Suche
Suche Menü

Feuchtigkeit bei Hauskauf

Das OLG Saarbrücken hat mit Urteil vom 06.02.2013, Az. 1 U 132/12-37 über eine Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags wegen vom Verkäufer verschwiegener Feuchtigkeitsmängel sowie über entsprechende Schadensersatzansprüche des Käufers entschieden.

Sachverhalt

Das Urteil betraf den folgenden Sachverhalt:

Der Kläger hatte im April 2009 von der Beklagten ein 1936 erbautes Hausanwesen zum Preis vom 117.000,00 Euro gekauft.

In dem notariellen Grundstückskaufvertrag hatten die Vertragsparteien wie üblich einen Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart.

Der Kläger war auf das Anwesen durch ein Exposé eines Immobilienmaklers aufmerksam geworden, in dem das Haus als im Jahre 2008 komplett renoviert bezeichnet war.

Nachdem der Kläger das Haus im Juni 2009 bezogen hatte, stellte er im Keller Feuchtigkeit und Schimmelbildung fest.

Der Kläger erklärte daraufhin die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und forderte Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks sowie Schadensersatz vor allem wegen seiner Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten.

Er behauptete, weder von der Beklagten noch vom Makler auf Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen worden zu sein.

Entscheidung

In erster Instanz hatte das Landgericht Saarbrücken der Klage stattgegeben.

Das OLG Saarbrücken wies nun die von der Beklagten eingelegte Berufung als unbegründet ab. Es stellte hierzu das Folgende fest:

Der Kläger konnte den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Die Beklagte hatte die Feuchtigkeitsproblematik sowie Art und Umfang ihrer Sanierungsbemühungen verschwiegen. Zu deren Offenbarung sei sie aber verpflichtet gewesen.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält.

Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Arglist des Verkäufers setzt nicht notwendig eine betrügerische Absicht voraus.

Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks ist der Verkäufer zur Offenbarung verborgener Mängel verpflichtet. Er ist außerdem zur Offenbarung von Umständen verpflichtet, die auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere weil sie die beabsichtigte Nutzung erheblich mindern können.

Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Denn der Käufer kann diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen.

Über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses muss der Verkäufer grundsätzlich aufklären.

Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Außenabdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat.

Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet.

Die Beklagte hatte in dem Rechtsstreit vorgetragen, sie habe versucht, die Wände trocken zu legen und habe davon ausgehen dürfen, dass nach dem Verlegen der Drainage und der Versiegelung das Feuchtigkeitsproblem beseitigt gewesen sei. Hieraus folgerte das Gericht die Kenntnis eines Feuchtigkeitsproblems.

Von der Pflicht zur Offenbarung dieses Umstandes und der Sanierungsbemühungen war die Beklagte auch nicht aufgrund des Alters des verkauften Hauses befreit.

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, führt nicht jede Feuchtigkeit im Keller zu einem offenbarungspflichtigen Sachmangel.

Entscheidend sind insoweit aber die Umstände des Einzelfalls. Dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.

In dem entschiedenen Fall war das Haus in saniertem Haus verkauft worden, die Beklagte hatte entsprechende Sanierungsarbeiten vorgetragen. Auch im Prospeckt des Maklers war der Punkt „Kellersanierung“ angegeben.

Bei einem Hausanwesen, das ein Jahr vor Abschluss des Kaufvertrags komplett renoviert wurde, könne ein Käufer, so das Gericht, erwarten, dass zumindest in den Wohnräumen keine von außen eindringende Feuchtigkeit vorhanden sei.

Weiß der Verkäufer um die fehlende Abdichtung der mit dem Erdreich in Berührung kommenden Wände und bemüht er sich um eine Sanierung, so handelt der Verkäufer nicht arglistig, wenn er geeignete Maßnahmen zur Sanierung ergreift und sich durch ebenso geeignete Maßnahmen Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschafft.

Geeignete Sanierungsmaßnahmen werden etwa durch Beauftragung einer Fachfirma getroffen.

Die Beklagte hatte im entschiedenen Fall jedoch keine Fachfirma mit der Sanierung des Mauerwerks beauftragt. Sie hatte vielmehr einen Mieter des Hauses beauftragt, der eine Firma für Trockenausbau, Fliesenverlegung, Estrich- und Verputzarbeiten sowie für Laminat,- Maler- und Lackiererarbeiten betreibt, ohne zu wissen, ob dieser auch für das Gebiet der Feuchtigkeitssanierung befähigt war.

Ein Verkäufer, der noch nicht einmal wisse, ob die von ihm beauftragten Firma auf dem Gebiet der Feuchtigkeitssanierung überhaupt tätig sei, könne sich nicht darauf berufen, nach Durchführung der Arbeiten auf die Fehlerfreiheit des Gebäudes vertrauen zu können.

Außerdem hatte der Geschäftsführer der Beklagten keine geeigneten Maßnahmen ergriffen, um sich vom Erfolg der Sanierungsmaßnahmen Kenntnis zu verschaffen. Er hatte vielmehr angegeben, die Arbeiten nicht überwacht zu haben und konnte auch zum genauen Ablauf der Arbeiten keine Angaben machen.

Da ihm jedoch bekannt war, dass Feuchtigkeitsprobleme bestanden, wäre er verpflichtet gewesen, sich aktiv nach dem Erfolg der Arbeiten zu erkundigen oder ein derartiges Fehlen dem Käufer zu offenbaren.

Da die Beklagte dies nicht getan hatte, nahm das Gericht eine arglistige Täuschung an und bejahte die Ansprüche des Käufers auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadensersatz.

Einordnung

Das OLG Saarbrücken erläutert in seinem Urteil die geltenden Maßstäbe für eine Haftung des Verkäufers bei Mängeln einer gekauften Immobilie. Diese liegen ganz auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und anderer Oberlandesgerichte.

Besonderheit in dem entschiedenen Fall war, dass der Verkäufer kurz vor der Veräußerung des Hauses Sanierungsarbeiten durch Dritte hatte durchführen lassen, ohne zu wissen, ob der Dritte fachlich geeignet war und ohne den Erfolg der Sanierungsarbeiten abschließend zu überprüfen.

Hierüber hätte der Verkäufer den Käufer aufklären müssen. Weil er dies nicht tat, konnte der Käufer den Grundstückskaufvertrag wegen arglistiger Täuschung rückabwickeln und wegen seiner Aufwendungen Schadensersatz verlangen.