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Die Mietkaution in der Wohnungsmiete

Im Folgenden möchte ich einige Grundsätze zur Mietkaution in der Wohnungsmiete erläutern.

Vertragliche Vereinbarung der Kautionspflicht

Eine Kaution wird nicht kraft Gesetzes geschuldet, sondern nur, wenn die Mietvertragsparteien dies vertraglich vereinbaren.

Haben Vermieter und Mieter eine Pflicht des Mieters zur Sicherheitsleistung vereinbart, so darf diese höchstens drei Nettomonatsmieten, also ohne Einrechnung einer Betriebskostenvorauszahlung oder –pauschale, betragen.

Häufigste Sicherungsmittel sind die Barkaution und die Stellung einer Bankbürgschaft. Von einer Barkaution spricht man auch dann, wenn der Mieter das Geld dem Vermieter durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift bezahlt.

Mitunter wird die Sicherheit auch durch ein Kautionskonto erbracht: Hierbei eröffnet der Mieter unter eigenem Namen ein Sparkonto bei einem Kreditinstitut und lässt zugunsten des Vermieters einen Sperrvermerk eintragen.

Fälligkeit der Kautionszahlung

Das zum 01.05.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz 2013 hat Neuregelungen hinsichtlich der Pflicht des Mieters zur Kautionszahlung gebracht.

Neu ist zunächst eine ausdrückliche Regelung über die Fälligkeit der Kautionszahlung:

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zur Zahlung in drei gleichen monatlichen Raten berechtigt.

Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Der Vermieter kann Leistung einer vereinbarten, aber nicht gezahlten Kaution auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen.

Anlage der Barkaution

Der Vermieter hat eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.

In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Gesicherte Ansprüche

Welche Ansprüche des Vermieters durch die Sicherheit gesichert werden, hängt von der Vereinbarung der Vertragsparteien ab.

Üblicherweise wird die Sicherheit für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis bestellt und sichert dann alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen des Vermieters, die mit dem Mietverhältnis zu tun haben, beispielsweise die Miete und etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Kündigungsrecht bei Nichtzahlung der Kaution

Neu ist seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 auch eine Regelung über die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution:

Der Vermieter von Wohnräumen kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung (Kaution) in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen.

Der Vermieter muss den vorgenannten wichtigen Grund in dem Kündigungsschreiben angeben. Eine vorherige Abhilfefrist oder eine Abmahnung ist nicht erforderlich.

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage wegen der fälligen Kaution befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Der Mieter wird durch die Neuregelung besser gestellt, da bisher für eine Kündigung ein Rückstand mit nur einer Monatsmiete erforderlich war.

Verwertung der Kaution

Der Vermieter darf die Kaution während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche verwenden.

Wenn er die Kaution zu Recht in Anspruch genommen hat, kann der Vermieter Wiederauffüllung durch den Mieter verlangen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung mit sämtlichen Forderungen aufrechnen, die von der vertraglichen Sicherungsabrede umfasst sind, in der Regel also mit Forderungen aus demselben Mietverhältnis.

Möglicherweise kann der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters mit Schadensersatzansprüchen auch dann aufrechnen, wenn diese schon verjährt sind.

Rückzahlung der Kaution

Der Mieter kann während des Mietverhältnisses nicht einseitig auf die Kaution zugreifen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückgeben, wenn alle seine Ansprüche erfüllt oder verjährt sind.

Die Frist, innerhalb derer der Vermieter die Kaution zu verwerten oder zurückzugeben hat, beträgt je nach Gericht zwischen drei und sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses.