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Rechte des Mieters bei Kündigung

Nehmen wir an, Sie sind Mieter einer Wohnung und haben vom Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses erhalten. Was können Sie nun tun? Müssen Sie sofort aus Ihrer Mietwohnung ausziehen? Und welche Möglichkeiten haben Sie, um sich gegenüber der Kündigung zu verteidigen?

  1. Kündigungsfristen

Grundsätzlich gilt, dass Sie nach Erhalt der Kündigung noch nicht sofort aus Ihrer Mietwohnung ausziehen müssen.

Der Vermieter muss bei der ordentlichen Kündigung Kündigungsfristen einhalten. Diese betragen drei Monate, bei einer Wohndauer von fünf Jahren sechs Monate und bei einer Wohndauer von acht Jahren neun Monate.

Gerade bei längeren Mietverhältnisses wird die Kündigungsfrist vom Vermieter häufig fehlerhaft berechnet.

Bei einer fristlosen Kündigung wird der Vermieter zumindest eine sog. Ziehfrist gewähren, die häufig ein oder zwei Wochen beträgt.

  1. Ordentliche Kündigung des Vermieters

Der Vermieter von Wohnraum darf das Mietverhältnis nur aus einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund kündigen.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung liegt insbesondere vor:

  • wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  • wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung) oder
  • wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder einer Eigentumswohnung gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (sog. Verwertungskündigung).

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur schriftlich kündigen.

Er muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben.

Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Wenn für den Vermieter ein Bevollmächtigter, zum Beispiel der Hausverwalter kündigt, muss der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde mit übersenden. Andernfalls können Sie die Kündigungserklärung aus diesem Grunde unverzüglich zurückweisen.

Insbesondere der Eigenbedarf wird häufig vom Vermieter als Kündigungsgrund nur vorgeschoben.

Hier lohnt es sich, die Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben zu hinterfragen und gegebenenfalls zu bestreiten.

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Eine Härte liegt auch vor, wenn der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen kann.

Sie können aufgrund der Sozialklausel verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Sie müssen Ihren Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt.

Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der Sozialklausel erfolgt im Regelfall nur für einige Monate. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ist der Ausnahmefall und kommt nur selten vor, etwa bei einer schweren Erkrankung des Mieters oder seiner Familienangehörigen.

  1. Fristlose Kündigung des Vermieters

Gründe für eine fristlose Kündigung des Vermieters sind insbesondere schwere Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag, wie schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung seiner vertraglichen Pflichten, Verzug mit der Mietzahlung oder ständig unpünktliche Mietzahlungen.

Wenn der wichtige Grund für die fristlose Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, oder Sie mit der Entrichtung von zwei Monatsmieten in Verzug sind.

Häufig erklären Vermieter die fristlose Kündigung, ohne vorher dem Mieter eine Frist gesetzt oder ihn abgemahnt zu haben. In diesem Fall ist die fristlose Kündigung unbeachtlich.

Ein wichtiger Grund für eine fristlose Vermieterkündigung ist vor allem, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

In diesem Fall ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher bezahlt wird. Die Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage (also nach deren Zustellung an den Mieter) hinsichtlich der gesamten fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung (für den Zeitraum nach Wirksamwerden der Kündigung) befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, zur Begleichung verpflichtet.

Dies gilt nicht, wenn vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine Kündigung nach dieser Regelung unwirksam geworden ist.

Die Schonfristzahlung lässt nur die fristlose Kündigung unwirksam werden. Wenn der Vermieter zugleich eine ordentliche Kündigung wegen der Zahlungsrückstände ausgesprochen hat, so bleibt diese trotz nachträglicher Mietzahlung wirksam.

  1. Qualifizierter Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss

Eine ordentliche Kündigung ist nicht zulässig bei auf bestimmte Zeit eingegangenen Wohnungsmiet­verhältnissen (sog. Zeitmietverträgen) und bei einvernehmlichem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts.

  1. Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung  erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Diese Kündigungsbeschränkung gilt auch, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Dies gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Die Frist beträgt nicht drei Jahre, sondern bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Landesverordnung bestimmt sind.

  1. Räumungsklage

Wenn Sie nicht freiwillig ausziehen, muss Sie der Vermieter zunächst in einem Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagen, bevor er die Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher beauftragen kann.

In diesem Räumungsprozess wird dann die Berechtigung der Kündigung überprüft. Der Rechtsstreit dauert in der Regel einige Monate.

Nachteil ist, dass Sie mit den zum Teil recht erheblichen Prozesskosten belastet werden können, wenn sich die Kündigung als rechtmäßig herausstellt.

Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits kann Ihnen das Gericht eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag muss vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden, auf die das Urteil ergeht.

  1. Räumungsschutzantrag

Ist in einem Urteil auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann Ihnen das Gericht eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren, wenn Sie spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen entsprechenden Antrag stellen.

Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen.

Auf Antrag des zur Räumung verurteilten Mieters kann das Vollstreckungsgericht in besonderen Ausnahmesituationen eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, vor allem bei drohender Obdachlosigkeit, gesundheitsbedingter Unfähigkeit zur Räumung oder Suizidgefahr.

Der Antrag ist spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder Sie ohne Ihr Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert waren.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen