Wohnungseigentümer sind regelmäßig verpflichtet, Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Diese Zahlungen werden Hausgelder, mitunter auch Wohngelder oder Beiträge genannt.
1. Grundsatz
Hausgeldansprüche entstehen durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie kommen in drei Varianten vor:
- als Anspruch auf regelmäßige Vorauszahlungen aus dem jeweiligen (Einzel)-Wirtschaftsplan. Der Wirtschaftsplan enthält die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung.
- als Anspruch auf eine sog. Abrechnungsspitze aus der jährlich aufzustellenden Jahresabrechnung, soweit diese für den jeweiligen Wohnungseigentümer eine Nachzahlungspflicht oder einen Rückzahlungsanspruch ergibt.
- als Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage.
Anspruchsinhaber ist jeweils die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
2. Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan
Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach Gesetz oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen zu beschließen.
Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Der Wirtschaftsplan besteht aus dem Gesamtwirtschaftsplan und den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen für jedes Wohnungs- und Teileigentum. Mit den Einzelwirtschaftsplänen wird die Höhe der von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge ermittelt.
Gegenstand der Beschlussfassung ist nicht mehr der gesamte Wirtschaftsplan, sondern nur noch die laufenden Vorschüsse der Wohnungseigentümer zur Kostentragung und zu den Rücklagen in einem Betrag für jedes Wohnungs- und Teileigentum.
Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen (BGH, Beschluss vom 25.10.2023 – V ZB 9/23).
Haben sich gegenüber dem Vorjahr keine wesentlichen Veränderungen ergeben, können die Vorschüsse aufgrund des bisherigen Wirtschaftsplans beschlossen werden, es ist in diesem Fall kein neuer Wirtschaftsplan erforderlich.
Die Wohnungseigentümer beschließen häufig eine sog. Verfallklausel, nach der im Fall eines Verzugs eines Wohnungseigentümers mit zwei oder drei monatlich fälligen Vorschüssen der gesamte Jahresbetrag sofort in einer Summe fällig wird.
3. Sonderumlagen
Die Wohnungseigentümer können auch ohne Bezug auf einen Wirtschaftsplan die Verpflichtung beschließen, Vorschüsse an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen, sog. Sonderumlagen.
Sonderumlagen können nur durch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer eingeführt werden. Dieser Beschluss bedarf in den meisten Fällen einer einfachen Mehrheit, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht strengere Anforderungen vor.
Sonderumlagen dienen dazu, unvorhergesehene oder außergewöhnliche Ausgaben zu decken, die nicht durch reguläre Beiträge oder die laufenden Rücklagen gedeckt werden können. Sonderumlagen werden regelmäßig verwandt, um Erhaltungsmaßnahmen oder eine bauliche Änderung zu finanzieren oder eine Finanzierungslücke zu decken.
Typische Beispiele sind:
- Bauliche Maßnahmen: Etwa bei größeren Erhaltungsmaßnahmen oder baulichen Änderungen am Gemeinschaftseigentum.
- Unvorhergesehene Schäden: Zum Beispiel Schäden durch Rohrbrüche.
- Gerichtliche Auseinandersetzungen: Finanzierung von Rechtsstreitigkeiten, wenn die Gemeinschaft als Partei auftritt.
Bei der Bemessung der Höhe einer Sonderumlage steht den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zu.
Wichtig ist, dass Sonderumlagen zweckgebunden sind. Sie dürfen nur für den im Beschluss definierten Zweck verwendet werden.
Um die Sonderumlage umzusetzen, wird der benötigte Betrag auf sämtliche Mitglieder der Gemeinschaft aufgeteilt. Diese Aufteilung erfolgt üblicherweise gemäß dem festgelegten Umlageschlüssel, z. B. nach Wohn- oder Miteigentumsanteilen.
Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann (BGH, Urteil vom 23.02.2024 – V ZR 132/23).
Solange es keinen Umlagebeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gibt oder dieser nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG ersetzt wurde, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, beim Beschluss über eine Sonderumlage den geltenden Umlageschlüssel anzuwenden. Ein Beschluss über eine Sonderumlage widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen Umlagebeschluss hätten fassen können. Will ein Wohnungseigentümer, dass bei einem Beschluss über eine Sonderumlage nicht § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG angewendet wird, obliegt es ihm, vor der Beschlussfassung einen Antrag zu stellen (BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 139/23).
4. Nachschüsse oder Guthaben aus der Jahresabrechnung
Nach Ablauf des Kalenderjahres haben die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zu beschließen.
Zu diesem Zweck hat die Eigentümergemeinschaft eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die sog. Jahresabrechnung, aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
Seit dem 01.12.2020 richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Urteil vom 19.04.2024 – V ZR 167/23).
Die Wohnungseigentümer können auch hier beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Die Jahresabrechnung besteht aus einer Gesamtjahresabrechnung und aus Einzeljahresabrechnungen für jedes Wohnungs- und Teileigentum.
Sie muss eine inhaltlich zutreffende geordnete und übersichtliche Aufstellung sämtlicher tatsächlich geflossener Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Kalenderjahres sein.
In die Gesamtabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat, da nur bei einer solchen Handhabung von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden kann (LG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2014 – 25 S 7/14).
Die Jahresabrechnung muss betragsmäßig für jedes Wohnungs- und Teileigentum die einzufordernden Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse enthalten.
Gegenstand der Beschlussfassung ist nur die sog. Abrechnungsspitze, also die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, nicht mehr aber das Rechenwerk der Jahresabrechnung. Eine Anfechtungsklage kann daher nicht mehr damit begründet werden, dass ein Fehler des Rechenwerks vorliegt, sondern nur noch mit einem fehlerhaften Ergebnis der Nachschüsse oder der Anpassung der Vorschüsse.
Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Aufstellung der Jahresabrechnung wird regelmäßig mit Ablauf von drei Monaten, spätestens nach sechs Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres fällig.
Auch wenn nach der Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit über Kosten entscheiden, muss eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Sowohl über die Gesamtabrechnung als auch die Darstellung der Erhaltungsrücklage müssen zwingend alle Wohnungseigentümer beschließen – und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind (BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20).
Wird ein Beschluss über eine Kostenverteilung, der in einem Altfall einer bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung zu Grunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Treu und Glauben von der (weiteren) Durchsetzung von Nachschüssen aus der Jahresabrechnung absehen. Wird ein Nachschüssen zu Grunde liegender Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen. Über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer korrigierten Jahresabrechnung neu zu beschließen (BGH, Urteil vom 16.06.2023 – V ZR 251/21).
Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen (BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 102/23).
5. Verteilungsschlüssel
Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.
Hiervon abweichende Verteilungsschlüssel gelten in den folgenden Fällen:
- für Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung,
- wenn die Teilungserklärung einen abweichenden Verteilungsschlüssel bestimmt, etwa eine Verteilung nach den Wohnflächen,
- wenn die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von der gesetzlichen Grundregel oder von der Teilungserklärung oder einer anderen Vereinbarung abweichende Verteilung beschlossen haben.
Der Verwalter hat den oder die hiernach geltenden Verteilungsschlüssel sowohl den Wirtschaftsplänen als auch den Jahresabrechnungen zugrunde zu legen.
6. Vermögensbericht
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Erhaltungsrücklage und weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.
Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Ein einzelner Eigentümer kann gegen den Verwalter seit dem 01.12.2020 keinen Rechenschaftsanspruch mehr geltend machen, dieser Anspruch steht nur der Gemeinschaft zu. Eine Klage auf Rechenschaft kann aber in einen Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts umgedeutet werden. (LG Dortmund, Urteil vom 01.03.2022 – 1 S 172/21).
7. Beitragspflicht bei Eigentumsübergang
Anspruchsschuldner ist derjenige Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt des Fälligwerdens des Hausgeldanspruchs als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder sonst, etwa aufgrund Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung, der aktuelle Eigentümer des Wohnungseigentums ist. Dies ist vor allem im Falle der Veräußerung des Wohnungseigentums von Bedeutung.
Ein Käufer schuldet also nur diejenigen laufenden Vorschüsse und Sonderumlagen, die nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch fällig werden. Auch für die Haftung für Nachschüsse kommt es darauf an, ob der Käufer bei Fälligwerden des Nachschussanspruchs im Grundbuch eingetragen ist. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung ist unbeachtlich.
8. Beschlussklagen
Einwendungen gegen eine Beitragspflicht kann ein Wohnungseigentümer regelmäßig nur im Wege einer Anfechtungsklage gegen den Eigentümerbeschluss geltend machen, mit dem über die Vorschüsse oder Nachschüsse beschlossen wird.
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden.
In dem Klageverfahren, mit dem die Eigentümergemeinschaft die Beiträge eintreibt, sind Einwendungen regelmäßig nicht mehr möglich.
Eine Beschlussanfechtung ist nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Recht nur noch möglich, wenn sich Mängel des Rechenwerks auf die Zahlungspflicht auswirken. Eine Beschlussanfechtung ist nicht mehr möglich, wenn lediglich die formalen Anforderungen an die Darstellung im Wirtschaftsplan oder in der Jahresabrechnung nicht eingehalten sind.
Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung (BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22).
Ein Bereicherungsausgleich erfolgt nicht, wenn Beschlüsse über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt werden, da der „Vorrang des Innenausgleichs“ – Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern im Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft – stattfindet (LG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2022- 25 S 74/21).
Soweit ein Wohnungseigentümer meint, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, muss er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen. Fasst die Gemeinschaft diesen Beschluss nicht, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer nur die Beschlussersetzungsklage in Betracht (LG Köln, Beschluss vom 19.01.2023 – 29 S 158/22).
9. Gerichtliche Geltendmachung des Hausgeldanspruchs
Das Hausgeld kann gerichtlich sowohl im gerichtlichen Mahnverfahren als auch durch Klage geltend gemacht werden.
Mahnantrag oder Klage richten sich gegen den säumigen Hausgeldschuldner, also gegen den Wohnungseigentümer.
Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann sich gegenüber der Beitragsforderung insbesondere mit einer Aufrechnung oder mit einem Zurückbehaltungsrecht nur dann verteidigen, wenn sein Gegenanspruch anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder auf einer eigenen Notgeschäftsführung beruht. Dies soll die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichern.
Des Weiteren kann sich der Wohnungseigentümer unter Umständen auf Nichtigkeit des Beschlusses berufen, mit dem die Hausgeldforderung begründet werden sollte.
Gegebenenfalls kann der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung erheben.
10. Zwangsvollstreckung
Aufgrund eines zusprechenden Vollstreckungsbescheids aus einem gerichtlichen Mahnverfahren oder eines zusprechenden Urteils kann dann die Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohnungseigentümer betrieben werden.
Es kommen je nach Sachlage die folgenden Vollstreckungsmöglichkeiten in Betracht:
- Sachpfändung durch Gerichtsvollzieher,
- Lohn- oder Kontenpfändung,
- Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums,
- Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums, sofern dieses vermietet ist,
- zur Sicherung des Anspruchs Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch.
Bei der Zwangsversteigerung gewähren die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums als Vorrecht die zweite Rangklasse, soweit die laufenden und die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren angemeldet werden.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand 9.4.2025)
