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Dauernutzungsverträge der Wohnungsbaugenossenschaften

Regelmäßig überlassen Wohnungsbaugenossenschaften Wohnungen an ihre Mitglieder durch Dauernutzungsverträge.

Auf diese wird Mietrecht angewendet, soweit sich nicht Besonderheiten aus den genossenschaftsrechtlichen Beziehungen ergeben.

Für die Rechte und Pflichten der Nutzer gilt der genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz. Anders als bei normalen Mietverhältnissen benötigt eine Genossenschaft für eine unterschiedliche Behandlung ihrer Mitglieder einen nachvollziehbaren sachlichen Grund, etwa für eine ungleiche Behandlung bei einer Mieterhöhung.

Häufig vereinbaren die Parteien im Dauernutzungsvertrag, dass die Genossenschaft diesen so lange nicht ordentlich kündigen kann, wie der Nutzer ihr Mitglied ist. Gleichwohl kann die Genossenschaft das Nutzungsverhältnis etwa wegen Zahlungsverzugs aus wichtigem Grund fristlos kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.05.2012, Aktenzeichen VIII ZR 327/11).

Nach Beendigung der Mitgliedschaft wird eine Kündigung des Nutzungsvertrags wegen eines berechtigten Interesses der Genossenschaft grundsätzlich möglich sein.

Die Genossenschaft ist dann zu einer Eigenbedarfskündigung regelmäßig nur berechtigt, wenn ein konkreter oder dringender Bedarf besteht. Dieser kann ist anzunehmen, wenn Wartelisten bei der Genossenschaft bestehen.

Ein berechtigtes Interesse der Genossenschaft an einer Beendigung des Nutzungsverhältnisses besteht auch, wenn sie ein Mitglied wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen hat und sie dessen Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt.

Der Nutzer kann dann einwenden, dass die Beendigung des Nutzungsvertrags für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.