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Kündigung wegen Eigenbedarfs

Einer der häufigsten Gründe für die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum ist der Eigenbedarf.

Der Vermieter von Wohnräumen kann ein Mietverhältnis ordentlich unter anderem dann kündigen, wenn er Gründe für Eigenbedarf geltend machen kann, also wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB.

1. Begünstigter Personenkreis

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist gegeben, wenn eine der folgenden Personen die Wohnung zukünftig für sich selbst nutzen will:

  • der Vermieter selbst,
  • der Ehegatte des Vermieters,
  • jedenfalls enge Familienangehörige des Vermieters, etwa Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel oder Geschwister,
  • Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. 01. 2010, Az. VIII ZR 159/09),
  • Schwiegereltern,
  • der Schwager des Vermieters, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 03. 03. 2009, Az. VIII ZR 247/08),
  • weiter entfernte Familienangehörige, wenn eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen besteht,
  • eine nichteheliche Lebensgefährtin oder deren Kind und Stiefkinder oder Pflegekinder, nur dann, wenn der Vermieter diese schon bisher dauernd in seinen Haushalt aufgenommen hatte.

2. Mehrheiten von Vermietern und Gesellschaften

Bei Miteigentümern oder Erbengemeinschaften als Vermieter genügt es, wenn die Räume von einem ihrer Mitglieder oder dessen Angehörigen genutzt werden sollen.

Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft, GbR) als Vermieter kann sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).

Demgegenüber kann sich eine juristische Person (z.B. GmbH, Aktiengesellschaft) als Vermieter nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsangehörige zu benötigen (BGH, Urteil vom 16.07.2008, Az. VIII ZR 282/07).

Auch Personenhandelsgesellschaften wie die OHG, die KG und die GmbH & Co. KG können nicht wegen eines persönlichen Nutzungswunsches eines Gesellschafters oder Mitarbeiters kündigen (BGH, Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 210/10).

Allerdings kann eine KG einen Betriebsbedarf haben, wenn etwa eine Wohnung aus betrieblichen Gründen für einen Hausmeister oder einen anderen Angestellten benötigt wird, der aus betrieblichen Gründen auf dem Firmengelände wohnen soll.

3. Gründe für Eigenbedarf

Der Vermieter muss für den Eigenbedarf vernünftige, nachvollziehbare Gründe angeben.

Die folgenden Gründe kommen etwa in Betracht:

  • eine Heirat,
  • der Wunsch, Kinder zu bekommen,
  • der Wunsch, Kinder in getrennten Zimmern unterzubringen,
  • die Unterbringung einer Pflegeperson,
  • der Wunsch, wesentlich näher zum Arbeitsplatz zu wohnen,
  • ein Arbeitsplatzwechsel,
  • der Wunsch nach einer kleineren oder größeren Wohnung.

Es genügt, wenn der Bedarf nach Wohnraum bei einem Familien- oder Hausangehörigen besteht.

Der Eigenbedarf muss bei Ausspruch der Kündigung und bei Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein.

Ein rechtsmissbräuchliches Verlangen muss der Mieter nicht beachten. So muss der Vermieter etwa dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung anbieten.

4. Berufs- oder Geschäftsbedarf

Ob ein sog. Berufs- oder Geschäftsbedarf als Kündigungsgrund anerkannt wird, hängt unter anderem davon ab, ob der Vermieter die Mietwohnung nur überwiegend oder ausschließlich für seine geschäftliche Tätigkeit verwenden möchte (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16).

Der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), weist eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf.

In diesen Fällen reicht es regelmäßig aus, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde.

Dem Erlangungsinteresse des Vermieters ist in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein anerkennenswerter Nachteil entstünde.

Dies dürfte bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein.

Entsprechendes gilt, wenn die gemischte Nutzung überwiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.

Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte oder Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, weisen eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB auf.

Der Mieter soll in diesen Fällen allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden.

Daher begründet nicht jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung.

Vielmehr muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Es müssen weitere Umstände hinzutreten, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können.

5. Kündigungserklärung

Der Vermieter muss die Kündigung schriftlich erklären und sämtliche Gründe für sein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben angeben.

Die Kündigung muss die folgenden Angaben enthalten:

  • die Person, für die die Wohnung benötigt wird,
  • die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Nicht erforderlich sind Angaben darüber, ob Alternativen im Haus vorhanden sind und warum diese zur Deckung des Eigenbedarfs nicht in Betracht kommen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15).

Andere Gründe als die angegebenen werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstehen.

Die Kündigung erfolgt spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Dies ist also eine Frist von drei Kalendermonaten, wobei die Kündigung bis zum dritten Werktag des ersten Monats dem Mieter zugehen darf.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Räume um jeweils drei Monate.

Der Eigenbedarfsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigungserklärung und noch bei Ablauf der Kündigungsfrist bestehen.

6. Anbietpflicht

Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, wenn sich diese entweder im selben Haus oder in derselben Anlage befindet.

Bei Verletzung dieser Anbietpflicht wird die Eigenbedarfskündigung aber nicht unwirksam, sondern der Vermieter schuldet dem Mieter nur Schadensersatz in Geld (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).

7. Vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus

Eine Besonderheit gilt für Mietverhältnisse über Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, etwa für Einliegerwohnungen.

Der Vermieter kann ein solches Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, kündigen, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate.

Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben angeben, dass die Kündigung auf diese Voraussetzungen gestützt wird.

8. Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel)

Wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, können Sie zunächst die Eigenbedarfsgründe bestreiten.

Sie können einer Eigenbedarfskündigung aber auch widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel).

Sie können dann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dem Vermieter gegenüber erklärt werden.

Es findet dann eine Abwägung der beiderseitigen Interessen statt.

Regelmäßig wird das Mietverhältnis aufgrund der Sozialklausel aber nur solange fortgesetzt, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, etwa einige Monate. Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit findet nur in seltenen Ausnahmefällen statt.

9. Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Der Mieter kann gegen den Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn der Vermieter seinen behaupteten Eigenbedarf nur vortäuscht und dann nicht umsetzt.

Die folgenden Schadenspositionen sind grundsätzlich ersatzfähig:

  • Umzugskosten
  • Mehrkosten aus einer höheren Miete für die neue Wohnung
  • Zusätzliche Fahrtkosten
  • Prozesskosten des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits

Die höhere Miete, die ein Mieter nach unberechtigter Kündigung der bisherigen Wohnung für die daraufhin angemietete neue Wohnung zahlen muss, ist allerdings regelmäßig insoweit nicht erstattungsfähig, als sie auf einem höheren Wohnwert beruht, etwa aufgrund besserer Ausstattung, Zuschnitts, Lage oder Größe der neuen Wohnung. (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16).

Wenn der behauptete Eigenbedarf nicht umgesetzt wird, kann der Mieter Schadensersatzansprüche auch dann geltend machen, wenn er zuvor mit dem Vermieter einen Räumungsvergleich abgeschlossen hat.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

 

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