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Kündigung und Räumungsklage bei der Gewerbemiete

Wenn es um die Beendigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume geht, stehen sich oftmals erhebliche Interessen gegenüber.

Der Vermieter ist auf die Einnahmen aus dem Mietverhältnis angewiesen und an einem reibungslosen Ablauf innerhalb der Hausgemeinschaft interessiert.

Für den Mieter steht regelmäßig die Weiterführung seines Geschäfts auf dem Spiel. Mitunter sucht der Mieter nach einer Möglichkeit, sich von einem langfristigen Mietvertrag vorzeitig zu lösen.

Die folgenden Ausführungen gelten ausschließlich für die Miete von Gewerberäumen. Maßgeblich sind stets die Regelungen im konkreten Mietvertrag. Diese gehen den gesetzlichen Bestimmungen vor.

I. Kündigung durch den Vermieter

1. Ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich.

Bei einer ordentlichen Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses ist ein Kündigungsgrund nicht erforderlich und muss auch nicht in der Kündigungserklärung angegeben werden.

Insbesondere müssen also, anders als bei der Wohnungsmiete, nicht Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen oder die Absicht einer wirtschaftlichen Verwertung vorliegen.

Der Vermieter kann daher bei einem unbefristeten Gewerbemietvertrag auch ohne Vorliegen oder Angabe von Gründen eine Änderungskündigung aussprechen. Das Mietverhältnis wird dann aber nur fortgesetzt, wenn der Mieter der Fortsetzung zu den geänderten Bedingungen zustimmt.

Eine ordentliche Kündigung muss eine bestimmte Kündigungsfrist einhalten. Maßgeblich sind hier zunächst im Mietvertrag besonders vereinbarte Fristen.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist die Kündigung bei der Gewerbemiete spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig.

Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen. Vielfach schreiben die Mietverträge eine schriftliche Kündigung vor.

Anders als bei der Wohnungsmiete steht dem Mieter bei der Gewerbemiete kein Recht zum Widerspruch gegen die Kündigung wegen sozialer Härtegründe zu.

2. Außerordentliche Kündigung

Mietverhältnisse über Geschäftsräume werden fast immer für eine bestimmte Zeitdauer, also befristet abgeschlossen. In diesem Fall kommt grundsätzlich nur eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung in Betracht.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist auch bei befristeten Mietverhältnissen möglich.

Ein wichtiger Grund setzt voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

a) Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Häufigster Grund für eine außerordentliche Kündigung des Vermieters ist Zahlungsverzug des Mieters.

Der Vermieter ist vorbehaltlich anderer Regelungen im konkreten Mietvertrag bereits bei den folgenden Zahlungsrückständen des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt:

  • wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder
  • wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, die die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei Zahlungsverzug des Mieters ist vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung in der Regel nicht erforderlich.

Die Kündigung muss innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Dies sollte schriftlich erfolgen. Oft ist die Schriftform der Kündigung im Mietvertrag vereinbart.

b) Weitere Gründe für eine außerordentliche Kündigung des Vermieters

Weitere Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

  • eine ständige unpünktliche Mietzahlung des Mieters,
  • wenn der Mieter die Mieträume unter Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch eigenmächtige Baumaßnahmen),
  • wenn der Mieter den Mietgegenstand unbefugt einem Dritten überlässt,
  • bei einer nachhaltigen Störung durch den Mieter (z.B. häufiger nächtlicher Lärm),
  • wenn mietvertraglich eine Pflicht des Mieters zur Instandhaltung vereinbart wurde und der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt,
  • wenn mietvertraglich eine Betriebspflicht des Mieters vereinbart wurde und der Mieter sein Geschäft nicht betreibt.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen.

Ein Eigentümerwechsel ist kein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Vielmehr tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten kraft Gesetzes ein.

3. Sonderfall: Insolvenz des Mieters

Ein Mietverhältnis, dass der Schuldner als Mieter eingegangen war, kann der Vermieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:

  • wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist;
  • wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

II. Kündigung durch den Mieter

1. Ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags

Ein besonderer Grund für eine ordentliche Kündigung ist bei unbefristeten Gewerbemietverträgen nicht erforderlich und muss auch nicht in der Kündigung angegeben werden.

Eine ordentliche Kündigung muss eine bestimmte Kündigungsfrist einhalten. Maßgeblich sind hier zunächst im Mietvertrag besonders vereinbarte Fristen.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist die Kündigung des gewerblichen Mietvertrags spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig.

Die Regelung des BGB, wonach die Kündigungsfrist bei einer Kündigung durch den Mieter drei Kalendermonate beträgt, gilt nicht für das Gewerbemietrecht.

Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen. Vielfach schreiben die Mietverträge eine schriftliche Kündigung vor.

2. Ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrags wegen Schriftformverstoßes (Formfehler)

Mietverträge für eine längere Zeit als ein Jahr müssen schriftlich geschlossen werden.

Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins, die Dauer des Mietverhältnisses und deren Parteien aus der Urkunde ergeben. Sobald die Vertragsparteien wesentliche Vertragsbestandteile mündlich vereinbart oder abgeändert haben, kann die Schriftform verletzt sein.

