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Mängelrechte beim Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger

Wer Rechte wegen Baumängeln an einer neu erstellten Eigentumswohnung gegenüber dem Bauträger geltend machen will, muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einige Besonderheiten beachten.

Maßgebend ist vor allem das Urteil vom 12.04.2007, Az. VII ZR 236/05.

Die Rechte des Erwerbers sollen im Folgenden kurz dargestellt werden.

  1. Allgemeine Rechtslage

Für Sachmängel des Grundstücks schließen die Parteien im Bauträgervertrag fast immer die Mängelhaftung des Bauträgers aus.

Dies betrifft etwa Altlasten oder Kampfmittelrückstände.

Der Erwerber kann dann Rechte gegen den Bauträger in der Regel nur geltend machen, wenn er ihm eine arglistige Täuschung oder ein arglistiges Verschweigen des Mangels nachweisen kann.

Insoweit ist die Rechtslage wie bei einem „normalen“ Grundstückskauf.

Für Mängel des Bauwerks haftet der Bauträger grundsätzlich nach dem Werkvertragsrecht des BGB.

Der Erwerber kann zunächst Nacherfüllung verlangen. Der Bauträger hat dann nach seiner Wahl das Werk neu herzustellen oder den Mangel zu beseitigen. In der Regel wird er die vorgefundenen Mängel beseitigen. Grundsätzlich muss der Erwerber dem Bauträger hierfür eine angemessene Frist setzen.

Nach erfolglosem Ablauf der zur Nacherfüllung gesetzten Frist kann der Erwerber grundsätzlich

  • den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen,
  • einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen.
  • vom Vertrag zurücktreten
  • die Vergütung mindern
  • unter weiteren Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen
  • bei erheblichen Mängeln unter Umständen hinsichtlich der noch nicht erbrachten Bauleistungen kündigen.

Das Rücktrittsrecht und das Recht auf Schadensersatz werden in Bauträgerverträgen üblicherweise ausgeschlossen oder an besondere Voraussetzungen geknüpft.

Hier müssen also zuerst die Regelungen des Vertrags geprüft werden.

2. Besonderheiten beim Erwerb von Wohnungseigentum

Beim Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger ergeben sich einige Besonderheiten.

Es ist zu unterscheiden zwischen Mängeln, die ausschließlich am Sondereigentum bestehen, und Mängeln, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auch wenn sich diese auf das Sondereigentum auswirken.

a) Sondereigentum

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann die Rechte wegen Sachmängeln an seinem Sondereigentum uneingeschränkt selbst geltend machen.

Die Eigentümergemeinschaft kann Rechte in Bezug auf das Sondereigentum auch aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses nicht geltend machen.

b) Gemeinschaftseigentum

Soweit die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen, kann der Erwerber nur seine Rechte auf

  • ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums,
  • Mängelbeseitigung,
  • Aufwendungsersatz für eigene Mängelbeseitigungsleistungen sowie
  • Vorschuss für die Mängelbeseitigung
  • sog. großen Schadensersatz und
  • Rücktritt

selbst geltend machen.

Hinsichtlich des Vorschusses kann er grundsätzlich nur Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung des Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruchs und des entsprechenden Vorschussanspruchs an sich ziehen. Der einzelne Erwerber kann dann diese Rechte nicht verfolgen.

Nicht allein geltend machen kann der Erwerber die Rechte auf

  • Minderung und
  • sog. kleinen Schadensersatz.

Für die Geltendmachung dieser Rechte ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Erforderlich ist ein vorheriger Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Grund hierfür ist, dass die Leistung gegenüber allen Wohnungseigentümern erfolgen muss, um die zweckentsprechende Verwendung der Gelder sicher zu stellen.

Zur Geltendmachung der Rechte auf Minderung und kleinen Schadensersatz muss auch die Nachfristsetzung durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen