Wenn der Mieter die vereinbarte Miete seit Monaten nur schleppend zahlt, etwa nicht zum vereinbarten Zahlungstermin, sondern erst zur Monatsmitte, dann kann der Vermieter nach einer vergeblichen Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Dies hat der Bundesgerichtshof in drei Urteilen vom 04.05.2011 (VIII ZR 191/10), 01.06.2011 (VIII ZR 91/10) und 14.09.2011 (VIII ZR 301/10) entschieden.Dieser Grundsatz gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete.
Voraussetzung für eine Kündigung ist zunächst, dass der Mieter den Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten hat und dies dem Willen des Vermieters widerspricht. Die Zahlungsunpünktlichkeit kann sich auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen beziehen.
Die unpünktliche Mietzahlung muss nachhaltig sein, also einen längeren Zeitraum umfassen. Ein genauer Grenzwert lässt sich der Rechtsprechung nicht entnehmen, voraussichtlich muss der Mieter aber innerhalb eines Jahres mindestens sechs Zahlungstermine überschreiten. Teilweise wird verlangt, dass auch die Dauer der Terminsüberschreitung erheblich ist.
Außerdem müssen weitere Umstände hinzutreten, nach denen die Rechte und Interessen des Vermieters so schwer beeinträchtigt werden, dass diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien muss nachhaltig zerstört oder stark erschüttert sein. Dem Vermieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur nächstmöglichen regulären Beendigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar sein.
Dies ist aufgrund einer Interessenabwägung festzustellen. Zugunsten des Mieters kann dabei sprechen, dass dieser in schlechten Einkommensverhältnissen lebt, in eine Notlage geraten ist oder dass die unpünktliche Zahlung über das Sozialamt bzw. Jobcenter erfolgt. Zugunsten des Mieters kann auch sprechen, wenn der Vermieter schleppende Zahlungen über Jahre oder Jahrzehnte widerspruchslos hingenommen hat.
Weitere Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abmahnt. Durch die Abmahnung wird dem Mieter eine letzte Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt. Die Androhung einer Kündigung ist nicht erforderlich, aber anzuraten.
Nach der Abmahnung muss der Vermieter mindestens die nächste Zahlungsüberschreitung abwarten. Bereits eine weitere unpünktliche Zahlung kann dann die fristlose Kündigung rechtfertigen. Zwischen dem Zugang der Abmahnung und der Kündigung sollten nicht mehr als sechs Monate liegen. Der Vermieter kann nicht kündigen, wenn der Mieter die Zahlungsunpünktlichkeit nach Zugang der Abmahnung beendet.
Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen