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Mängelrechte beim Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger

Wer Rechte wegen Baumängeln an einer neu erstellten oder sanierten Eigentumswohnung gegenüber einem Bauträger geltend machen will, muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einige Besonderheiten beachten.

Maßgebend ist vor allem das Urteil vom 12.04.2007, Az. VII ZR 236/05.

Die Rechte des Erwerbers sollen im Folgenden kurz dargestellt werden.

  1. Allgemeine Rechtslage

a) Mängel des Bauwerks

Für Mängel des Bauwerks haftet der Bauträger grundsätzlich nach dem Werkvertragsrecht des BGB.

Der Erwerber kann zunächst Nacherfüllung verlangen. Grundsätzlich muss der Erwerber dem Bauträger hierfür eine angemessene Frist setzen. Der Bauträger hat dann nach seiner Wahl das Werk neu herzustellen oder den Mangel zu beseitigen. In der Regel wird er die vorgefundenen Mängel beseitigen.

Nach erfolglosem Ablauf der zur Nacherfüllung gesetzten Frist kann der Erwerber grundsätzlich

  • den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen,
  • einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen,
  • vom Vertrag zurücktreten,
  • die Vergütung mindern oder
  • unter weiteren Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen

Rücktrittsrecht und Recht auf Schadensersatz werden in Bauträgerverträgen üblicherweise ausgeschlossen oder an besondere Voraussetzungen geknüpft.

b) Sachmängel des Grundstücks

Für Sachmängel des Grundstücks haftet der Bauträger grundsätzlich nach dem Kaufrecht des BGB. Dies betrifft etwa Altlasten oder Kampfmittelrückstände.

Die Parteien schließen im Bauträgervertrag fast immer die Mängelhaftung des Bauträgers aus.

Der Erwerber kann dann Rechte gegen den Bauträger in der Regel nur geltend machen, wenn er ihm eine arglistige Täuschung oder ein arglistiges Verschweigen des Mangels nachweisen kann.

Insoweit ist die Rechtslage wie bei einem „normalen“ Grundstückskauf.

  1. Besonderheiten beim Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger

Beim Erwerb eines neuen Wohnungseigentums vom Bauträger ergeben sich einige Besonderheiten.

Die Wohnungseigentümer sind befugt, über bestimmte Mängelansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden.

Es ist zu unterscheiden zwischen Mängeln, die ausschließlich am Sondereigentum bestehen, und Mängeln, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

a) Sondereigentum

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann die Rechte wegen Sachmängeln an seinem Sondereigentum uneingeschränkt selbst geltend machen.

Soweit Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer wegen Mängeln des Sondereigentums betroffen sind, besteht grundsätzlich keine Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch durch die einzelnen Wohnungseigentümer rechtsgeschäftlich ermächtigt werden, die Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen. Sie kann jedenfalls solche Ansprüche in gewillkürter Prozessstandschaft verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und für die ein eigenes schutzwürdiges Interesse besteht, sie durchzusetzen.

b) Gemeinschaftseigentum

Soweit die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen, kann der Erwerber nur seine Rechte auf

  • ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums,
  • Mängelbeseitigung,
  • Aufwendungsersatz für eigene Mängelbeseitigungsleistungen sowie
  • Vorschuss für die Mängelbeseitigung
  • sog. großen Schadensersatz und
  • Rücktritt

selbst geltend machen.

Der Erwerber kann hinsichtlich des Vorschusses grundsätzlich nur Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen.

Nicht allein geltend machen kann der Erwerber daher die Rechte auf

  • Minderung und
  • sog. kleinen Schadensersatz.

Für die Geltendmachung dieser Rechte ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Erforderlich ist ein vorheriger Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Grund hierfür ist, dass die Leistung gegenüber allen Wohnungseigentümern erfolgen muss, um die zweckentsprechende Verwendung der Gelder sicher zu stellen.

Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung des Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruchs und des entsprechenden Vorschussanspruchs an sich ziehen. Der einzelne Erwerber kann dann diese Rechte nicht verfolgen, soweit die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist allerdings befugt, einzelne, mehrere oder alle Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Durchsetzung der Rechte zu ermächtigen.

  1. Rechtslage bei Kauf eines gebrauchten Wohnungseigentums

Die vorgenannten Grundsätze gelten nicht für den Kauf eines gebrauchten Wohnungseigentums.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.07.2015, Az. V ZR 167/14, sind Ansprüche des Käufers auf Minderung und kleinen Schadensersatz allein nach Kaufrecht zu beurteilen. Der Käufer kann diese Rechte also selbständig gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn ein vertraglicher Haftungsausschluss nicht eingreift oder der Verkäufer arglistig gehandelt hat.

Wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der Käufer eines gebrauchten Wohnungseigentums einen Minderwert oder zur Mängelbeseitigung erforderliche Kosten nur anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils verlangen.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

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