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Wohnungsrecht bei Umzug in ein Pflegeheim

Als Gegenleistung für die lebzeitige Übertragung eines Hausgrundstücks räumen die Kinder oftmals ihren Eltern ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht ein, das dann auch im Grundbuch eingetragen wird.

Rechtsfragen ergeben sich vor allem dann, wenn die Eltern aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim aufgenommen werden müssen und die Wohnung, die Gegenstand des dinglichen Wohnungsrechts ist, nicht mehr selbst nutzen können. Hierzu liegen einige höchstrichterliche Gerichtsurteile vor.

  1. Allgemeines

Das dingliche Wohnungsrecht ist eine besondere Art der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Mit ihm wird dem Berechtigten, in der Regel dem ursprünglichen Eigentümer, die Nutzung einer Wohnung oder eines anderen Gebäudeteils unter Ausschluss des neuen Eigentümers gestattet.

In der Regel hat der Wohnungsberechtigte dabei für die gewöhnliche Unterhaltung, Schönheitsrenovierung und Verschleißreparaturen an der Wohnung aufzukommen.

Einzelheiten werden häufig in dem der Bestellung des Wohnungsrecht zu Grunde liegenden notariellen Vertrags vereinbart.

Abzugrenzen ist das dingliche Wohnungsrecht von der Einräumung eines sog. Nießbrauchs an der Wohnung, für den andere Grundsätze gelten.

  1. Erlöschen des Wohnungsrechts?

Ein Erlöschen des auf Lebenszeit eingeräumten dinglichen Wohnungsrechts kommt vor dem Tod des Berechtigten nur ausnahmsweise in Betracht.

Das Wohnungsrecht erlischt nur dann, wenn seine Ausübung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd unmöglich wird.

Ein dauerhafter Wegfall des Interesses ist nicht schon deshalb anzunehmen, wenn der Berechtigte die Wohnung nicht mehr selbst nutzen kann und der Eigentümer die Vermietung nicht gestattet. Denn dem Berechtigten bleibt die Möglichkeit, mit Gestattung des Grundstückseigentümers die dem Recht unterliegende Wohnung zu vermieten.

Das Wohnungsrecht besteht daher grundsätzlich fort, wenn es auf Grund der Aufnahme des Berechtigten in ein Pflegeheim nicht ausgeübt werden kann (BGH, Urteil vom 13.07.2012, Az. V ZR 206/11).

Eine gerichtliche Anpassung des Übertragungsvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt bei Umzug in ein Pflegeheim in der Regel nicht in Betracht. Denn bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts muss jeder Vertragsteil damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann. In Betracht kommt aber möglicherweise eine sog. ergänzende Vertragsauslegung, siehe unten.

  1. Vermietung der Wohnung?

Der Berechtigte des dinglichen Wohnungsrechts ist befugt, seine Familie und die zur standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

Anderen Personen darf der Wohnungsberechtigte die Allein- oder Mitbenutzung der Wohnung grundsätzlich nur bei Gestattung durch den Grundstückseigentümer überlassen.

Für eine solche Gestattung bedarf es grundsätzlich einer Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten. Dabei können die Parteien vereinbaren, dass der Berechtigte des Wohnungsrechts die Wohnung an Dritte vermieten darf und ihm auch die Mieten zustehen. Ober es wird vereinbart, dass der Grundstückseigentümer die Wohnung in eigenem Namen vermietet.

Wenn eine solche Vereinbarung fehlt, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung des der Bestellung des Wohnungsrechts zu Grunde liegenden Vertrags in Betracht, dies vor allem, wenn die Vertragsparteien

  • bei Abschluss des Vertrags die Möglichkeit eines Wegzugs nicht bedacht haben oder
  • die Frage in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht würde bei Umzug in ein Pflegeheim erlöschen, irrtümlich für nicht regelungsbedürftig gehalten haben.

Eine ergänzende Auslegung des der Bestellung des Wohnungsrechts zu Grunde liegenden Vertrags kommt vor allem dann in Betracht, wenn ansonsten die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume nach dem Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim leer bleiben müssten und von niemandem genutzt werden könnten (BGH, Versäumnisurteil vom 09.01.2009, Az. V ZR 168/07).

Bei der Ergänzung des Vertragsinhalts ist darauf abzustellen, was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten.

Wenn eine Rückkehr des Berechtigten aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit nicht zu erwarten und die Wohnung zur Vermietung an Dritte geeignet ist, spricht viel dafür, den Vertrag dahin zu ergänzen, dass der Grundstückseigentümer berechtigt sein soll, die Wohnung zu vermieten (BGH, a.a.O.)

Der Grundstückseigentümer wird in der Regel nicht dazu verpflichtet sein, die Wohnung zu vermieten. Denn das Wohnungsrecht ist ein im Grundsatz höchstpersönliches Recht.

  1. Nutzungsentgelt und Mieteinnahmen

Wenn ein dem Wohnungsberechtigten nahestehender Eigentümer die Wohnung für eigene private Zwecke nutzt, oder wenn er sie einem nahen Familienangehörigen zur Nutzung überlässt, wird er im Zweifel nicht verpflichtet sein, dem Wohnungsberechtigten ein Nutzungsentgelt zu zahlen.

Bei einer Vermietung durch den Grundstückseigentümer an fremde Dritte kann aber unter Umständen anzunehmen sein, dass der Wohnungsberechtigte die Mieteinnahmen vom Grundstückseigentümer herausverlangen kann.

Denn das Wohnungsrecht stellt einen Teil der Altersversorgung des Berechtigten dar, es ist kein Grund erkennbar, weshalb der Umzug in ein Pflegeheim zu einer wirtschaftlichen Besserstellung des Grundstückseigentümers führen soll (BGH, Versäumnisurteil vom 09.01.2009, Az. V ZR 168/07).

(Vgl. dazu BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az. V ZR 163/06, BGH, Versäumnisurteil vom 09.01.2009, Az. V ZR 168/07 und BGH, Urteil vom 13.07.2012, Az. V ZR 206/11)

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen