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Schönheitsreparaturen

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bzw. zur Renovierung während des Mietverhältnisses und vor allem nach dessen Ablauf ist häufig Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter.

1. Grundsätze

Unter Schönheitsreparaturen versteht man die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume erforderlich gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten, vor allem das Streichen von Raufasertapeten und Decken, der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen der Außenanstrich der Türen und Fenster, der Austausch der Teppichböden, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden, Instandsetzungsarbeiten, Arbeiten zur Mängelbeseitigung und Kleinreparaturen.

Wenn keine wirksame vertragliche Regelung existiert, schuldet grundsätzlich der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen.

Üblicherweise wird aber die Pflicht zur Renovierung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.

Diese Klauseln sind vor allem in älteren Mietverträgen häufig unwirksam, so dass dann die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen beim Vermieter verbleibt.

Der Vermieter darf nur Renovierungsklauseln verwenden, die für den Mieter klar und verständlich sind (sog. Transparenzgebot).

Bei der Frage, ob Schönheitsreparaturklauseln wirksam sind, kann man nach dem Zeitpunkt der Renovierung unterscheiden:

2. Anfangsrenovierung

Unwirksam ist eine Klausel, nach der der Mieter eine unrenovierte Wohnung bei Mietbeginn ohne Gegenleistung renovieren muss.

3. Renovierungen während der Mietdauer

Wenn ein Mietvertrag keine Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen enthält, wird die Renovierung je nach Renovierungsbedarf fällig. Die Schönheitsreparaturen müssen dann vorgenommen werden, wenn die Mietsache so abgenutzt ist, dass es unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte unzumutbar ist, sie in diesem Zustand zu belasssen.

Üblicherweise enthält der Mietvertrag aber Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Häufig sind Intervalle für Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Solche Fristen sind nur wirksam, wenn zugunsten des Mieters der konkrete Renovierungsbedarf berücksichtigt werden kann.

Wirksam sind sog. weiche Klauseln mit den folgenden Formulierungen: „im Allgemeinen nach x Jahren“ oder „in der Regel nach x Jahren“.

Unwirksam sind sog. starre Klauseln, bei denen die Ausführung nach einem bestimmten Zeitraum erfolgen muss, ohne dass es auf den konkreten Renovierungsbedarf ankommt. Unwirksam sind etwa die folgenden Formulierungen: „spätestens nach fünf Jahren“ oder „mindestens nach fünf Jahren“

Nach einem Urteil des BGH vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14) sind Vertragsklauseln unwirksam, nach denen der Mieter eine unrenoviert übergebene Wohnung ohne einen angemessenen Ausgleich renovieren muss.

Eine klauselmäßige Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker statt in Eigenleistung ausführen zu lassen, ist ebenfalls unwirksam.

4. Endrenovierung

Unwirksam sind Klauseln, nach denen der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses unabhängig von einem konkreten Renovierungsbedarf zu renovieren hat, oder nach denen der Mieter zusätzlich zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen auch die Endrenovierung schuldet.

Nichtig sind auch Endrenovierungsklauseln, die den Mieter zwingend zum Wand- und Deckenanstrich in der Farbe Weiß oder zum Entfernen der Tapeten verpflichten.

5. Sog. Quotenabgeltungsklauseln

Häufig wird dem Mieter für den Fall, dass eine Renovierungspflicht bei Mietende noch nicht fällig ist, eine Zahlungspflicht auferlegt. Die Vertragsparteien vereinbaren etwa die Zahlung eines bestimmten Prozentsatzes der Renovierungskosten je nach Zeitpunkt der letzten Renovierung.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) sind solche Klauseln nicht wirksam, auch wenn eine Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs bei Mietende möglich wäre.

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters besteht dann darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.

6. Ausblick

Wenn unklar ist, ob mietvertragliche Renovierungsklauseln wirksam oder unwirksam sind, sollte ein mit dem Mietrecht befasster Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Ersatzansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. wegen unterlassener oder mangelhafter Renovierung verjähren sechs Monate nach dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mieträume zurückerhält, wenn die Ansprüche nicht zuvor gerichtlich geltend gemacht werden.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen