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Mietrechtsänderungsgesetz 2013: Bauliche Maßnahmen des Vermieters

Das zum 01.05.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz hat die Rechtslage für bauliche Maßnahmen des Vermieters weitgehend geändert. Die Neuregelungen möchte ich im Folgenden kurz darstellen.

Die Neuregelungen gelten für vermieteten Wohnraum, wobei die Vertragsparteien weitgehend nicht zum Nachteil des Mieters Abweichendes vereinbaren können.

Die Regelungen über die Duldungspflichten gelten auch für vermietete Räume, die nicht Wohnräume sind, etwa für Büroräume. Die Vertragsparteien können hier aber vertraglich zum Nachteil des Mieters abweichen.

Das Mietrechtsänderungsgesetz unterscheidet zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen:

Erhaltungsmaßnahmen

Der Mieter hat Maßnahmen des Vermieters zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, sog. Erhaltungsmaßnahmen.

Der Vermieter muss Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig ankündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

Der Vermieter muss dem Mieter Aufwendungen, die dieser infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen, beispielsweise Kosten für Maler- und Tapezierarbeiten. Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten.

Begriff der Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Endenergie ist der am Zähler des Mieters abzulesende Verbrauch. Primärenergie ist eine nach ökologischen Kriterien gewichtete Rechengröße, bei der der Einsatz fossiler Brennstoffe zu einer Erhöhung und der Einsatz umweltfreundlicher Energien zu einer Verringerung führen.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter muss dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen, also mindestens per E-Mail. (Modernisierungsankündigung).

Die Modernisierungsankündigung muss die folgenden Angaben enthalten:

  • die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  • den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  • den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist für die Geltendmachung von Härtegründen im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung hinweisen (siehe dazu im Folgenden).

Eine Ankündigung ist nicht erforderlich für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme im vorgenannten Sinne zu dulden.

Eine Duldungspflicht besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, anderer Mieter in dem Gebäude sowie der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht und werden nur bei der Prüfung der Zulässigkeit der Mieterhöhung berücksichtigt.

Der Mieter muss dem Vermieter Härtegründe im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung bis zum Ablauf des Monats nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen.

Nach Ablauf der Frist sind solche Härtegründe noch zu berücksichtigen:

  • wenn der Mieter die Frist ohne Verschulden versäumt hat und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt,
  • wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen hat.

Der Mieter muss Härtegründe auch dann spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilen.

Der Vermieter hat dem Mieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme machen muss, etwa Kosten für Maler- und Tapezierarbeiten, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er auch hier Vorschuss zu leisten.

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die

  1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
  2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
  3. künftige Höhe der Miete.

Ausschluss der Mietminderung bei energetischer Modernisierung

Der Mieter kann für die Dauer von drei Monaten wegen Maßnahmen, die einer energetischen Modernisierung dienen, durch die also Endenergie nachhaltig eingespart wird, die Miete nicht mindern.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mieträume für den Mieter während der Maßnahme völlig unbrauchbar sind.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete wie bisher um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Dies gilt nicht für rein energetische Sanierungen, die keinen Bezug zur Mietsache haben (z.B. neue Solaranlage auf dem Dach), und für die Schaffung neuen Wohnraums.

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sind nicht umlegbar.

Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie oder die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Abwägung mit den Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine Abwägung findet nicht statt, wenn

  • die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
  • die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (z.B. aufgrund von behördlicher Anordnung).

Härtegründe sind grundsätzlich nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter diese rechtzeitig dem Vermieter mitgeteilt hat.

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