “im Allgemeinen” innerhalb bestimmter Fristen vornehmen muss.
  Beispiel: “Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räume alle 7 Jahre. Von diesen Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.”

Bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter schon während der Mietzeit deren Durchführung einklagen, sobald die Mieträume renovierungsbedürftig sind.

Wenn der Mieter fällige Schönheitsreparaturen bis zum Ende des Mietverhältnisses trotz Fristsetzung nicht vorgenommen hat, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

Abgeltungsklauseln

Diese Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällige Schönheitsreparaturen  in Geld abzugelten.

Auch Abgeltungsklauseln sind nur wirksam, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs zulassen.

Beispiel: “Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Regel durch Zahlung der folgenden Prozentsätze der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: … Der Mieter ist berechtigt, die Abgeltungsquote zu verringern, wenn der Abnutzungsgrad geringer als üblich ist.”

Tipp:

Wenn der Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangt, sollte der Mieter die entsprechende Klausel im Mietvertrag genau auf ihre rechtliche Wirksamkeit untersuchen lassen.

Vor allem in älteren Mietverträgen finden sich häufig noch unwirksame Klauseln, die eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung nicht mehr begründen können.