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Untervermietung bei der Gewerbemiete

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 15.11.2006, Az. XII ZR 92/04, darüber entschieden, welche Auskünfte der gewerbliche Mieter dem Vermieter geben muss, wenn er um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.

Die Parteien stritten darüber, ob der Mieter ein gewerbliches Mietverhältnis wegen Versagung der Zustimmung zur Untervermietung außerordentlich kündigen konnte.

Gemäß § 540 Abs. 1 BGB ist ein Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Der Mieter hat keinen Anspruch auf generelle Erlaubnis der Untervermietung. Er muss die Erlaubnis vielmehr für einen bestimmten Untermieter einholen. Die Erlaubnis zur Untervermietung bezieht sich nur auf die Person, für die sie erteilt wird.

Um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob er die Erlaubnis zur Untervermietung wegen in der Person des Dritten liegender Gründe verweigern kann, muss der Mieter dem Vermieter den Dritten namentlich benennen und – auf Nachfrage – nähere Angaben zur Person machen.

Der Mieter muss dem Vermieter demnach die folgenden Angaben zum Untermieter zukommen lassen:

  • die persönlichen Verhältnisse des Dritten, also Name, Adresse, Geburtsdatum und Beruf des Untermieters. So ist es von Bedeutung, ob er eine Störung des Hausfriedens befürchten lässt, etwa weil er mit einem anderen Mieter verfeindet oder als streitsüchtig und unverträglich bekannt ist.
  • das Gewerbe des Dritten, wegen etwaiger Konkurrenz für den Vermieter oder andere Mieter.
  • Angaben über die wirtschaftliche Situation des künftigen Untermieters, jedenfalls dann, wenn der Hauptmieter eine Betriebspflicht übernommen hat. Das Interesse des Vermieters geht in einem solchen Fall dahin, dass der Betreiber des Mietobjekts nicht allzu häufig wechselt und das Objekt nicht leer steht.
  • die wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung, insbesondere die Nutzungsart, die Miethöhe, die Laufzeit des Vertrages, etwaige Kündigungsmöglichkeiten und die Übernahme einer Betriebspflicht.

Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, ohne dass in der Person des Dritten hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.

Der Mieter ist noch nicht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt, wenn der Vermieter die Untervermietung nicht endgültig verweigert, sondern – berechtigterweise – von der Erteilung weiterer Auskünfte abhängig macht.

Lehnt der Vermieter die Untervermietung von vornherein generell und ausnahmslos ab, so kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kündigen, auch wenn er dem Vermieter noch keine konkreten Interessenten für die Untervermietung benannt hat.

Ein wichtiger Grund für den Vermieter zur Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung wird vor allem bei einer beabsichtigten Nutzungsänderung angenommen, vor allem, wenn der Untermieter in den Mieträumen ein Gewerbe betreiben will, dessen Ausübung dem Mieter selbst nach dem Mietvertrag nicht gestattet ist.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen