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Grundstückserwerb und Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung

Nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks oder eines Wohnungseigentums entsteht häufig die Frage, wie sich diese auf bestehende Nutzungsverhältnisse und Mietverträge auswirkt.

Zuschlagsbeschluss als Titel gegen den Voreigentümer

Der Ersteigerer kann aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Vollstreckungsgerichts vom bisherigen Eigentümer Räumung und Herausgabe der Immobilie verlangen. Eine besondere Räumungsklage ist dann nicht erforderlich.

Der Zuschlagsbeschluss wirkt auch als Räumungstitel gegen Ehegatten und andere Familienangehörige, die mit dem bisherigen Eigentümer auf dem ersteigerten Grundstück wohnen.

Der Zuschlagsbeschluss wirkt jedoch nicht als Vollstreckungstitel gegen einen etwaigen Nießbraucher oder Wohnungsberechtigten. Gegen diese Personen muss daher gegebenenfalls auf Räumung geklagt werden.

Daher ist es ratsam, vor der Ersteigerung das Grundbuch des begehrten Grundstücks einzusehen.

Fortbestehen von Mietverhältnissen

Der Ersteher tritt in bestehende Miet- und Pachtverhältnisse ein.

Der Zuschlagsbeschluss wirkt nicht als Vollstreckungstitel gegen Mieter oder Pächter. Um Miet- oder Pachtverhältnisse zu beenden, sind eine gesonderte Kündigung und gegebenenfalls eine Räumungsklage des Ersteigerers erforderlich.

Dem Ersteigerer steht ein besonderes Kündigungsrecht zu: Er ist berechtigt, die Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Bei Wohnraum ist diese Kündigung danach spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Sie verlängert sich für den Ersteigerer nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter um jeweils drei Monate.

Der Ersteigerer kann das Sonderkündigungsrecht jedoch nur bis zum ersten zulässigen Termin ab Wirksamkeit des Zuschlags auszuüben.

Von Bedeutung ist dieses Sonderkündigungsrecht vor allem bei vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und befristeten Mietverhältnissen.

Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen setzt wie sonst auch ein berechtigtes Interesse des Ersteigeres voraus, also etwa Eigenbedarf.

Der Wohnraummieter kann sich gegen die Kündigung mit etwaigen sozialen Härtegründen verteidigen.

Keine Gewährleistung

Dem Ersteher in der Zwangsversteigerung stehen keine Gewährleistungsrechte wegen Sach- oder Rechtsmängeln des ersteigerten Grundstücks zu, selbst dann nicht, wenn er Arglist des bisherigen Eigentümers nachweisen könnte.

Dem Interessenten ist daher zu raten, das Grundstück vor Teilnahme an der Versteigerung eingehend zu besichtigen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung einer sachkundigen Person. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt in jedem Fall auf eigenes Risiko.