Bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen nach neuem WEG-Recht

Das ab dem 1.12.2020 geltende neue Wohnungseigentumsrecht (WEMoG) hat erhebliche Neuerungen auch in den Bereichen Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen gebracht.

Wenn ein Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft bauliche Maßnahmen durchführen wollen, sind die Voraussetzungen hierfür unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um Baumaßnahmen am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum handelt, und was genau Gegenstand der Maßnahme ist.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen etwa die Fundamente, die tragenden Mauern, alle Geschoßdecken, das Dach und die Fassaden. Bei Hauseingangs- und Wohnungsabschlusstüren sind einschließlich Einfassung, Verschluss und Klinke Gemeinschaftseigentum, lediglich der Innenanstrich der Wohnungsabschlusstüren ist Sondereigentum.

1. Gemeinschaftseigentum

Bei den Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wird danach unterschieden, ob es sich um Erhaltungsmaßnahmen oder um bauliche Veränderungen handelt. Zu den Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zählen auch Maßnahmen, die ein Sondernutzungsrecht betreffen.

Die bis zum 30.11.2020 maßgebliche Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen, Modernisierungen und modernisierenden Instandsetzungen findet sich im neuen Gesetz nicht mehr.

Ob eine Maßnahme Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung ist, kann nicht pauschal gesagt werden, sondern bestimmt sich nach den jeweiligen Feststellungen im Einzelfall.

a) Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung)

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (früher Instandsetzung und Instandhaltung genannt) wird durch Vereinbarung oder im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch Beschluss der Wohnungseigentümer geregelt.

Hierzu dürften auch Maßnahmen zur erstmaligen Herstellung eines einwandfreien Zustands des Gemeinschaftseigentums gehören.

Für die Beschlussfassung genügt gemäß § 19 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer.

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen.

Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine hiervon oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

b) Bauliche Veränderungen

aa) Begriff und Beispiele

Bauliche Veränderungen sind nach Begründung des Wohnungseigentums vorgenommene, auf Dauer angelegte gegenständliche Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen.

Zum Thema der baulichen Veränderungen finden sich häufig besondere Regelungen in der Teilungserklärung oder in Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

Fehlen besondere Regelungen, so gilt gemäß § 20 WEG das Folgende:

bb) Grundsatz

Bauliche Veränderungen können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Hierfür genügt nunmehr die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer.

Die frühere Regelung des § 22 WEG, nach der eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Wohnungseigentümer erforderlich war, gilt nicht mehr.

cc) Privilegierte Maßnahmen

Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die

  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (z.B. Treppenlift, Personenaufzug),
  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (z.B. Wallbox),
  • dem Einbruchsschutz (z.B. einbruchssichere Türen und Fenster) und
  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (z.B. Glasfaserausbau)

dienen.

In diesen Fällen kann dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bauliche Veränderung zustehen („Ob“), sofern keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder eine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer vorliegt. Ein Anspruch ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn sich die verlangte Maßnahme ausnahmsweise nach den Umständen des konkreten Einzelfalls als unangemessen darstellt, etwa wenn die Nachteile aus außergewöhnlichen baulichen Gegebenheiten resultieren oder sich für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer negativ auswirken. Eine bauliche Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient, bleibt auch dann angemessen, wenn der verlangende Wohnungseigentümer selbst nicht behindert ist. Über das „Ob“ der baulichen Veränderung ist von den Wohnungseigentümern mit einfacher Mehrheit zu beschließen.

Sodann ist über die Durchführung („Wie“) der privilegierten baulichen Veränderung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Es genügt die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer. Der verlangende Wohnungseigentümer hat insoweit keinen Anspruch.

dd) Maßnahmen mit Einverständnis

Im Übrigen kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer einen Gestattungsbeschluss zu fassen.

ee) Veränderungssperren

Die folgenden baulichen Veränderungen dürfen nicht beschlossen oder gestattet werden, sie können auch nicht verlangt werden:

  • solche, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder
  • die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, werden nur sehr selten vorliegen. Der Ausbau des Dachgeschosses oder der Anbau von Vorstellbalkonen werden wohl nicht hierzu zählen.

Eine grundlegende Umgestaltung liegt typischerweise nicht vor, wenn eine privilegierte Maßnahme geplant ist. Somit hat der verlangende Eigentümer lediglich in Ausnahmefällen keinen Anspruch auf bauliche Veränderung; es müssten vielmehr außergewöhnliche Umstände vorliegen, um die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung zu rechtfertigen.

Eine unbillige Benachteiligung hingegen setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Dient eine bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke, bedarf es einer besonders schweren Benachteiligung.

ff) Kostentragung

Der Grundsatz der Kostentragung für bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum findet sich nunmehr in § 21 Abs. 3 WEG: Diese Kosten haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

Eine Ausnahme gilt für bauliche Veränderungen, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder als privilegierte Maßnahme durchgeführt werden. Diese Kosten hat dieser Wohnungseigentümer allein zu tragen.

Alle Wohnungseigentümer haben die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen,

  • die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
  • deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach dem Vorgenannten Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

gg) Beschlussanfechtung und Beschlussersetzung

Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären oder seine Nichtigkeit feststellen. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen.

Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Auf den Erhalt der Versammlungsniederschrift kommt es nicht an.

c) Unrechtmäßige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Ansprüche wegen einer rechtswidrigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums stehen nach neuem Recht nur noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist nicht rechtmäßig, wenn sie nicht durch Vereinbarung oder Beschluss gestattet wurde.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von demjenigen Wohnungseigentümer, der die unzulässige bauliche Veränderung durch eigenes Tun oder pflichtwidriges Unterlassen vorgenommen hat, die Beseitigung dieser Veränderung verlangen. Dieser sog. Handlungsstörer ist zur Wiederherstellung des früheren Zustands auf seine Kosten verpflichtet.

Als sog. Zustandsstörer kann etwa ein Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, der seine Eigentumswohnung vermietet hat, wenn der Mieter innerhalb der Wohnung eine rechtswidrige bauliche Veränderung durchgeführt hat.

Es ist den Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Dies entspricht nächstliegender Auslegung eines solchen Beschlusses. Sie können einzelnen Wohnungseigentümern dabei nicht nur rechtlich unbedenklich eine Frist zur Herbeiführung des als rechtmäßig erachteten Zustands setzen, sondern auch allgemein eine Aufforderung zur Unterlassung oder Beseitigung aussprechen. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen.

Im Rahmen einer gegen einen solchen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem gegebenenfalls anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an eine im Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden (BGH, Urteil vom 21.7.2023, Az. V ZR 215/21).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Anspruch auf Unterlassung einer künftigen baulichen Veränderung schon vor deren Durchführung geltend machen, wenn die Besorgnis begründet ist, dass ein oder mehrere Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum rechtswidrig baulich verändern werden.

Beseitigungs- und Wiederherstellungsansprüche können ausgeschlossen sein, wenn deren Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt.

Die Ansprüche verjähren innerhalb der Regelverjährung, also drei Jahre nach Vornahme der Beeinträchtigung zum Ende des Kalenderjahres.

2. Sondereigentum

Das neue WEG enthält nunmehr in § 13 Abs. 2 eine neue Regelung für Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen am Sondereigentum.

a) Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung)

Erhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum, die sich auf ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung beschränken, kann der Sondereigentümer wie bisher ohne Eigentümerbeschluss auf eigene Kosten vornehmen lassen.

b) Bauliche Veränderungen

Für Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) hinausgehen, enthält das Gesetz nunmehr eine differenzierte Regelung:

Baumaßnahmen am Sondereigentum, durch die kein anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird, sind kraft Gesetzes zulässig. Hierfür ist kein vorheriger Eigentümerbeschluss erforderlich. Dies dürfte den ganz überwiegenden Teil der Baumaßnahmen am Sondereigentum betreffen.

Bei Baumaßnahmen mit einer relevanten Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer ist ein vorheriger Mehrheitsbeschluss erforderlich. Sind alle beeinträchtigten Wohnungs­eigentümer einverstanden, besteht ein Anspruch auf Gestattung.

Privilegierte Baumaßnahmen am Sondereigentum, die

  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
  • dem Einbruchsschutz und
  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen, kann jeder Wohnungseigentümer verlangen. Es ist jedoch ein vorheriger Mehrheitsbeschluss erforderlich. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Auch für diesen Beschluss genügt die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer. Wenn von der privilegierten Baumaßnahme keine relevante Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer ausgeht, kann ohne Beschluss gebaut werden.

Für andere Baumaßnahmen am Sondereigentum, die andere Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen, ohne dass deren Einverständnis vorliegt, und die nicht zu den privilegierten Baumaßnahmen gehören, muss ein Mehrheitsbeschluss vorliegen.

Die Kosten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum trägt der jeweilige Sondereigen­tümer.

(Stand 22.3.2024)