Wohnungseigentümer sind regelmäßig verpflichtet, Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Diese Zahlungen werden Hausgelder, mitunter auch Wohngelder oder Beiträge genannt.
1. Grundsatz
Hausgeldansprüche entstehen durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie kommen in drei Varianten vor:
- als Anspruch auf regelmäßige Vorauszahlungen aus dem jeweiligen (Einzel)-Wirtschaftsplan. Der Wirtschaftsplan enthält die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung.
- als Anspruch auf eine sog. Abrechnungsspitze aus der jährlich aufzustellenden Jahresabrechnung, soweit diese für den jeweiligen Wohnungseigentümer eine Nachzahlungspflicht oder einen Rückzahlungsanspruch ergibt.
- als Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage.
Anspruchsinhaber ist jeweils die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
2. Wirtschaftsplan
Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach Gesetz oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen zu beschließen.
Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Der Wirtschaftsplan besteht aus dem Gesamtwirtschaftsplan und den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen für jedes Wohnungs- und Teileigentum. Mit den Einzelwirtschaftsplänen wird die Höhe der von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge ermittelt.
Gegenstand der Beschlussfassung ist nicht mehr der gesamte Wirtschaftsplan, sondern nur noch die laufenden Vorschüsse der Wohnungseigentümer zur Kostentragung und zu den Rücklagen in einem Betrag für jedes Wohnungs- und Teileigentum.
Haben sich gegenüber dem Vorjahr keine wesentlichen Veränderungen ergeben, können die Vorschüsse aufgrund des bisherigen Wirtschaftsplans beschlossen werden, es ist in diesem Fall kein neuer Wirtschaftsplan erforderlich.
Die Wohnungseigentümer beschließen häufig eine sog. Verfallklausel, nach der im Fall eines Verzugs eines Wohnungseigentümers mit zwei oder drei monatlich fälligen Vorschüssen der gesamte Jahresbetrag sofort in einer Summe fällig wird.
3. Sonderumlage
Die Wohnungseigentümer können auch ohne Bezug auf einen Wirtschaftsplan die Verpflichtung beschließen, Vorschüsse an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen, sog. Sonderumlagen.
Diese werden regelmäßig verwandt, um Erhaltungsmaßnahmen oder eine bauliche Änderung zu finanzieren oder eine Finanzierungslücke zu decken.
Bei der Bemessung der Höhe einer Sonderumlage steht den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zu.
Die Mittel aus einer Sonderumlage sind zweckgebunden.
4. Jahresabrechnung
Nach Ablauf des Kalenderjahres haben die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zu beschließen.
Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die sog. Jahresabrechnung, aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
Die Wohnungseigentümer können auch hier beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Die Jahresabrechnung besteht aus einer Gesamtjahresabrechnung und aus Einzeljahresabrechnungen für jedes Wohnungs- und Teileigentum.
Sie muss eine inhaltlich zutreffende geordnete und übersichtliche Aufstellung sämtlicher tatsächlich geflossener Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Kalenderjahres sein. Auch etwaige unberechtigte Ausgaben der Eigentümergemeinschaft gehören in die Jahresabrechnung.
Die Jahresabrechnung muss betragsmäßig für jedes Wohnungs- und Teileigentum die einzufordernden Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse enthalten.
Gegenstand der Beschlussfassung ist nur die sog. Abrechnungsspitze, also die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, nicht mehr aber das Rechenwerk der Jahresabrechnung. Eine Anfechtungsklage kann daher nicht mehr damit begründet werden, dass ein Fehler des Rechenwerks vorliegt, sondern nur noch mit einem fehlerhaften Ergebnis der Nachschüsse oder der Anpassung der Vorschüsse.
Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Aufstellung der Jahresabrechnung wird regelmäßig mit Ablauf von drei Monaten, spätestens nach sechs Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres fällig.
5. Verteilungsschlüssel
Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.
Hiervon abweichende Verteilungsschlüssel gelten in den folgenden Fällen:
- für Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung,
- wenn die Teilungserklärung einen abweichenden Verteilungsschlüssel bestimmt, etwa eine Verteilung nach den Wohnflächen,
- wenn die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von der gesetzlichen Grundregel oder von der Teilungserklärung oder einer anderen Vereinbarung abweichende Verteilung beschlossen haben.
Der Verwalter hat den oder die hiernach geltenden Verteilungsschlüssel sowohl den Wirtschaftsplänen als auch den Jahresabrechnungen zugrunde zu legen.
6. Vermögensbericht
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Erhaltungsrücklage und weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.
Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
7. Beitragspflicht bei Eigentumsübergang
Anspruchsschuldner ist derjenige Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt des Fälligwerdens des Hausgeldanspruchs als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder sonst, etwa aufgrund Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung, der aktuelle Eigentümer des Wohnungseigentums ist. Dies ist vor allem im Falle der Veräußerung des Wohnungseigentums von Bedeutung.
Ein Käufer schuldet also nur diejenigen laufenden Vorschüsse und Sonderumlagen, die nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch fällig werden. Auch für die Haftung für Nachschüsse kommt es darauf an, ob der Käufer bei Fälligwerden des Nachschussanspruchs im Grundbuch eingetragen ist. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung ist unbeachtlich.
8. Beschlussanfechtungsklage
Einwendungen gegen eine Beitragspflicht kann ein Wohnungseigentümer regelmäßig nur im Wege einer Anfechtungsklage gegen den Eigentümerbeschluss geltend machen, mit dem über die Vorschüsse oder Nachschüsse beschlossen wird.
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden.
In dem Klageverfahren, mit dem die Eigentümergemeinschaft die Beiträge eintreibt, sind Einwendungen regelmäßig nicht mehr möglich.
Eine Beschlussanfechtung ist nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Recht nur noch möglich, wenn sich Mängel des Rechenwerks auf die Zahlungspflicht auswirken. Eine Beschlussanfechtung ist nicht mehr möglich, wenn lediglich die formalen Anforderungen an die Darstellung im Wirtschaftsplan oder in der Jahresabrechnung nicht eingehalten sind.
9. Gerichtliche Geltendmachung des Hausgeldanspruchs
Das Hausgeld kann gerichtlich sowohl im gerichtlichen Mahnverfahren als auch durch Klage geltend gemacht werden.
Mahnantrag oder Klage richten sich gegen den säumigen Hausgeldschuldner, also gegen den Wohnungseigentümer.
Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann sich gegenüber der Beitragsforderung insbesondere mit einer Aufrechnung oder mit einem Zurückbehaltungsrecht nur dann verteidigen, wenn sein Gegenanspruch anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder auf einer eigenen Notgeschäftsführung beruht. Dies soll die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichern.
Des Weiteren kann sich der Wohnungseigentümer unter Umständen auf Nichtigkeit des Beschlusses berufen, mit dem die Hausgeldforderung begründet werden sollte.
Gegebenenfalls kann der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung erheben.
10. Zwangsvollstreckung
Aufgrund eines zusprechenden Vollstreckungsbescheids aus einem gerichtlichen Mahnverfahren oder eines zusprechenden Urteils kann dann die Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohnungseigentümer betrieben werden.
Es kommen je nach Sachlage die folgenden Vollstreckungsmöglichkeiten in Betracht:
- Sachpfändung durch Gerichtsvollzieher,
- Lohn- oder Kontenpfändung,
- Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums,
- Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums, sofern dieses vermietet ist,
- zur Sicherung des Anspruchs Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch.
Bei der Zwangsversteigerung gewähren die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums als Vorrecht die zweite Rangklasse, soweit die laufenden und die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren angemeldet werden.
(Stand 21.8.2024)
