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Schallschutz bei Miete und Eigentumswohnungen

Vermieter und Wohnungseigentümer haben beim Umbau eines Altbaus grundsätzlich die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzanforderungen einzuhalten. Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen müssen sie die Anforderungen, die zur Zeit des Umbaus gelten, beachten.

1. Mietrecht

Der Bundesgerichtshof hat in einem viel beachteten Urteil vom 05.06.2013, Az. VIII ZR 287/12, erneut dazu Stellung genommen, welche Anforderungen an den Schallschutz ein Vermieter beim Umbau eines Altbaus zu beachten hat.

Sachverhalt:

In dem von Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt war das Gebäude durch Kriegseinwirkungen zerstört und in 1952 wieder aufgebaut worden.

In 2003 teilte die Vermieterin die Dachgeschosswohnung in zwei Wohnungen auf, ließ den Estrich auf einer Fläche von 21 qm entfernen und erneuern und im Rest des Dachgeschosses den Estrich lediglich begradigen, um einen neuen Bodenbelag verlegen zu können.

Der Mieter beanstandete unter anderem eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen (Trittschallschutz, Luftschallschutz) und minderte die Miete.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof kam in dem entschiedenen Fall zu dem Ergebnis, dass bei dem Umbau nur die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Schallschutzanforderungen zu beachten waren und damit der Schallschutz noch ausreichend war.

Für die Frage, ob ein Mangel im Sinne des Mietrechts vorliegt, kommt es in erster Linie auf die vertraglichen Abreden der Vertragsparteien an.

Fehlen Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgebenden technischen Normen geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

In folgenden Fällen sind beispielsweise die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzanforderungen zu beachten:

  • bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung ohne Veränderung des darunter liegenden Estrichs und der Geschossdecke,
  • bei einer bloßen Begradigung oder einem Ausgleich des Estrichs, um hierauf einen neuen Fußbodenbelag aufbringen zu können,
  • bei einer Aufteilung einer Dachgeschosswohnung in zwei Wohnungen, auch wenn zwei Wände entfernt, zwei neue Wände gezogen, ein neuer Küchenbereich und ein weiteres Bad geschaffen sowie Wasser- und Gasleitungen neu verlegt werden.

Die zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen sind aber einzuhalten, wenn die Baumaßnahme von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar ist.

In folgenden Fällen sind beispielsweise die zur Zeit des Umbaus geltenden Schallschutz­anforderungen einzuhalten:

  • wenn das Dachgeschoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und dann von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt wird.

Der Bundesgerichtshof stellte noch einmal klar, dass der Vermieter grundsätzlich – sofern die Vertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet ist.

2. Wohnungseigentumsrecht

Die vorgenannten Grundsätze gelten in gleicher Weise auch für das Wohnungseigentumsrecht, was der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 01.06.2012 (Az. V ZR 195/11) anerkannt hat.

Sachverhalt:

In dem entschiedenen Fall hatten neue Mieter in einem 1966 errichteten Gebäude den vorhandenen Teppichboden teilweise durch Laminat und teilweise durch Fliesen ersetzt und den neuen Belag auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt.

Die darunter wohnenden Wohnungseigentümer verlangten mit ihrer Klage, die obere Wohnung mit einer verbesserten Trittschalldämmung zu versehen.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat einen entsprechenden Antrag der Kläger verneint.

Er hat dazu das Folgende ausgeführt:

Auch bei Eigentumswohnungen richtet sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzwerten.

Spätere Änderungen der Werte, etwa durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen.

Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern.

Im Einzelfall kann sich ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass

  • die Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz enthält, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder
  • dass die Wohnanlage auf Grund tatsächlicher Umstände ein besonderes Gepräge erhalten hat, etwa durch die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder durch das Wohnumfeld.