Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Wohnungseigentümer sind regelmäßig verpflichtet, Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Diese Zahlungen werden Hausgelder, mitunter auch Wohngelder oder Beiträge genannt.

Grundsatz

Hausgeldansprüche entstehen durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie kommen in drei Varianten vor:

  • als Anspruch auf regelmäßige Vorauszahlungen aus dem jeweiligen (Einzel)-Wirtschaftsplan. Der Wirtschaftsplan enthält die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung.
  • als Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage.
  • als Anspruch auf eine sog. Abrechnungsspitze aus der jährlich aufzustellenden Jahresabrechnung, soweit diese für den jeweiligen Wohnungseigentümer eine Nachzahlungspflicht ergibt.

Anspruchsinhaber ist jeweils die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Anspruchsgegner ist derjenige Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt des Fälligwerdens des Hausgeldanspruchs als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder sonst, etwa aufgrund Erbfolge, der aktuelle Eigentümer des Wohnungseigentums ist. Dies ist vor allem im Falle der Veräußerung des Wohnungseigentums von Bedeutung.

Der säumige Beitragsschuldner schuldet Verzugszinsen und gegebenenfalls auch Schadensersatz.

Wirtschaftsplan

Die Wohnungseigentümer beschließen gemäß § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach Gesetz oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen.

Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

Jahresabrechnung

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die sog. Jahresabrechnung, aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

Die Wohnungseigentümer können auch hier beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

Verteilungsschlüssel

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat gemäß § 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.

Mitunter bestimmt die Teilungserklärung einen hiervon abweichenden Verteilungsschlüssel, etwa eine Verteilung nach den Wohnflächen.

Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von der gesetzlichen Grundregel oder von der Teilungserklärung oder einer anderen Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

Der Verwalter hat den oder die hiernach geltenden Verteilungsschlüssel sowohl den Wirtschaftsplänen als auch den Jahresabrechnungen zugrunde zu legen.

Beschlussanfechtungsklage

Einwendungen gegen eine Beitragspflicht kann der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer regelmäßig nur im Wege einer Anfechtungsklage gegen den Eigentümerbeschluss geltend machen, mit dem über die Vorschüsse oder Nachschüsse beschlossen wird, wobei die Klagefrist von einem Monat zu beachten ist.

In dem Klageverfahren, mit dem die Eigentümergemeinschaft die Beiträge eintreibt, sind Einwendungen regelmäßig nicht mehr möglich.

Eine Beschlussanfechtung ist nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Recht nur noch möglich, wenn sich Mängel des Rechenwerks auf die Zahlungspflicht auswirken. Eine Beschlussanfechtung ist nicht mehr möglich, wenn lediglich die formalen Anforderungen an die Darstellung im Wirtschaftsplan oder in der Jahresabrechnung nicht eingehalten wurden.

Gerichtliche Geltendmachung des Hausgeldanspruchs

Das Hausgeld kann gerichtlich sowohl im gerichtlichen Mahnverfahren als auch durch Klage geltend gemacht werden.

Mahnantrag oder Klage richten sich gegen den säumigen Hausgeldschuldner, also gegen den Wohnungseigentümer.

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann sich gegenüber der Beitragsforderung insbesondere mit einer Aufrechnung oder mit einem Zurückbehaltungsrecht nur dann verteidigen, wenn sein Gegenanspruch anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder auf einer eigenen Notgeschäftsführung beruht. Dies soll die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichern.

Des Weiteren kann sich der Wohnungseigentümer unter Umständen auf Nichtigkeit des Beschlusses berufen, mit dem die Hausgeldforderung begründet werden sollte.

Gegebenenfalls kann der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung erheben.

Zwangsvollstreckung

Aufgrund eines zusprechenden Vollstreckungsbescheids aus einem gerichtlichen Mahnverfahren oder eines zusprechenden Urteils kann dann die Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohnungseigentümer betrieben werden.

Es kommen je nach Sachlage die folgenden Vollstreckungsmöglichkeiten in Betracht:

  • Sachpfändung durch Gerichtsvollzieher,
  • Lohn- oder Kontenpfändung,
  • Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums,
  • Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums, sofern dieses vermietet ist,
  • zur Sicherung des Anspruchs Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch.

Bei der Zwangsversteigerung gewähren die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums als Vorrecht die zweite Rangklasse, soweit die laufenden und die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren angemeldet werden.

(Stand 19.1.2024)