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Besichtigungsrecht des Vermieters

Für die Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, die Wohnung seines Mieters zu besichtigen oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten zu betreten, kommt es zunächst darauf an, ob im Mietvertrag eine besondere vertragliche Abrede vorhanden ist.

Fehlt eine solche Vertragsbestimmung, kann der Mieter gleichwohl verpflichtet sein, den Vermieter in die Wohnung zu lassen. Hierfür müssen grundsätzlich besondere Umstände vorliegen.

In den folgenden Fällen kann der Vermieter ein Besichtigungsrecht haben:

  • wenn eine Kontrolle notwendig ist, insbesondere wenn öfters Störungen bei älteren Anlagen, etwa Elektroinstallationen auftreten,
  • zur Zählerablesung,
  • zur Aufmessung des Wohnraums, wenn etwa der Mieter die im Mietvertrag angegebene Größe der Wohnung anzweifelt,
  • wenn der Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen haben kann, nach Ablauf der vereinbarten Regelfrist,
  • wenn der Vermieter Instandsetzungs-, Modernisierungs– oder Sanierungsarbeiten durchführen will, um Art und Umfang der Bauarbeiten festzulegen oder für notwendige Vorbereitungsarbeiten,
  • wenn der Mieter mehrere Male nicht angetroffen wird und der Vermieter begründete Zweifel am Gesundheitszustand des Mieters hat,
  • wenn das Mietverhältnis gekündigt ist, zwecks Abnahme oder zur Besichtigung mit eventuellen Mietinteressenten. Dies setzt jedoch voraus, dass die Beendigung des Mietverhältnisses mit ausreichender Sicherheit feststeht.
  • bei einem bevorstehenden Verkauf der Wohnung, um ausreichende Informationen über den Zustand der Wohnung zu erhalten, darüber hinaus auch zur Besichtigung mit Kaufinteressenten oder mit einem Immobilienmakler.

Dieselben Grundsätze gelten auch für gewerbliche Mietverhältnisse.

Der Vermieter muss sich in jedem Fall rechtzeitig für die Besichtigung anmelden und den Mieter vorab über den Grund der Besichtigung informieren.

Liegt keine Eilbedürftigkeit vor, ist eine 14-tägige Vorlaufzeit angemessen. In besonders gelagerten Fällen, z.B. bei Gefahr im Verzug, ist die Besichtigung auch kurzfristig zu gestatten.

Eine Formularvereinbarung im Mietvertrag über ein Besichtigungsrecht, die dem Vermieter jederzeit Zutritt zur Wohnung gewährt, ist unwirksam. Unwirksam ist auch eine Formularvereinbarung, nach der der Mieter das Betreten der Wohnung zu bestimmten Zeiten oder innerhalb gewisser Zeiträume dulden muss.

Der Vermieter darf das Besichtigungsrecht nicht eigenmächtig durch Selbsthilfe erzwingen. Bei Eilbedürftigkeit kann er vielmehr sein Besichtigungsrecht im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung durchsetzen. Im Übrigen muss er seinen Anspruch auf gerichtlichem Wege mithilfe einer sog. Duldungsklage durchsetzen.

(vgl. dazu Eisenschmid, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 206 ff.)

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen, Tel. 0201/24058-0.