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Erneuerung der Zentralheizung

Wenn nach der Teilungserklärung oder einer späteren Vereinbarung die Heizkörper und die dazugehörenden Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung zum Sondereigentum gehören, kann die Eigentümergemeinschaft weder deren Erneuerung noch die Anforderung der hierfür erforderlichen Kosten per Sonderumlage beschließen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.07.2011 – Az. V ZR 176/10 – über folgenden, hier verkürzt dargestellten Sachverhalt entschieden:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 36 Wohnungen. Nach der Teilungserklärung stehen die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an im Sondereigentum der Wohnungseigentümer.

Diese fassten den Beschluss, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern. Auf einer folgenden Versammlung beschlossen sie

  1. die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper durchzuführen und
  2. eine Sonderumlage aufzubringen, und zwar in einer ersten Rate für das Gemeinschaftseigentum und in einer zweiten Rate für das Sondereigentum.

Gegen diese Beschlüsse wurde Anfechtungsklage erhoben.

Der Bundesgerichtshof hat nun folgende Grundsätze aufgestellt:

Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum. Ihre altersbedingte Erneuerung ist als modernisierende Instandsetzung möglich.

Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene modernisierende Instandsetzung durchführen, einen Gestaltungsspielraum.

Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht eine Instandsetzung nur, wenn auch die Kostenfrage geregelt ist. Das ist aber nicht erst dann der Fall, wenn die erforderlichen Mittel bereits aufgebracht sind. Es genügt, dass die Aufbringung der Mittel durch die Wohnungseigentümer gesichert ist.

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Wenn die Heizkörper und die dazugehörenden Anschlussleitungen in den Wohnungen nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören, ist ihre Erneuerung Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft.

Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss die Gemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen geben. Sie muss die Durchführung der beschlossenen Erneuerung aber nicht über den danach geboten Zeitraum hinaus zurückstellen.

Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann dann von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn seine alten Geräte und / oder Anschlussleitungen mit der neuen Anlage nicht mehr kompatibel sind.