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Feuchtigkeit und Schimmel in der Mietwohnung

Einer der häufigsten Mängel bei der Wohnraummiete ist Feuchtigkeit in den Mieträumen. Feuchtigkeit in der Wohnung wird vor allem durch Schimmelbildung und Stockflecken sichtbar.

Durch Schimmel können erhebliche unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner entstehen. 

Baumangel oder falsche Lüftung?

Bei Feuchtigkeit und Schimmel beruft sich der Mieter regelmäßig auf einen mangelhaften Bauzustand, während der Vermieter ein fehlerhaftes Lüften des Mieters für den Mangel verantwortlich macht.

Wenn sich während der Mietzeit Feuchtigkeit oder Schimmel bilden, handelt es sich grundsätzlich um einen Sachmangel.

Ursachen können der Zustand der Bausubstanz, unzureichende Isolierung des Gebäudes, mangelhafte Instandhaltung oder nachträgliche bauliche Veränderungen wie Maßnahmen zur Wärmedämmung sein.

Der Mieter muss so heizen und lüften, dass Feuchtigkeitserscheinungen möglichst vermieden werden.

Oft tritt Feuchtigkeit nach Modernisierungen wie dem Einbau isolierverglaster Fenster auf. Mit dem Einbau neuer Fenster ändert sich regelmäßig der Luftaustausch, so dass der Mieter verpflichtet sein kann, sein Lüftungs- und Heizverhalten anzupassen.

Es ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, beim Einbau neuer Fenster Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. So muss er den Mieter auf das Erfordernis zusätzlichen Lüftens hinweisen. Der Vermieter kann nach dem Einbau isolierverglaster Fenster auch verpflichtet sein, Dämmmaßnahmen zu beauftragen.

Mängelrechte

Wenn in der Wohnung Feuchtigkeit oder Schimmel auftreten, kann der Mieter für die Zeit, in der die Benutzbarkeit der Wohnung herabgesetzt ist, die Miete je nach Schwere des Mangels ganz oder teilweise mindern.

Die Höhe der Minderungsquote lässt sich nicht generell bestimmen, sondern ist von den Umständen jedes konkreten Einzelfalls abhängig

Die Gerichte nehmen bei Schimmelbefall innerhalb der Wohnräume in der Regel eine Minderungsquote von 10 bis 20 %, in Einzelfällen aber auch bis 50 % (und darüber hinaus) der Bruttomiete an.

Zusätzlich kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen, wenn ein Mangel durch Feuchtigkeit oder Schimmel bereits bei Vertragsschluss besteht, später durch Verschulden des Vermieters entsteht, oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät.

Der Mieter kann dann Ersatz etwa für infolge der Feuchtigkeit bzw. des Schimmels beschädigte Möbel oder Kleidung verlangen.

Von einer eigenen Beseitigung der Feuchtigkeit bzw. des Schimmels durch den Mieter wird abgeraten, da dadurch regelmäßig die Beweislage verschlechtert wird.

Wenn der Mieter die Feuchtigkeit bzw. den Schimmel bei Abschluss des Mietvertrages kannte, so stehen ihm vor allem die Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz nicht zu.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Je nach Erheblichkeit der Feuchtigkeit bzw. des Schimmelbefalls kann der Mieter von Wohnräumen das Mietverhältnis wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung außerordentlich fristlos kündigen.

Zuvor muss der Mieter dem Vermieter grundsätzlich vergeblich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt oder dem Vermieter eine erfolglose Abmahnung erteilt haben.

Die Frage, ob Schimmel in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten. Jedenfalls ist im Einzelfall die Vorlage eines ärztlichen Attests erforderlich.