Suche
Suche Menü

Türen und Fenster beim Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof hatte sich jüngst in zwei Entscheidungen mit den Fragen zu befassen, ob Fenster und Wohnungseingangstüren beim Wohnungseigentum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind.

1. Wohnungseingangstüren

In einem Urteil vom 25.10.2013 (Az. V ZR 212/12) hat der Bundesgerichtshof zur Einordnung von Wohnungseingangstüren wie folgt entschieden:

Wohnungseingangstüren stehen stets insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum.

Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseingangstüren innerhalb des Gebäudes oder an dessen Außenseite, etwa an einem Laubengang, liegen.

Denn Wohnungseingangstüren stehen, so der Bundesgerichtshof, räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Sie dienen stets der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Damit steht die gesamte Wohnungseingangstür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

Auch durch eine abweichende Bestimmung in der Teilungserklärung kann Sondereigentum an Wohnungseingangstüren nicht begründet werden, da diese zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören.

Die Wohnungseigentümer sind damit befugt, generelle Vorgaben zu der Gestaltung der Wohnungseingangstüren zu beschließen.

2. Fenster

In einem Urteil vom 02.03.2012 (Az. V ZR 174/11) hatte der Bundesgerichtshof über die Einordnung von Fenstern zu entscheiden.

Fenster nebst Rahmen stehen danach ebenfalls zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Dies hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat. Die Wohnungseigentümer können hiervon durch eine Vereinbarung abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen.

Wenn die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden den jeweiligen Wohnungseigentümern zuweist, aber bestimmt, dass die Erneuerung des Außenanstrichs Sache der Eigentümergemeinschaft sei, so ist der Austausch der Fenster im Zweifel erst recht Gemeinschaftsaufgabe.

Denn ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht des Gebäudes in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen.

Die Wohnungseigentümer sind damit grundsätzlich befugt, über einen Austausch der Fenster zu beschließen.

3. Praxishinweise zum Austausch der Fenster

Mit welcher Mehrheit die Wohnungseigentümer über den Austausch der Fenster beschließen müssen, bestimmt sich je nach Ausführung der Fenster und muss im Streitfall durch eine gerichtliche Beschlussanfechtung entschieden werden.

Es kann sich bei dem Austausch der Fenster um eine der folgenden Maßnahmen handeln:

  • eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung, die mit Mehrheit beschlossen werden kann (z.B. Austausch von Holzfenstern gegen ähnliche moderne Kunststofffenster),
  • eine bauliche Veränderung, der außer der Mehrheit auch sämtliche beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen,
  • eine Modernisierung, die von einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer sowie mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden muss (z.B. Einbau von Schallschutzfenstern) oder
  • eine sog. modernisierende Instandsetzung, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann (z.B. Einbau von Schallschutzfenstern, wenn die vorhandenen Fenster ohnehin ausgetauscht werden müssen).