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Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2012 (Aktenzeichen VIII ZR 107/12) darüber entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs des Mieters zulässig ist.

In dem entschiedenen Sachverhalt hatte die Klägerin das Mietverhältnis über Wohnraum fristgemäß gekündigt, weil der Beklagte Heizkostenvorauszahlungen für 14 Monate nicht bezahlt hatte.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann auch ein Zahlungsverzug des Mieters sein.

Bislang war nicht höchstrichterlich geklärt, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand sein und wie lange er angedauert haben muss, um eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.

Der Bundesgerichtshof stellt nunmehr fest, dass Zahlungsrückstände des Mieters eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn sie

  • den Betrag einer Monatsmiete übersteigen und
  • im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat andauern.

Damit ist eine ordentliche Kündigung auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der für fristlose Kündigungen geltenden Zahlungsfristen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich.

(Die Fristen für eine fristlose Kündigung sind entweder Verzug für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder Verzug in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine in Höhe eines Betrags von mindestens zwei Monatsmieten).

Weitere Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist, dass der Mieter die Gründe für seine verspätete Zahlung verschuldet hat. Der Mieter kann sich etwa auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit berufen.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundsätzlich unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mieträume bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

Wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach einer Mieterhöhung verurteilt worden ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit dem Erhöhungsbetrag gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB erst nach zwei Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung fristlos kündigen.

Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil fest, dass die beiden vorgenannten Kündigungsausschlüsse im Fall einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht gelten.

Eine neben der fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird also vor allem nicht dadurch unwirksam, dass der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage innerhalb von zwei Monaten die fälligen Beträge nachzahlt.

Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete innerhalb der genannten Fristen kann möglicherweise nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führen. Dies hat der Bundesgerichtshof jedoch offen gelassen.

Dem Mieter bleibt bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs jedenfalls die Möglichkeit, der Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch nach einer Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.