Search
Search Menu

Zahlung von Gewerberaummiete während des Lockdowns der Corona-Pandemie

Im Zuge der Corona-Pandemie ordnen die Bundesländer und Kommunen zeitweise die Schließung vor allem von Einzelhandelsgeschäften und Gaststätten an. Fraglich ist, welche rechtlichen Auswirkungen dies auf die Pflicht der Gewerbemieter und Pächter zur Zahlung von Miete und Pacht hat.

Das Amtsgericht Dortmund hat nunmehr in einem Urteil vom 27.04.2021, Az. 425 C 7880/201 zu den Voraussetzungen und dem Umfang einer Kürzung der Miete für Gewerberäume während des ersten Lockdowns der Corona-Pandemie entschieden.

1. Leitsätze

Das Gericht kommt unter anderem zu folgenden Leitsätzen:

Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

Es hat jedoch eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu erfolgen.

Dabei ist die Miete um 50% des auf den Monat entfallenden prozentualen Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und Zusatzumsätze aus online-Geschäften zu reduzieren.

2. Sachverhalt

Die Vermieterin als Klägerin begehrte von der Mieterin als Beklagten die Zahlung von Gewerberaummiete für den Monat April 2020, mithin auch für den Zeitraum des ersten sog. „Lockdowns“ wegen der Corona-Pandemie.

Die Vermieterin hatte der Mieterin eine Gewerbeeinheit, bestehend aus Verkaufsflächen, Nebenflächen und Lager vermietet. Die vereinbarte Gesamtmiete hatte die Mieterin für April 2020 nicht gezahlt.

Im Zuge der COVID-19-Pandemie hatte die Stadt Dortmund – in Fortschreibung der Erlasse des Landes NRW zu weiteren kontaktreduzierenden Maßnahmen – mit einer Allgemeinverfügung die Schließung grundsätzlich sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels in der Zeit vom 18.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 angeordnet. In der Folge musste auch die streitgegenständliche Filiale der Mieterin in dem genannten Zeitraum geschlossen werden.

3. Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund

a) Kein Mangel der Mietsache

Das Amtsgericht Dortmund befand, dass die Miete nicht gem. § 536 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gemindert ist. Die Mietsache ist weder mangelhaft noch liegt ein Rechtsmangel vor.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Die Betriebsschließung infolge der Corona-Pandemie und die hierdurch eingetretenen Einnahmeausfälle seien nicht auf der Mietsache beruhend und stellen keinen Mangel dar. Betroffen sei allein das Verwendungsrisiko, also die Chance mit der Mietsache Gewinne erwirtschaften zu können.

Es ging im April 2020 wie heute unabhängig vom konkreten Betrieb darum, Menschenansammlungen zu unterbinden, um das Infektionsrisiko zu verringern und das Ansteigen der Infektionszahlen zu verlangsamen, um das Gesundheitssystem funktionstüchtig zu halten. Das hat alles mit der Mietsache nichts zu tun. Zwar kann auch der Mieter nichts für die Schließung seines Geschäfts, jedoch wird ihm aufgrund der gesetzlichen Wertung dieses Risiko im Bereich des Gewährleistungsrechts grundsätzlich überbürdet.

Abweichende Vereinbarungen zu „höherer Gewalt“ oder Naturkatastrophen sind aber möglich und kommen vereinzelt auch vor. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien keine solche Regelung getroffen.

b) Keine Unmöglichkeit der Leistungserbringung

Die Mieterin konnte dem Mietanspruch der Vermieterin auch nicht erfolgreich entgegenhalten, dass die Gebrauchsüberlassung durch die Vermieterin infolge der Schließungsanordnung im Sinne des § 275 BGB unmöglich geworden sei, mit der Folge, dass sie, die Mieterin, gemäß § 326 Abs. 1 BGB ebenfalls von ihrer Leistungspflicht befreit sei.

c) Vertragsanpassung infolge Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Der Vertrag ist aber nach der Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund gem. § 313 Abs. 1 BGB anzupassen.

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, und soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

In der augenblicklichen Situation treffen die ursprünglichen Annahmen der Mietvertragsparteien, die sie dem Vertragsschluss zugrundgelegt haben, nicht mehr zu, sie stimmen mit der Realität nicht mehr überein. Die Pandemie hat im Tatsächlichen große Auswirkungen auf die Durchführung von Verträgen und war auch nicht vorhersehbar.

Welche Auswirkungen die pandemiebedingten Beschränkungen auf Mietverträge haben, gehört zurzeit zu den am intensivsten diskutierten Fragen des Mietrechts.

Der Gesetzgeber hat jetzt durch Art. 240 § 7 EGBGB eine gesetzliche Vermutungsregel geschaffen. Danach wird vermutet, dass sich in den Fällen, in denen vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund gilt die Vorschrift auch rückwirkend für den ersten Lockdown.

Das Auftreten der Corona-Pandemie und die daraufhin ergangene Schließungsanordnung fallen nicht in den Risikobereich einer der Parteien. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage hat nur dann Konsequenzen, wenn der auch gemeinsame Irrtum keinen Umstand betrifft, der in die Risikosphäre einer Partei fällt. Dabei kommt der Dauer der Schließung besondere Bedeutung zu. Das Risiko eines Betriebsstillstand von kurzer Dauer, z.B. Bombenentschärfung oder Unwetterkatastrophe, muss jedes Unternehmen allein tragen und dafür Vorkehrungen treffen müssen. Das gilt auch für pandemiebedingte Auflagen für Geschäfte, wie die Personen/Quadratmeterregel und Hygienekonzepte. Erforderlich ist in jedem Fall für jeden Einzelfall eine Abwägung aller Umstände.

Deshalb hat nach Ansicht des Amtsgerichts Dortmund eine Vertragsanpassung – auch schon für die betroffenen Zeiträume während des ersten Lockdowns – stattzufinden. Der Mieterin war das Festhalten am unveränderten Vertrag für den Geltungszeitraum der ersten Schließungsanordnung nicht zuzumuten. Es hatte daher eine Vertragsanpassung stattzufinden.

Dabei ist auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen. Pauschale Lösungen verbieten sich, weil die Fälle einfach viel zu unterschiedlich sind. Es ist auf den konkreten noch generierten Umsatz, eventuelle staatliche Unterstützungsleistungen und alternative Einnahmequellen abzustellen.

Es ist nach Ansicht des Gerichts auf die konkrete Filiale abzustellen und nicht auf den Konzernumsatz.

Soweit deshalb in Literatur und Rechtsprechung vorgeschlagen bzw. entschieden wird, dass die Miete pauschal zu halbieren ist, wird dies nach Ansicht des Amtsgerichts Dortmund den Besonderheiten des konkreten Falles nicht gerecht.

Im Fall der Vertragsanpassung geht es um eine Verteilung des Risikos. Insofern folgt das Gericht der Auffassung, dass dieses Risiko hälftig auf Mieter und Vermieter zu verteilen ist. Die Auswirkungen sind dann anhand der konkreten Ausfälle auf Mieter und Vermieter hälftig zu verteilen. Dabei war die Miete für den ganzen Monat April 2020 herabzusetzen, da ja auch der maßgebliche Umsatz im ganzen Monat erzielt wurde.

Im April 2020 waren die Nettoumsätze des Mieters in der konkreten Filiale wegen des Lockdowns um 34,06% niedriger. Das Amtsgericht Dortmund setzte daher die Monatsmiete für April um 17% herab, wobei nach Ansicht des Gerichts die Bruttomiete, also die gesamte Miete inklusive Betriebskosten und MwSt. zu berücksichtigen war.

4. Entscheidungen anderer Gerichte in NRW

Generell abgelehnt haben eine Anwendung des § 313 BGB das Amtsgericht Düsseldorf und das Amtsgericht Köln.

a) Amtsgericht Düsseldorf

Das Amtsgericht Düsseldorf hat im Urteil vom 10.11.2020, Az. 45 C 245/20, entschieden:

Gebrauchsbeschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mietmangel dar und begründen keinen Fall der Unmöglichkeit nach § 275 BGB.

Kann der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht darlegen, ist ihm ein Festhalten am Mietvertrag zumutbar. Er kann somit keine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen.

b) Amtsgericht Köln

Das Amtsgericht Köln hat im Urteil vom 04.11.2020, Az. 206 C 76/20, entschieden:

Der Vermieter trägt nicht das Risiko solcher Umstände, die allein in der Art des Betriebs ihre Ursache haben. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Gewerbemieters kommt.

Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB als normierte Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben kommt nicht alleine deshalb in Betracht, weil aufgrund behördlicher Verfügung eine Verkaufsuntersagung bzw. -beschränkung besteht. Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage des Mieters.

Demgegenüber haben das Landgericht Mönchengladbach und das Landgericht Dortmund sowie das Amtsgericht Oberhausen eine Halbierung der Miete für angemessen erachtet.

c) Landgericht Mönchengladbach

Das Landgericht Mönchengladbach hat mit Urteil vom 02.11.2020, Az. 12 O 154/20, wie folgt entschieden:

Behördliche Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mietmangel dar und rechtfertigen daher keine Mietminderung.

Bei einem vollständigen Nutzungsverbot hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage – angemessen ist hierbei eine Reduzierung der Miete auf die Hälfte.

d) Landgericht Dortmund

Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 23.02.2021, Az. 12 O 359/20, entschieden:

Angemessen erscheint eine Anpassung des Mietvertrages auf die Hälfte des Mietzinses (taggenau) in der Zeit, für die die Betriebsuntersagung bestand, da das Risiko für die Betriebsuntersagung in gleichem Maß außerhalb des Risikobereichs von Mieter und Vermieter lag.

e) Amtsgericht Oberhausen

Das Amtsgericht Oberhausen hat mit Urteil vom 06.10.2020, Az. 37 C 863/20, wie folgt entschieden:

Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen.

Damit war in dem entschiedenen Sachverhalt die Höhe der Mietzahlungen in dem Zeitraum Mai und Juni 2020 zur Hälfte zu kürzen.

5. Zusammenfassung

Einige Gericht sehen also grundsätzlich von einer Vertragsanpassung ab. Andere Gerichte nehmen eine Herabsetzung der Miete auf die Hälfte für die Zeit der Betriebsuntersagung an. Das Amtsgericht Dortmund setzt die Miete im Monat der Betriebsuntersagung um die Hälfte der Umsatzeinbuße herab.

Gegen ein das Thema betreffendes Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 24.2.2021 ist Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt, so dass die grundsätzliche Frage dort demnächst entschieden wird.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Stand 21.5.2021