Der Bundesgerichtshof hatte über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums einfach verglaste Holzfenster durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen ließ und anschließend die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz verklagte.
Der Bundesgerichtshof hat dazu in einem Urteil vom 14.6.2019, Az. V ZR 254/17 wie folgt entschieden:
Einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, etwa bei einer Fenstererneuerung, steht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.
Denn die Wohnungseigentümer haben einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen.
Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, etwa bei einer Fenstererneuerung, besteht ein solcher Anspruch nicht.
Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit, kann er eine Beschlussersetzungsklage erheben. Bei Bedarf kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel. 0201 / 24058-0
(Stand 20.2.2023)