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Kündigung von Mietverhältnissen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

Kündigungen von Mietverhältnisses wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs werden durch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs erschwert. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 45/16, entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnräumen ein Mietverhältnis wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs kündigen kann.

Dabei hat der Bundesgerichtshof die bisherigen Grundsätze zum Nachteil des Vermieters verschärft.

  1. Entschiedener Sachverhalt

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte eine Vermieterin ein Mietverhältnis über Wohnräume ordentlich gekündigt, da sie ihrem Ehemann für dessen Beratungsunternehmen weitere Räumlichkeiten zum Zweck der Akteneinlagerung und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes zur Verfügung stellen wollte.

Der Bundesgerichtshof verneinte im Ergebnis ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Kündigung des Mietverhältnisses.

Ein Nutzungsbedarf für (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke sei den im BGB ausdrücklich genannten Kündigungsgründen des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung generell nicht gleichzusetzen.

  1. Die Gründe des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof begründet in seiner Entscheidung neue Leitlinien für eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs.

Wenn ein Vermieter seine Wohnung nicht oder nicht nur zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der im BGB ausdrücklich geregelte Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nicht erfüllt. Auch die Voraussetzungen der im BGB genannten sog. Verwertungskündigung liegen dann nicht vor.

Eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die auf einen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf gestützt wird, ist zwar nicht von vornherein ausgeschlossen.

Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, erfordert aber eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls und eine an den Einzelfallumständen ausgerichtete Abwägung der beiderseitigen Belange.

Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu entscheiden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung gegeben ist.

Denn sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das Besitzrecht des Mieters sind von der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes geschützt.

Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den im BGB ausdrücklich genannten Tatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln.

Es hängt von den konkreten Einzelfallumständen ab, ob eine Nutzung der Wohnräume durch den Vermieter zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eher in die Nähe des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung zu rücken ist oder mehr Gemeinsamkeiten mit der Verwertungskündigung aufweist.

Der Bundesgerichtshof gibt anhand bestimmter Fallgruppen die folgenden groben Leitlinien an:

  1. Gemischte Nutzung

Der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), weist eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf.

Denn der Vermieter will in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen.

In diesen Fällen reicht es regelmäßig aus, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde.

Dem Erlangungsinteresse des Vermieters ist in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein anerkennenswerter Nachteil entstünde.

Dies dürfte bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein.

Höhere Anforderungen werden dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Entsprechendes gilt, wenn die gemischte Nutzung überwiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.

  1. Ausschließlich geschäftliche Nutzung

Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte oder Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, weisen eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB auf.

Der Mieter soll in diesen Fällen allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden.

Daher begründet nicht jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung.

Vielmehr muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Es müssen weitere Umstände hinzutreten, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können.

Dies kann etwa dann anzunehmen sein, wenn eine Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit durch den Vermieter oder seinen Ehegatten/Lebenspartner in anderen Räumen aufgrund dort zu zahlender hoher Gewerberaummieten oder dort zu tätigender großer Aufwendungen, etwa für Umbaumaßnahmen, nicht rentabel erscheint.

Auch der konkrete Wunsch des Vermieters und/oder seines Ehegatten/Lebenspartners, die (frei-) berufliche oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem privaten Lebensbereich zu verbinden und diese daher in Räumlichkeiten auszuüben, die im selben (oder ggf. auch in einem nahegelegenen) Anwesen wie die von ihm/ihnen genutzte Wohnung gelegen sind, kann gegebenenfalls dazu führen, dass dem Interesse des Vermieters der Vorrang vor dem Interesse des Mieters gebührt.

Dies kann etwa der Fall sein, wenn Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind, weil gesundheitliche Einschränkungen bestehen oder weil nach dem persönlichen Lebenszuschnitt des Vermieters und seines Ehegatten/Lebenspartners aus sonstigen Gründen nur ein eng bemessenes Zeitfenster für eine geschäftliche Tätigkeit zur Verfügung steht.

  1. Interessen des Mieters

Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte, sog. Sozialklausel) werden erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, berücksichtigt.

Bei der gebotenen Interessenabwägung sind aufseiten des Mieters nur die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen.

Dies sind das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den beträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt.

Erst im Falle eines Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung hat dann anschließend eine weitere, nun auch die individuelle Situation des Mieters einbeziehende, umfassende Abwägung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden.

  1. Bewertung

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung die Voraussetzungen für eine Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs neu klargestellt.

Vermieter werden Kündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs zukünftig nur noch erheblich erschwert durchsetzen können.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen