Balkone beschäftigen häufig die Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht, insbesondere wenn die Wohnungseigentümer nachträglich bauliche Maßnahmen an bestehenden Balkonen beschließen oder Balkone nachträglich anbringen möchten.
Zunächst ist immer zu fragen, ob Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
Bei dann erforderlichen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft über bauliche Maßnahmen an bestehenden Balkonen oder über die Neuanbringung von Balkonen kommt es regelmäßig auf die rechtliche Einordnung der Maßnahme an.
1. Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Alle Bestandteile eines Balkons oder einer Loggia sind gemeinschaftseigentumsfähig, einige bestimmte Bestandteile sind auch sondereigentumsfähig.
Was Gegenstand des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ist, bestimmt grundsätzlich das Wohnungseigentumsgesetz, sofern in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nicht abweichende oder ergänzende Regelungen getroffen sind.
Teile von Balkonen können daher grundsätzlich zum Sondereigentum gehören, wenn dies in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan ausdrücklich bestimmt ist.
Diejenigen Teile eines Balkons, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, oder durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestalt des Gebäudes verändert würde, stehen jedoch zwingend im Gemeinschaftseigentum.
Zwingend Gemeinschaftseigentum sind demnach:
- Balkongitter, Balkongeländer, Balkonbrüstungen, Balkondecke, Bodenplatte, Balkontüren, Isolierschicht,
- der aufgebrachte Estrich, soweit er temperatur- und schalldämmenden Zwecken dient,
- die Trennwand zum Nachbarbalkon sowie eine an der Trennwand angebrachte Mauer.
Sondereigentumsfähig sind
- der so genannte Balkonraum als solcher,
- ein Plattenbelag,
- Innenputz und -anstrich einer Brüstung,
- Innenanstrich einer Balkontür,
- Pflanztröge.
Sondereigentumsbereiche eines Balkons sind immer Bestandteil des Sondereigentums an einer Wohnung. Niemals kann der Balkon isoliertes Sondereigentum sein.
2. Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung?
Sind Veränderungen an Balkonen beabsichtigt, ist zunächst zu klären, ob die Veränderung das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betrifft.
Erhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum kann der jeweilige Wohnungseigentümer selbst beauftragen.
Im übrigen, insbesondere wenn die Veränderung das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist zu fragen, ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder um eine bauliche Veränderung handelt. Hiervon hängt es insbesondere ab, wie die Kosten verteilt werden.
Das Neuanbringen von Balkonen ist eine auf Dauer angelegte Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die das äußere Erscheinungsbild betrifft und damit grundsätzlich eine bauliche Veränderung darstellt.
Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind in der Regel auch
- die Verglasung des Balkons,
- das Anbringen einer Markise zum Sonnenschutz, oder
- die Errichtung oder Entfernung einer Balkontrennwand.
Die erstmalige Herstellung von Balkonen, die sich bereits aus der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan oder den genehmigten Bauplänen ergibt oder erkennbar wird, ist keine bauliche Veränderung.
Die Sanierung baufälliger Balkone oder die Installation eines Balkongeländers anstelle einer massiven Balkonbrüstung können Erhaltungsmaßnahmen sein.
Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, die Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen auf die Wohneinheiten aufgeteilt.
Bauliche Veränderungen müssen ebenfalls beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Anders als nach der früheren Rechtslage genügt nunmehr grundsätzlich ein Beschluss mit einfacher Stimmenmehrheit.
Die Kosten für bauliche Veränderungen haben grundsätzlich nur diejenigen Wohnungseigentümer, die für die bauliche Veränderung gestimmt haben, nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Etwas anderes gilt, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung wäre mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen. Mitunter ergibt sich eine abweichende Verteilung der Kosten bereits aus der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung.
(Stand 3.6.2024)
