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Keine Mietminderung wegen Baumaßnahmen in der Nachbarschaft

Wenn in der Nachbarschaft gebaut wird, bedeutet dies für die Nachbarn oft erhebliche Lärm- und Staubemissionen. Häufig kommt es auch zu Verkehrsbehinderungen. Die mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen können bei benachbarten Gewerbebetrieben zu Umsatzeinbußen führen.

In einem durch das Oberlandesgericht Braunschweig mit Beschluss vom 18.10.2011 (Az. 1 U 68/10) entschiedenen Fall hatten Sanierungsarbeiten an der Jacobikirche in Göttingen stattgefunden.

Ein benachbarter Gastronomiebetrieb hatte daraufhin die Miete wegen einer Umsatzeinbuße von mehr als 30 % gemindert. Der Gastronomiebetrieb wurde vom Vermieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete in Anspruch genommen.

Nachdem der Mieter in erster Instanz antragsgemäß verurteilt worden war, blieb auch die Berufung des Mieters erfolglos.

Das Oberlandesgericht Braunschweig hat in seinem Beschluss die folgenden Grundsätze aufgestellt:

Eine Mietminderung erfordert grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft wird regelmäßig kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht.

Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse können nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mangel zu qualifizieren.

Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück können nur dann eine Mietminderung rechtfertigen, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Befindet sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz, ist grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen.

Eine Mietminderung kommt danach nur dann und ausnahmsweise in Frage, wenn das Publikum des Mieters die vermieteten Gewerberäume nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hatte bereits mit Urteil vom 23.09.2004 (Az. 33 C 1747/04-26) über die Zulässigkeit einer Mietminderung wegen Beeinträchtigungen aus großen Bauprojekten in der Frankfurter Innenstadt entschieden:

Sind große Bauprojekte in der weiteren Umgebung seit vielen Jahren ortsüblich, so berechtigen mit derartigen Maßnahmen einhergehende Beeinträchtigungen nicht zu einer Minderung der Miete.