Bei der Gewerberaummiete werden als Möglichkeit einer Anpassung der Miethöhe an veränderte Bedingungen häufig Wertsicherungsklauseln vereinbart.
Die wichtigste Wertsicherungsklausel ist die sog. Indexklausel oder Gleitklausel, mit der die Miethöhe an einen bestimmten Wertmaßstab, vor allem an einen Lebenshaltungskostenindex gekoppelt wird.
1. Zulässigkeit von Indexklauseln
Für seit dem 14.9.2007 vereinbarte Indexklauseln gilt nach dem Preisklauselgesetz Folgendes:
Indexklauseln sind insbesondere erlaubt,
- wenn der Mietvertrag für die Lebenszeit einer Vertragsparteien abgeschlossen wird, oder
- wenn die Mietzahlungen für die Dauer von mindestens zehn Jahren zu erbringen sind, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder
- wenn der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, oder
- wenn der Mieter das Recht hat, die Mietvertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, wie dies insbesondere bei Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters häufig der Fall ist.
Die Miete muss durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der EG ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden. Häufig vereinbaren die Parteien als Wertmaßstab den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
Die Indexklausel muss im Einzelfall hinreichend bestimmt sein und darf keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen.
Eine staatliche Genehmigung ist nicht mehr erforderlich.
2. Mieterhöhung aufgrund einer Indexklausel
Wertsicherungsklauseln kommen als Prozent- oder Punkteregelungen vor.
Beispiel für eine Prozentregelung:
“Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als 5 Prozent erhöht oder ermäßigt, so soll die Miete im entsprechenden prozentualen Verhältnis angepasst werden.”
Beispiel für die Punkteregelung:
“Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als 10 Punkte (Basis 2000=100) erhöht oder ermäßigt, so soll die Miete im entsprechenden prozentualen Verhältnis angepasst werden.”
Je nach konkreter Ausgestaltung der Indexklausel im Mietvertrag erhöht oder ermäßigt sich die Miete ohne Zutun der Vertragsparteien um das entsprechende Prozentverhältnis, oder es ist zunächst eine schriftliche Aufforderung des Vermieters erforderlich, die erst die Anpassung der Miete bewirkt.
3. Unwirksame Indexklauseln
Indexklauseln können etwa gegen das Preisklauselgesetz verstoßen, wenn der Vermieter weniger als zehn Jahre an den Mietvertrag gebunden ist, wenn der Mietvertrag gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verstößt oder wenn die Preisklausel nicht hinreichend bestimmt ist.
Die Unwirksamkeit der Indexklausel tritt grundsätzlich erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz ein.
Die Rechtswirkungen der Indexklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt. Dann muss der Mieter die erhöhte Miete auch bei einem Verstoß gegen das Preisklauselgesetz grundsätzlich bis zu einer rechtskräftigen Feststellung des Verstoßes zahlen.
Allerdings können die Vertragsparteien vertraglich eine frühere Unwirksamkeit vereinbaren.
4. Indexklauseln in älteren Verträgen
Bis zum 31.12.1998 vereinbarte Gleitklauseln mussten durch die Deutsche Bundesbank genehmigt werden. Seinerzeit erteilte Genehmigungen gelten fort.
Zwischen dem 1.1.1999 und dem 13.9.2007 vereinbarte Gleitklauseln waren ebenfalls genehmigungsbedürftig, galten aber als genehmigt, wenn sie an einen vom statistischen Bundesamt oder einem statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder einen vom Statistischen Amt der EG ermittelten Verbraucherpreisindex ankoppelten. Der Vermieter musste an den Mietvertrag für mindestens zehn Jahre gebunden sein. Wenn bis zu 13.9.2007 die Genehmigung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt worden war, sind die bislang geltenden Vorschriften weiter anzuwenden.
5. Andere Arten von Wertsicherungsklauseln
Außerdem sind in gewerblichen Mietverträgen die folgenden Wertsicherungsklauseln anzutreffen:
- Eine Leistungsvorbehaltsklausel lässt hinsichtlich der Höhe der Mietänderung einen Ermessensspielraum.
- Bei einer Spannungsklausel sind die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder vergleichbar.
- Bei einer Kostenelementeklausel richtet sich die Miethöhe nach der Entwicklung der Selbstkosten des Vermieters.
6. Andere Möglichkeiten der Mieterhöhung
In Gewerberaummietverträgen kann eine Staffelmiete ohne die Beschränkungen des BGB für Wohnraummietverhältnisse vereinbart werden.
Bei unbefristeten Gewerberaummietverhältnissen kann eine Mieterhöhung regelmäßig unter Wahrung der Kündigungsfristen durch Änderungskündigung durchgesetzt werden. Dabei sind die vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten.
Schließlich kommt eine Änderungsvereinbarung zwischen den Vertragsparteien in Betracht.
Das im BGB geregelte Verfahren einer Modernisierungsmieterhöhung gilt nicht für die Gewerbemiete. Aufgrund einer Modernisierung der Mieträume kommt bei der Gewerbemiete eine Mieterhöhung regelmäßig nur durch Änderungskündigung oder Änderungsvereinbarung in Betracht.
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Stand 25.4.2024)