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Die Eigentümerversammlung

Wohnungseigentümer ordnen Angelegenheiten, über die sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung durch Beschluß entscheiden können, durch Beschlußfassung in einer Eigentümerversammlung.

Einberufung der Versammlung

Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird mindestens einmal im Jahr einberufen.

Sie muss außerdem in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Die Einberufung erfolgt grundsätzlich durch den Verwalter.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter einberufen werden.

Einzelne Wohnungseigentümer können grundsätzlich keine Versammlung einberufen.

Die Einberufung erfolgt in Textform.

Die Frist der Einberufung soll, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Der Gegenstand der Beschlussfassung muss bei der Einladung in der Tagesordnung bezeichnet werden.

Durchführung der Versammlung

Die Versammlung wird durch den Verwalter geleitet, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt.

Grundsätzlich erfolgt die Beschlußfassung mit Stimmenmehrheit.

Für Beschlüsse über bestimmte Gegenstände, etwa über bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen, sieht das Wohnungseigentumsgesetz hiervon abweichende Mehrheitserfordernisse vor.

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme.

In der Gemeinschaftsordnung wird häufig hiervon abweichend eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vorgesehen.

Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

Wenn eine Versammlung nicht in diesem Sinne beschlußfähig ist, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

Versammlungsprotokoll

Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist ein Protokoll aufzunehmen.

Das Protokoll ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Protokolle einzusehen.

Grundsätzlich ist die Aufnahme eines Beschlusses ins Protokoll nicht Voraussetzung für seine Gültigkeit.

Der Verwalter soll das Protokoll bis etwa drei Wochen nach der Beschlussfassung erstellen, um den Wohnungseigentümern eine rechtzeitige Verwendung für eine Anfechtungsklage zu ermöglichen.

Umlaufbeschlüsse im schriftlichen Verfahren

Eine Beschlussfassung kann auch außerhalb einer Eigentümerversammlung erfolgen, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.

Beschluss-Sammlung

Der Verwalter hat eine Beschluss-Sammlung zu führen.

Fehlt ein Verwalter, so ist grundsätzlich der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen.

Die Beschluss-Sammlung enthält den Wortlaut

1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem die Eigentümergemeinschaft betreffenden Rechtsstreit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.

Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

Anfechtungsklage

Ein Eigentümerbeschluss ist grundsätzlich gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil des zuständigen Gerichts für ungültig erklärt ist. Nur in Ausnahmefällen ist ein Eigentümerbeschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.

Für die Anfechtungsklage ist das Amtsgericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Klagegegner in einem Verfahren eines Wohnungseigentümers auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses sind die übrigen Wohnungseigentümer.

Eigentümerbeschlüsse sind etwa anfechtbar, wenn sie gegen ein Gesetz verstoßen oder ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen