Der Verkäufer eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks schließt im Grundstückskaufvertrag regelmäßig alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels der Altbausubstanz aus.
Der Verkäufer kann sich auf einen vertraglichen Haftungsausschluss aber nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. So stehen dem Käufer trotz vertraglich vereinbartem Haftungsausschluss Gewährleistungsansprüche wegen eines Sachmangels zu, soweit er Arglist des Verkäufers nachweisen kann. Der Käufer kann in diesem Fall also gleichwohl Mängelbeseitigung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten.
Begriff der Arglist
Arglist des Verkäufers setzt neben der Kenntnis des Mangels voraus, dass der Verkäufer weiß oder zumindest für möglich hält und er billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und er bei Offenbarung den Vertrag nicht oder zumindest nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).
Eine betrügerische Absicht des Verkäufers ist nicht erforderlich (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).
Offenbarungspflicht des Verkäufers
Eine Haftung des Verkäufers wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels setzt zusätzlich voraus, dass er den Mangel von sich aus dem Käufer offenbaren musste.
Für den Kauf eines Hausgrundstücks hat der Bundesgerichtshof eine Pflicht zur Offenbarung verborgener wesentlicher Mängel angenommen (BGH, Urteil vom 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).
Feuchtigkeitsschäden stellen offenbarungspflichtige Umstände dar (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).
Der Verkäufer ist auch verpflichtet, ungefragt einen solchen Mangel zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09).
Eine mangelhafte Außenabdichtung, z.B. eine mangelhafte äußere Kellerabdichtung, stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2011, Az. 5 U 78/06).
Hausschwamm muss wegen der besonderen Gefährlichkeit eines derartigen Befalls selbst dann vom Verkäufer offenbart werden, wenn ein früher aufgetretener Befall technisch einwandfrei beseitigt wurde (KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88).
Ein aktueller Befall mit Hausbock muss jedenfalls dann offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat. Dagegen muss der Verkäufer einen früheren Befall des Dachstuhls mit Hausbock nicht von sich aus offenbaren (KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88).
Eine asbesthaltige Fassadenverkleidung begründet einen offenbarungspflichtigen Sachmangel (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09). Ebenso liegt ein aufklärungspflichtiger Sachmangel vor, wenn bei beabsichtigten Fassadenbohrungen zur Anbringung von Außenlampen und einer Überdachung krebserregender Asbeststaub austritt (BGH, Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08).
Undichtigkeit des Daches und Mängel der Heizungsanlage können ebenfalls offenbarungspflichtige Umstände darstellen (BGH, Urteil vom 22.11.1996, Az. V ZR 196/95).
Den Verkäufer trifft keine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.
Wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht, aus dem sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, und der Verkäufer die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsehen wird, trifft den Verkäufer insoweit keine Offenbarungspflicht.
Durch die Übergabe nur von Finanzierungsunterlagen, auch wenn diese eine Baubeschreibung enthalten, wird die Offenbarungspflicht nicht erfüllt. (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).
Vor allem bei einem Haus mit hohem Alter, das eine nicht optimale Außenwandisolierung nahelegt, muss der Käufer einer augenfälligen Kellerfeuchtigkeit nachgehen, während den Verkäufer insoweit keine Offenbarungspflicht trifft (OLG Oldenburg, Urteil vom 30.06.2003, Az. 15 U 31/03).
Darlegungs- und Beweislast
Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, insbesondere für die Kenntnis des Verkäufers, trägt der Käufer.
Der Käufer kann sich aber bei einer Täuschung durch Verschweigen darauf beschränken, die fehlende Offenbarung durch den Verkäufer zu behaupten.
Der Verkäufer muss dann in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise die erfolgte Aufklärung spezifizieren. Bei unterbliebener Aufklärung muss der Verkäufer diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise konkretisieren, aufgrund deren er davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).