Suche
Suche Menü

Konkurrenzschutz bei der Gewerberaummiete

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.10.2012, Aktenzeichen XII ZR 117/10, über folgenden Sachverhalt entschieden:

Der Kläger erhob gegen die Beklagte Ansprüche wegen Verletzung einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel.

1. Sachverhalt

Der Kläger, ein Facharzt für Orthopädie, hatte mit dem Rechtsvorgänger der Beklagten einen Mietvertrag über Räume zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie vereinbart. Der Kläger beabsichtigte, operative Eingriffe in dem dafür im Projekt vorgesehenen OP-Zentrum durchzuführen.

§ 9 des Mietvertrages zum Konkurrenzschutz lautete:

„Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt, ausgenommen ist die Traumatologie für Kinder und Jugendliche und die Chirotherapie Kinder und Jugendlicher. Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt, die bereits im Projekt vertreten ist, nur dann eine Vermietung an einen solchen Kollegen vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis hierzu schriftlich erklärt hat.“

Ein Jahr später schloss der Rechtsvorgänger der Beklagten mit einem Facharzt für Chirurgie einen Mietvertrag über Räume im selben Haus zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie, in den ein weiteres Jahr später ein Facharzt für Chirurgie mit Schwerpunktbezeichnung Unfallchirurgie als weiterer Mieter eintrat.

Die dadurch entstandene Gemeinschaftspraxis bezeichnete sich in ihrem Internetauftritt als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie. Sie führte unter anderem operative und nicht operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Darüber hinaus war sie auf dem Gebiet der Unfallchirurgie tätig.

Mit der Klage verlangte der Kläger Beseitigung der eingetretenen Konkurrenzsituation zum nächstmöglichen Zeitpunkt, Unterlassung der Vermietung weiterer Räumlichkeiten an die Gemeinschaftspraxis, Feststellung, dass die Miete wegen der Konkurrenzsituation gemindert ist und Rückzahlung der infolge der Minderung überzahlten Miete.

2. Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Konkurrenzschutzklausel den Kläger vor künftiger Konkurrenz auf dem Gebiet der operativen und nicht operativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen, somit auch auf dem zur Orthopädie gehörenden Gebiet der orthopädischen Chirurgie durch einen Facharzt für Chirurgie schützt.

Zu der geschützten Fachrichtung Orthopädie zählte der Bundesgerichtshof auch Zusatzqualifikationen wie die spezielle orthopädische Chirurgie., die Operationen höherer Schwierigkeitsgrade bei angeborenen und erworbenen Formveränderungen und Funktionsstörungen sowie Erkrankungen, Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane umfasst.

Außerdem hatten die Vertragsparteien, so der Bundesgerichtshof weiter, den Tätigkeitsbereich der Traumatologie für Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane der Fachrichtung Orthopädie zugeordnet und dem Kläger (bis auf die Behandlung von Kindern und Jugendlichen) auch insoweit Konkurrenzschutz gewährt.

In rechtlicher Hinsicht stellte der Bundesgerichtshof fest:

a) Allgemeines

Ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, führt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Befreiung von der Miete oder zu deren Herabsetzung.

Ein Mangel in diesem Sinne ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten.

Zu dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehören auch Störungen, die außerhalb der Mietsache liegen, allerdings nur, wenn sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen.

Dafür kommt es nach dem Bundesgerichtshof in erster Linie auf den von den Parteien vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch an.

Ob eine Verletzung des Konkurrenzschutzes einen Mangel der Mietsache darstellt, war bislang höchstrichterlich noch nicht entschieden.

Der Bundesgerichtshof hat sich nunmehr der bisher überwiegenden Auffassung angeschlossen, nach der eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht zu einem Mangel der Mietsache führt.

Zu unterscheiden ist zwischen dem sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz und einem vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz.

b) Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehört es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).

Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört es, dass der Vermieter den Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindert.

Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten.

Vielmehr ist nach den Umständen des jeweiligen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.

c) Vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass auch die Verletzung eines vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes einen Mangel der Mietsache begründet, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen kann.

Durch die ausdrückliche Vereinbarung der Verpflichtung wird der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch dahin konkretisiert, dass dem Mieter ein von bestimmter Konkurrenz ungestörter Gebrauch der Mieträume eingeräumt wird.

In diesem ausdrücklich vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch wird der Mieter durch die vertragswidrige Konkurrenz unmittelbar beeinträchtigt.

Ob und in welcher Höhe dem ursprünglichen Mieter ein Anspruch auf Minderung der Miete und auf Rückzahlung etwa überzahlter Miete zusteht, hängt dann davon ab, in welchem Umfang das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist.

Der Vermieter ist dann auch verpflichtet, die bestehende Konkurrenzsituation zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu beseitigen, und es zu unterlassen, weitere Räume an Konkurrenten zu vermieten.