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Abtretung von Gewährleistungsansprüchen durch den Bauträger

Wenn Baugesellschaften oder Bauträger Gebäude oder Eigentumswohnungen neu errichten und veräußern, treten sie oft ihre Mängelrechte gegenüber den anderen Baubeteiligten, z.B. Architekten, Bauunternehmen, Handwerkern, Lieferanten) an den Erwerber ab.

Der Erwerber steht dann nach Feststellung eines Baumangels vor der Frage, ob er zunächst einen der anderen Baubeteiligten auf Haftung in Anspruch nehmen muss oder ob er sich trotz der Abtretung an den Bauträger als seinen unmittelbaren Vertragspartner wenden kann.

Nach der Rechtsprechung sind Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, nach denen sich der Erwerber zuerst an einen Dritten als für einen Baumangel zuständigen Baubeteiligten wenden muss, bevor er Gewährleistungsansprüche gegen die Baugesellschaft bzw. gegen den Bauträger geltend machen kann.

Entsprechende Klauseln können als Allgemeine Geschäftsbedingungen auch dann unwirksam sein, wenn sie in notariell beurkundeten Verträgen enthalten sind, vor allem wenn der Bauträger dem Notar selbstentworfene Vertragsmuster zur Verfügung stellt oder der Notar als Hausnotar des Bauträgers die entsprechenden Musterformulare für diesen entwickelt hat.

Eine Abtretung der Gewährleistungsansprüche durch den Bauträger ist nicht unwirksam, unwirksam wäre nur ein mit der Abtretung verbundener Ausschluss der eigenen Haftung des Bauträgers. Haftet der Bauträger für Sachmängel, kann der Erwerber ihn also unmittelbar und sofort in Anspruch nehmen.

Der Bauträger ist verpflichtet, im Falle einer Abtretung von Gewährleistungsansprüchen dem Erwerber rechtzeitig und umfassend alle erforderlichen Angaben zu übermitteln, welche Dritten die mangelhaften Arbeiten ausgeführt haben und welche Vereinbarungen mit diesen bestehen.

Wenn der Erwerber seine Gewährleistungsansprüche erfolgreich gegenüber dem Bauträger geltend gemacht hat, ist er zur Rückabtretung der Gewährleistungsansprüche verpflichtet. Er muss dem Bauträger Gelegenheit geben, seine Rechte gegenüber den bauausführenden Unternehmen vor allem gegen Verjährung zu sichern.