Ein Mietvertrag wahrt die Schriftform auch ohne körperliche Verbindung der einzelnen Blätter, wenn sich die Einheit der Urkunde aus fortlaufender Paginierung der Blätter, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt.

Mietverträge, die nicht der gesetzlichen Schriftform entsprechen, sind nach § 550 BGB mitunter vorzeitig kündbar, auch wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt.

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er auf unbestimmte Zeit. Dann können beide Vertragsparteien das Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mieträume ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn der Vertrag für eine bestimmte Dauer geschlossen wurde und daher eigentlich nicht ordentlich kündbar wäre.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist dann die Kündigung bei der Gewerbemiete spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig.

3. Außerordentliche Kündigung

Auch der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist auch bei befristeten Mietverhältnissen möglich.

Eine fristlose Kündigung setzt voraus, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind zum Beispiel:

  • wenn in den Mieträumen Sach- oder Rechtsmängel vorhanden sind, zum Beispiel Minderflächen, Feuchtigkeit, Ausfall der Heizung, bauordnungsrechtliche Gebrauchsbeschränkungen, soweit nicht nur ein Bagatellfall vorliegt,
  • wenn die gemieteten Räume so beschaffen sind, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist,
  • wenn der Vermieter gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel verstößt.

Ein Eigentümerwechsel ist kein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Vielmehr tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten kraft Gesetzes ein.

Der Mieter muss den Vermieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen.

Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Dies sollte schriftlich erfolgen. Oft ist die Schriftform der Kündigung im Mietvertrag vereinbart.

Der Mieter kann das Mietverhältnis nach § 540 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung der Mieträume zu Unrecht verweigert.

III. Sonstige Beendigungsgründe

Eine Beendigung des Mietverhältnisses kann auch aus folgenden Gründen in Betracht kommen:

  • Zeitablauf bei befristeten Mietverträgen
  • Aufhebungsvertrag

IV. Räumungsklage

Wenn der Mieter die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig räumt, kann der Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe erheben.

Der Vermieter kann mit der Räumungsklage auch weitere Ansprüche, etwa auf Zahlung von Miete oder Schadensersatz, geltend machen.

Wenn der Vermieter dem Mieter unberechtigt gekündigt hat, muss der Mieter die Mieträume nicht räumen und kann den Ausgang des Räumungsrechtsstreits abwarten. Verliert der Mieter jedoch den Räumungsprozess, muss er die Anwalts- und Gerichtskosten tragen.

Ausschließlich zuständig für eine Räumungsklage ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden, je nach Streitwert das Amts- oder das Landgericht. Am Landgericht besteht Anwaltszwang, das heißt, die Parteien müssen sich durch Rechtsanwälte vertreten lassen.

Das Gericht wird die Klage zunächst dem Mieter zustellen. Danach hat der Mieter zunächst eine Frist von zwei Wochen, um dem Gericht seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Innerhalb einer weiteren vom Gericht gesetzten Frist kann der Mieter dann in der Sache auf die Klage antworten.

In der Regel wird das Gericht sodann einen Termin für eine mündliche Verhandlung anberaumen, meist als Güte- und Verhandlungstermin. Die mündliche Verhandlung beginnt regelmäßig mit dem Versuch einer gütlichen Einigung zwischen den Parteien.

Im Fall des Obsiegens ist das der Klage stattgebende Räumungsurteil zugunsten des Vermieters Räumungstitel und ermöglicht eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher.

Die gerichtliche Einräumung einer Räumungsfrist zugunsten des Mieters ist bei Gewerberäumen grundsätzlich nicht vorgesehen.

V. Räumung durch Gerichtsvollzieher

Nach Erhalt eines Räumungstitels kann der Vermieter die Räumung durch den Gerichtsvollzieher beauftragen. Diese kann auf zwei Wegen erfolgen:

Entweder erfolgt eine klassische Räumung, wobei der Gerichtsvollzieher außer einem Schlosser auch ein Umzugsunternehmen mitbringt.

Oder der Vermieter erteilt nur einen sog. beschränkten Vollstreckungsauftrag (sog. Berliner Räumung), wobei der Gerichtsvollzieher nur die Schlösser austauschen lässt und der Vermieter für den Abtransport und die Lagerung des Inventars selbst sorgen muss.

Die Berliner Räumung hat für den Vermieter den Vorteil, dass er gegenüber dem Gerichtsvollzieher nicht für die Kosten des Umzugsunternehmens in Vorleistung gehen muss.

Wenn der Mieter eine Räumungsfrist benötigt, kann er beim Vollstreckungsgericht Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die Räumung für ihn eine besondere persönliche Härte bedeuten würde. Diesen Antrag muss der Mieter spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin bei Gericht stellen. Die Gewährung einer Räumungsfrist steht dann im Ermessen des Gerichts.

Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel. 0201 / 240580
E-Mail: m.winkelmann@traphan.de

(Stand: 19.8.2023)