Suche
Suche Menü

Teilnahme an der Eigentümerversammlung

Versammlungen der Wohnungseigentümer sind nicht öffentlich. Gleichwohl ergibt sich häufig ein Interesse der Wohnungseigentümer, sich bei der Versammlung vertreten zu lassen oder in Begleitung Dritter teilzunehmen.

Hierfür haben sich die folgenden Grundsätze herausgebildet:

Teilnahmeberechtigt sind:

  • der aktuelle Wohnungseigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist oder das Eigentum etwa durch Erbfall außerhalb des Grundbuchs erworben hat,
  • der sog. werdende Wohnungseigentümer, also der Ersterwerber vor allem vom Bauträger, auch wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist,
  • der Käufer eines Wohnungseigentums, der von dem noch im Grundbuch eingetragenen Verkäufer zur Teilnahme ermächtigt ist,
  • bei mehreren Miteigentümern sämtliche Miteigentümer,
  • neben einem nicht geschäftsfähigen Wohnungseigentümer auch dessen gesetzliche Vertreter (Eltern, Betreuer),
  • Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter, Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter, neben dem Wohnungseigentümer,
  • bei juristischen Personen das Organ, das originär das Stimmrecht ausübt, zum Beispiel bei einer GmbH der Geschäftsführer,
  • der bevollmächtigte Vertreter. Häufig finden sich Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, dass nur Ehegatten, andere Wohnungseigentümer oder der Verwalter bevollmächtigt werden dürfen. Hat ein Wohnungseigentümer zulässigerweise einen Vertreter bestellt, ist nur noch dieser, nicht aber der Vollmachtgeber zur Teilnahme berechtigt.
  • der WEG-Verwalter,
  • die Mitglieder des Verwaltungsbeirats, auch wenn sie nicht zugleich Wohnungseigentümer sind, jedenfalls soweit ihr Aufgabenbereich betroffen ist,
  • Berater oder Beistände einzelner Wohnungseigentümer, etwa Rechtsanwälte oder Architekten, grundsätzlich nicht, sondern nur in folgenden Ausnahmefällen:
  • wenn dies eine Vereinbarung, vor allem die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung erlaubt,
  • wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes und die Interessen der anderen Wohnungseigentümer überwiegendes Interesse hat, gerade in der Eigentümerversammlung einen Berater hinzuzuziehen, und eine Beratung im Vorfeld der Versammlung nicht genügt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls. Gründe für eine Hinzuziehung sind etwa hohes Alter des Wohnungseigentümers, körperliche oder geistige Behinderung, Gebrechlichkeit, eine rechtliche oder bautechnische Schwierigkeit der Angelegenheit oder fehlende Sprachkenntnisse. Eine Zerstrittenheit der Eigentümergemeinschaft für sich allein reicht nicht aus, um die Anwesenheit eines Beistandes zu rechtfertigen.
  • wenn der Berater im Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung beraten soll.
  • Dolmetscher,
  • Gäste nur, wenn sämtliche Wohnungseigentümer mit der Teilnahme einverstanden sind.

Bei einem Verstoß gegen diese Regeln zur Teilnahmeberechtigung sind die gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

Eine Anfechtungsklage hat aber nur dann Erfolg, wenn die Auswirkung der Teilnahme der nicht teilnahmeberechtigten Personen auf das Zustandekommen und den Inhalt des Beschlusses möglich ist. Eine Anfechtbarkeit besteht also nicht, wenn der Beschluss so, wie er gefasst wurde, bei Nichtteilnahme der fraglichen Person in gleicher Weise gefasst worden wäre.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

Schreiben Sie einen Kommentar