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Vereinbarungen und Beschlüsse im Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentümer können ihre Angelegenheiten durch Vereinbarungen und durch Beschlüsse regeln. Diese unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Voraussetzungen, ihrer Regelungsinhalte und der Möglichkeiten ihrer Aufhebung.

Vereinbarungen

Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern die Vereinbarung als Regelungsinstrument zur Verfügung. Vereinbarungen sind Verträge, die formfrei durch eine entsprechende Übereinkunft sämtlicher Eigentümer zustande kommen.

Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander für die Zukunft in Ergänzung oder Abweichung zum Wohnungseigentumsgesetz. Die Vereinbarung ist die Grundordnung der Gemeinschaft, gewissermaßen ihre Satzung.

Die Wohnungseigentümer können auch von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt.

Beispiele für eine Vereinbarung sind etwa die Begründung eines Sondernutzungsrechts oder die Aufstellung von Regelungen zur Einberufung oder Durchführung der Eigentümerversammlung.

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (also gegen einen späteren Erwerber) nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Ein Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung besteht grundsätzlich nur, soweit einem Wohnungseigentümer ein Festhalten an einer geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Beschlüsse

Beschlüsse werden durch die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit gefasst.

Sie sind allerdings nur dann rechtmäßig, wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung (in einer sog. Öffnungsklausel) den Wohnungseigentümern für die entsprechende Angelegenheit ausdrücklich eine Beschlusskompetenz einräumt und sie damit zur Mehrheitsentscheidung ermächtigt.

Beispiele für gesetzliche Beschlusskompetenzen sind etwa

  • der Beschluss über einen ordnungsmäßigen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Benutzung der Aufzüge, der gemeinsamen Waschmaschine, Begrenzung der Musikausübung) oder
  • der Beschluss über eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Aufstellung einer Hausordnung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Aufstellung eines Wirtschaftsplans).

Ein Beschluss erfordert eine Abstimmung der Wohnungseigentümer über einen Beschlussantrag in einer Eigentümerversammlung, die Feststellung des Versammlungsleiters, dass der Beschlussantrag die notwendige Mehrheit erhalten hat, und die entsprechende Verkündung des Versammlungsleiters.

Was nicht vereinbart werden kann, kann auch nicht beschlossen werden. Wenn eine Regelung der Eigentümer von einer Vereinbarung oder dem Gesetz abweichen soll und Grundlage mehrerer Entscheidungen werden soll, kann sie nur vereinbart, nicht aber beschlossen werden.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer gelten auch ohne Eintragung ins Grundbuch gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (das heißt gegen einen späteren Erwerber).

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss nur durch eine fristgerecht erhobene Anfechtungsklage durch das Gericht auf formelle und materielle Rechtmäßigkeit und Ordnungsmäßigkeit überprüfen lassen. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.