Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Beauftragung von Bau- oder Erhaltungsmaßnahmen oder über die Wahl und Bestellung des Verwalters entsprechen mitunter nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter zuvor mehrere (zumeist drei) Alternativangebote eingeholt hat.
Zu den Einzelheiten liegen mehrere veröffentlichte Gerichtsentscheidungen vor, insbesondere Urteile des Bundesgerichtshofs vom März 2026 hinsichtlich der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen, vom Januar 2020 hinsichtlich der Neuwahl und Bestellung des Verwalters, und vom Juli 2025 über die Beauftragung von Rechtsanwälten und Gutachtern.
1. Grundsätze
a) Erhaltungsmaßnahmen
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass für die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen nicht zwingend drei Vergleichsangebote vorliegen müssen. Es kommt vielmehr auf den jeweiligen Einzelfall an.
Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist.
Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.
Selbst bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen.
Auch wenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und ggf. unter Beweis stellen muss.
(BGH, Urt. v. 27.3.2026 – V ZR 7/25)
b) Bauliche Veränderungen
Mehrere Angebote sind nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte erforderlich, wenn nicht unerhebliche Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen werden.
(LG Frankfurt am Main, Urteil v. 25.2.2021, Az. 2-13 S 47/20; BayObLG, Beschluss v. 9.9.1999, Az. 2Z BR 54/99)
Die Alternativangebote dienen dazu, überteuerte Aufträge zu vermeiden.
Werden für eine Baumaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum Vergleichsangebote vorgelegt, erfordern es die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, dass sämtliche Angebote auf der Grundlage eines identischen Leistungsverzeichnisses erfolgen. Für die Vergleichbarkeit der Angebote genügt es vielmehr, dass die Wohnungseigentümer die Kosten für die ausstehende Maßnahme durch einen einfachen Rechenschritt vergleichen können
(LG Hamburg, Urteil v. 25.3.2020, Az. 318 S 5/19)
Wie sich das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.3.2026 über Erhaltungsmaßnahmen insoweit auf bauliche Veränderungen auswirken wird, bleibt abzuwarten.
c) Neuwahl und Neubestellung des Verwalters
Bei der Neuwahl und Neubestellung eines Verwalters sind immer mehrere Alternativangebote einzuholen.
(BGH, Urteil vom 24.1.2020, Az. V ZR 110/19).
Denn der Verwalter hat eine für das Eigentum zentrale Bedeutung, nimmt für die Eigentümergemeinschaft wichtige und weitreichende Funktionen wahr und wird regelmäßig für mehrere Jahre bestellt.
d) Wiederwahl des Verwalters
Die Einholung von Vergleichsangeboten soll nach einer Entscheidung des Landgerichts Dortmund auch bei der Wiederwahl des Verwalters notwendig sein, wenn die angebotenen Leistungen des gewählten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden.
(LG Dortmund, Urteil v. 14.6.2016, Az. 1 S 455/15)
2. Entbehrlichkeit von Alternativangeboten
In einigen Fällen verzichtet die Rechtsprechung auf die Einholung von Alternativangeboten. Die Einzelheiten werden von den Gerichten unterschiedlich beurteilt.
a) Geringes Auftragsvolumen
Die Einholung von drei Alternativangeboten soll entbehrlich sein, wenn das Auftragsvolumen gering ist.
Teilweise wird angenommen, dass Alternativangebote bei Aufträgen unter 3.000,00 Euro entbehrlich sind.
(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 3.5.2018, Az. 72 C 15/18; LG Karlsruhe, Beschluss v. 8.8.2013, Az. 11 T 355/12; LG Hamburg, Urteil v. 15.2.2012, Az. 218 S 119/11)
Das Landgericht Dortmund sieht die Grenze bei etwa 5.000,00 Euro.
(LG Dortmund, Urteil vom 14.6.2016, Az. 1 S 455/15).
In der Rechtsliteratur wird auch vertreten, dass sich die Wertgrenzen nach der Größe der Anlage und dem Volumen des Wirtschaftsplans richten.
b) Beauftragung eines Rechtsanwalts und Einholung eines Gutachtens
Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist.
Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern.
(BGH, Versäumnisurteil vom 18.7.2025, Az. V ZR 76/24).
c) Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur
Das Oberlandesgericht München hatte in einer älteren Entscheidung keine Alternativangebote verlangt, wenn sich bei der Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur das Angebot bei überschlägiger Berechnung im Bereich des Mindesthonorars nach der HOAI bewegt.
(OLG München, Beschluss vom 17.2.2009, Az. 32 Wx 164/08).
Die Entscheidung könnte jedoch überholt sein, nachdem die HOAI seit ihrer Neufassung 2021 keine verbindlichen Mindesthonorare mehr vorschreibt.
3. Zeitpunkt der Vorlage
Die Vergleichsangebote müssen den Wohnungseigentümern spätestens bei der Beschlussfassung vorliegen.
(LG Itzehoe, Urteil v. 5.1.2018, Az. 11 S 1/17; LG Hamburg, Urteil v. 18.1.2012, Az. 318 S 164/11).
Der sicherste Weg für den Verwalter ist jedoch, den Wohnungseigentümern Kopien der Vergleichsangebote spätestens mit der Einladung zur Versammlung zu übersenden.
Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten der Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen. Zu den mitzuteilenden Eckpunkten gehören die vorgesehene Laufzeit des Vertrags und die Verwaltervergütung.
(BGH, Urteil v. 24.1.2020, Az. V ZR 110/19).
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand: 18.6.2026)
