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Ansprüche des Käufers wegen Mängeln beim Immobilienkauf
Wenn sich nach dem Kauf eines Hausgrundstücks oder eines Wohnungseigentums Mängel zeigen, stellt sich für den Käufer oft die Frage, ob er Rechte gegen den Verkäufer geltend machen, und für den Verkäufer, ob er entsprechende Ansprüche des Käufers abwehren kann. Der Käufer kann Mängelrechte (wie Nachbesserung, Schadensersatz, Minderung des Kaufpreises oder Rücktritt vom Kauf) unter…
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Eigenbedarfskündigung des Immobilienkäufers
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.5.2019, Az. VIII ZR 180 / 18 darüber entschieden, ob und auf welche Weise ein Immobilienerwerber das Mietverhältnis eines Wohnungsmieters wegen Eigenbedarfs kündigen kann. 1. Eigenbedarfsgrund Ein Vermieter kann ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Wohnraummietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich nur kündigen, wenn…
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Kündigung und Räumungsklage bei der Gewerbemiete
Wenn es um die Beendigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume geht, stehen sich oftmals erhebliche Interessen gegenüber. Der Vermieter ist auf die Einnahmen aus dem Mietverhältnis angewiesen und an einem reibungslosen Ablauf innerhalb der Hausgemeinschaft interessiert. Für den Mieter steht regelmäßig die Weiterführung seines Geschäfts auf dem Spiel. Mitunter sucht der Mieter nach einer Möglichkeit, sich…
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Bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen nach neuem WEG-Recht
Das ab dem 1.12.2020 geltende neue Wohnungseigentumsrecht (WEMoG) hat erhebliche Neuerungen auch in den Bereichen Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen bei Eigentumswohnungen gebracht. Wenn ein Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft bauliche Maßnahmen durchführen wollen, sind die Voraussetzungen hierfür unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um Baumaßnahmen am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum handelt, und was genau Gegenstand der…
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Heizungen im Wohnungseigentum
Für viele Immobilieneigentümer stellt sich nicht erst seit Beginn des Ukraine-Konflikts die Frage nach den verschiedenen Möglichkeiten für eine Heizungsanlage. Als Ergänzung oder Alternative zu einer Gasheizung kommt etwa der Einbau einer thermischen Solaranlage, eines Holzpelletkessels und insbesondere einer Wärmepumpe in Betracht. Dabei sind im Wohnungseigentum insbesondere die seit dem 01.12.2020 geltenden gesetzlichen Neuregelungen zu…
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Mängelrechte beim Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger
Wer Rechte wegen Baumängeln an einer neu erstellten oder sanierten Eigentumswohnung gegenüber einem Bauträger geltend machen will, muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einige Besonderheiten beachten. Maßgebend sind vor allem die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 12.04.2007, Az. VII ZR 236/05, und vom 11.11.2022, Az. V ZR 213/21. Die Rechte des Erwerbers sollen im Folgenden kurz…
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Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Wohnungseigentümer sind regelmäßig verpflichtet, Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Diese Zahlungen werden Hausgelder, mitunter auch Wohngelder oder Beiträge genannt. 1. Grundsatz Hausgeldansprüche entstehen durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie kommen in drei Varianten vor: Anspruchsinhaber ist jeweils die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 2. Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 28 Abs. 1…
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Kündigung durch den Vermieter bei der Wohnungsmiete
Häufige Gründe für eine Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses durch den Vermieter sind der Eigenbedarf und ein Zahlungsverzug des Mieters. Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum kann je nach Sachverhalt durch ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung oder Aufhebungsvertrag beendet werden. I. Kündigungsgründe 1. Eigenbedarf Einer der häufigsten Gründe für eine Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum durch den Vermieter ist…
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Wertsicherungsklauseln
Bei der Gewerberaummiete werden als Möglichkeit einer Anpassung der Miethöhe an veränderte Bedingungen häufig Wertsicherungsklauseln vereinbart. Die wichtigste Wertsicherungsklausel ist die sog. Indexklausel oder Gleitklausel, mit der die Miethöhe an einen bestimmten Wertmaßstab, vor allem an einen Lebenshaltungskostenindex gekoppelt wird. Zulässigkeit von Indexklauseln Für seit dem 14.9.2007 vereinbarte Indexklauseln gilt nach dem Preisklauselgesetz Folgendes: Indexklauseln…
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Ansprüche wegen feuchten Kellers bei Hauskauf
Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 19.1.2018, Az. V ZR 256/16, über eine Klage auf Rückabwicklung eines Kaufvertrags über ein mit einem Wohnhaus aus den 1950er Jahren bebautes Grundstück zu entscheiden. Im Maklerexposé war der Keller als trocken beschrieben. Tatsächlich war der Keller feucht. Sachverhalt Die Klägerin hatte von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag ein…
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Neuregelung zur Maklerprovision beim Immobilienkauf
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12.6.2020 enthält neue Regelungen über Maklerverträge und die Verteilung der Maklerprovision. Es ist jetzt nicht mehr möglich, die Maklerprovision vollständig dem Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses aufzubürden, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die neuen…
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Die Betriebskostenabrechnung in der Wohnungsmiete
Soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung der Mietsache tragen soll, und vereinbart ist, dass der Mieter Vorauszahlungen leisten soll, muss der Vermieter am Ende des Abrechnungszeitraums über die tatsächlich angefallenen Kosten abrechnen, also eine Betriebskostenabrechnung erstellen 1. Inhalt der Betriebskostenabrechnung Die Betriebskostenabrechnung…
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Beschlusskompetenz und Belastungsverbot im Wohnungseigentumsrecht
Eine Eigentümergemeinschaft ist grundsätzlich nicht befugt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss Leistungspflichten aufzuerlegen (sog. Belastungsverbot, vgl. BGH, Urteil vom 18. 6. 2010 – V ZR 193/09; Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13). Die Wohnungseigentümer können nicht konstitutiv gegen den Willen des Schuldners durch einen Mehrheitsbeschluss eine Leistungspflicht begründen. Den…
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Drei Vergleichsangebote im WEG-Recht
Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Beauftragung von Bau- oder Erhaltungsmaßnahmen oder über die Wahl und Bestellung des Verwalters entsprechen mitunter nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter zuvor mehrere (zumeist drei) Alternativangebote eingeholt hat. Zu den Einzelheiten liegen mehrere veröffentlichte Gerichtsentscheidungen vor, zuletzt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Januar 2020 hinsichtlich der Neuwahl und Bestellung…
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Wann haftet der Makler für falsche Angaben beim Immobilienkauf?
Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Haftung des Maklers mit Beispielen aus der Rechtsprechung Der Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser…
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Fehlen einer Baugenehmigung als Mietmangel?
Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 20.11.2013, Az. XII ZR 77/12, zur Frage entschieden, ob das Fehlen einer Baugenehmigung eines Mietobjekts einen zur Mietminderung oder zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigenden Sachmangel darstellt. Dazu hat der Bundesgerichtshof wie folgt klargestellt: 1. Sachverhalt Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien stritten um Mietzahlungen und die…
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Rückforderung von Reservierungsgebühren
Makler, Baubetreuer und Architekturbüros schließen mitunter vor der Veräußerung von Hausgrundstücken oder Eigentumswohnungen mit ihren Kunden eine Reservierungsvereinbarung. Darin verpflichten sie sich, gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr das Kaufobjekt für den Kunden bis zur Beurkundung des Kaufvertrags reserviert zu halten und nicht anderen Interessenten anzubieten. Diese Vertragsgestaltung ist vor allem dann regelmäßig unwirksam, wenn die Pflicht…
