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Eigenbedarfskündigung des Immobilienkäufers

Kann ein Immobilienkäufer ein bestehendes Wohnungsmietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen? Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.5.2019, Az. VIII ZR 180 / 18 darüber entschieden.

1. Eigenbedarfsgrund

Ein Vermieter kann ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Wohnraummietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienange­hörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus:

Dass ein Immobilieneigentümer den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb an einer vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, schließt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. Denn dies würde die grundgesetzlich garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten. Wer finanzielle Mittel – oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten – dazu verwendet, eine Wohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um schlichtweg Herr seiner eigenen vier Wände zu sein. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erreichen.

Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter oder einer der privilegierten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.

Der Wunsch, eine erworbene Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, ist von solchen vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Dem Erlangungsinteresse des Erwerbers einer Mietwohnung kommt dabei kein geringerer Stellenwert zu als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt.

2. Sozialklausel

Der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung des Erwerbers gemäß § 574 Abs. 1 BGB widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu weiter aus:

Auch bei der Abwägung der Interessen des wegen Eigenbedarfs kündigenden Erwerbers und des gekündigten Mieters kommt dem Erwerber einer vermieteten Wohnung kein weniger schutzwürdiges Interesse zu als einem Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen und mit einer Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat. Vielmehr haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen.

Dem Eigennutzungswunsch des Erwerbes einer Mietwohnung kommt kein geringerer Stellenwert zu als einem Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters. Den Interessen eines Eigentümers, der eine vermietete und gerade auf dem Markt deswegen vergleichsweise günstig erhältliche Wohnung mit dem Ziel erwirbt, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, kommt kein geringeres Gewicht zu.

3. Praktische Hinweise

Der Erwerber eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung, der ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen will, muss das Folgende beachten:

  • Der Erwerber kann eine Eigenbedarfskündigung erst aussprechen, nachdem er als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrags oder der im Kaufvertrag mit dem Verkäufer vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten genügen hierfür noch nicht.
  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann aufgrund einer früheren Vereinbarung zwischen dem Mieter und einem früheren Eigentümer der Immobilie vertraglich ausgeschlossen worden sein. Hierfür trägt im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Wer eine vermietete Immobilie zur späteren Selbstnutzung kaufen will, sollte hierzu vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags Erkundigungen einholen.
  • Nach einer Eigenbedarfskündigung kann das Gericht im Rahmen eines Räumungsrechts­streits ausnahmsweise die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anordnen. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation eines schwer erkrankten Mieters besteht.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen, Tel. 0201 / 240580.