Wohnungseigentümer können ihre Angelegenheiten durch Vereinbarungen und durch Beschlüsse regeln. Diese unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Voraussetzungen, ihrer Regelungsinhalte und der Möglichkeiten ihrer Aufhebung.
1. Vereinbarungen
Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern die Vereinbarung als Regelungsinstrument zur Verfügung. Vereinbarungen sind Verträge, die formfrei durch eine entsprechende Übereinkunft sämtlicher Eigentümer zustande kommen.
Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander für die Zukunft in Ergänzung oder Abweichung zum Wohnungseigentumsgesetz. Die Vereinbarung ist die Grundordnung der Gemeinschaft, gewissermaßen ihre Satzung.
Die Wohnungseigentümer können auch von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt.
Beispiel für eine Vereinbarung ist etwa die Gemeinschaftsordnung, die meistens in der Teilungserklärung enthalten ist oder eine Anlage zu dieser bildet.
Ein Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung besteht grundsätzlich nur, soweit einem Wohnungseigentümer ein Festhalten an einer geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.
Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, also gegen einen späteren Erwerber, nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Gegen einen Gesamtrechtsnachfolger, etwa gegen einen Erben, wirken sie auch ohne ihre Eintragung im Grundbuch.
2. Beschlüsse
Beschlüsse werden durch die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit gefasst.
Sie sind allerdings nur dann rechtmäßig, wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung (in einer sog. Öffnungsklausel) den Wohnungseigentümern für die entsprechende Angelegenheit ausdrücklich eine Beschlusskompetenz einräumt und sie damit zur Mehrheitsentscheidung ermächtigt.
Beispiele für gesetzliche Beschlusskompetenzen sind etwa
- der Beschluss über einen ordnungsmäßigen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Benutzung der Aufzüge, der gemeinsamen Waschmaschine, Begrenzung der Musikausübung) oder
- der Beschluss über eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Aufstellung einer Hausordnung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, bauliche Veränderungen, Aufstellung eines Wirtschaftsplans).
Ein Beschluss erfordert eine Abstimmung der Wohnungseigentümer über einen Beschlussantrag in einer Eigentümerversammlung, die Feststellung des Versammlungsleiters, dass der Beschlussantrag die notwendige Mehrheit erhalten hat, und die entsprechende Verkündung des Versammlungsleiters.
Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären (sog. Umlaufbeschluss). Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch bei einem Umlaufbeschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer gelten grundsätzlich ohne Eintragung ins Grundbuch gegen einen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (das heißt gegen einen späteren Erwerber) und gegen einen Gesamtrechtsnachfolger (insbesondere gegen einen Erben).
Beschlüsse, die ab dem 1.12.2020 aufgrund einer Öffnungsklausel in einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
Für bis zum 30.11.2020 aufgrund einer Öffnungsklausel gefasste Beschlüsse gilt eine Übergangsfrist: Diese Beschlüsse sind auch gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers ohne Eintragung im Grundbuch wirksam, wenn diese Sondernachfolge bis zum Ablauf des 31.12.2025 eintritt.
Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand 21.8.2023)