Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Haftung des Maklers mit Beispielen aus der Rechtsprechung
Der Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben.
Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können.
Diese Verpflichtung trifft den Makler im allgemeinen auch dann nach beiden Seiten, wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammen zu führenden Vertragsseiten ist, sondern im zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist.
1. Unterrichtungspflicht des Maklers
Wie weit die Unterrichtungspflicht des Maklers im Einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falls ab.
Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Eigenschaften des Objekts zu behaupten oder sonstige Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muss er zumindest diesen Umstand offenlegen.
Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie bei seinen Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln.
Hieraus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtigzustellen.
(BGH, Urteil vom 28.9.2000, Az. III ZR 43 / 99)
Grundsätzlich ist der Makler verpflichtet, den Interessenten auf ihm bekannte Mängel des zu vermittelnden Objekts hinzuweisen.
Allerdings hat der Makler in der Regel keine Untersuchungs- oder sonstige Nachforschungspflicht bezüglich Angaben und Umständen des zu vermittelnden Objekts.
Eine weitergehende „Aufklärungspflicht“ besteht allerdings im Einzelfall, wenn dem Makler die Bedeutung eines Umstands erkennbar und der Auftraggeber hinsichtlich dieses Umstands belehrungsbedürftig ist.
(LG Braunschweig, Urteil vom 1.11.2000, Az. 1 S 468/00)
2. Weitergabe von Angaben des Verkäufers
Der Makler darf aber Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat.
Dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind.
Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen. Insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.
Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, muss der Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde Kaufobjekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben.
(BGH, Urteil vom 18.1.2007, Az. III ZR 146 / 06)
3. Schadensersatzanspruch des Käufers
Das OLG München hatte in einem Urteil vom 19.11.2014, Az. 20 U 2215 / 14 in einem Sachverhalt die Verletzung einer dem Makler aus dem Maklervertrag obliegenden Aufklärungspflicht bejaht, in dem der Makler einerseits im Internet und in seinem Exposé das streitgegenständliche Anwesen mit vollständiger Unterkellerung bewarb, andererseits aber trotz positiver Kenntnis den Kaufinteressenten nicht darüber aufgeklärt hat, dass das Anwesen tatsächlich nur zum Teil unterkellert war.
Die Pflichtverletzung des Maklers muss ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages über das streitgegenständliche Anwesen und damit den hieraus entstehenden Schaden sein. Im Grundsatz wird bei Vorliegen einer Aufklärungspflichtverletzung die Kausalität vermutet.
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Makler geht nicht auf den Ersatz des Erfüllungsschadens, sondern nur auf den sog. Vertrauensschaden.
Im Beispiel des Erwerbs eines nur teilweise unterkellerten Hauses konnte der Käufer demnach vom Makler nicht die für die nachträgliche Vollunterkellerung voraussichtlich entstehenden Kosten verlangen.
Zur Feststellung des ersatzfähigen Vertrauensschadens war vielmehr ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen, in dem die Vermögenslage, in welcher sich der Käufer jetzt befand, mit derjenigen verglichen wurde, in der er sich befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch den Makler vertraut hätte und demzufolge den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte.
Damit kamen etwa die folgenden Schadenspositionen in Betracht: Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung und Grunderwerb, Fahrtkosten zum Beurkundungstermin, Zinsschaden, Wertminderung.
(OLG München, Urteil vom 19.11.2014, Az. 20 U 2215/14)
4. Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision
Der Maklerkunde kann einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Maklerprovision haben, wenn der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt hat.
Für eine Verwirkung des Provisionsanspruchs des Maklers ist nicht nur allgemein ein fahrlässiges oder treuwidriges Verhalten des Maklers erforderlich.
Das Gewicht der dem Makler vorzuwerfenden Pflichtverletzung bemisst sich weniger nach der objektiven Seite, nämlich dem Ausmaß der Folgen des Verstoßes oder der vertragsgemäßen Bedeutung der konkret verletzten Verpflichtung.
Sondern entscheidend ist in erster Linie der subjektive Tatbestand der Treuepflichtverletzung.
Der Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch danach nur dann, wenn er vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwiderhandelt, dass er eines Lohns unwürdig erscheint.
(OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 07.11.1985, Az. 16 U 179/84).
Im Falle der Verwirkung ist die ersparte Maklerprovision auf einen Schadensersatzanspruch des Auftraggebers wegen fehlerhafter Angaben des Maklers anzurechnen.
(OLG Hamm, Urteil vom 23.05.1996, Az. 18 U 147/95)
5. Beispiele aus der Rechtsprechung
Der Makler macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er den Käufern einer Immobilie trotz eigener Kenntnis nicht vor Abschluss des Kaufvertrags mitteilt, dass sich der Heizöltank für die in dem Gebäude installierte Ölheizungsanlage rechtlich nicht abgesichert auf einem Nachbargrundstück befindet (BGH, Urteil vom 18.12.1981, Az. V ZR 207/80).
Klärt ein Makler bei der Vermittlung von Geschäftsräumen (hier: einer Apotheke) nicht darüber auf, dass in unmittelbarer Nähe ein Konkurrenzbetrieb möglich ist, so hat er seinen Maklerlohn verwirkt (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 7.11.1985, Az. 16 U 179/84).
Der Makler macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er den Käufern einer Immobilie mitteilt, dass sich im Untergeschoss des Hauses eine Einliegerwohnung realisieren lasse, obwohl er die Originalbaupläne kennt, nach denen die Räume im Untergeschoss nicht als Wohnräume genehmigt sind (BGH, Urteil vom 28.9.2000, Az. III ZR 43/99).
Ein Makler, der einen Käufer für ein Hausgrundstück sucht und sich bei dem Verkäufer erkundigt, ob das Haus unter Denkmalschutz steht, hierauf aber keine klare Antwort erhält und von dieser Situation den Käufer nicht unterrichtet, verwirkt den Maklerlohn (LG Braunschweig, Urteil vom 1.11.2000, Az. 1 S 468/00).
Der Makler verwirkt den Provisionsanspruch nicht, wenn er einen schon seit längerer Zeit ohne Gewerbeerlaubnis am Markt tätigen Bauträger, von der der Käufer eine noch nicht fertiggestellt Immobilie erwerben will und gegen dessen Solvenz nach einer vom Makler eingeholten Bauherrenauskunft keine Bedenken bestehen, gegenüber dem Käufer sinngemäß als zuverlässig bezeichnet und den Abschluss eines Kaufvertrages als unbedenklich hinstellt, ohne zuvor eine Auskunft über das Vorliegen einer Gewerbeerlaubnis eingeholt zu haben (OLG Hamm, Urteil vom 7.6.2001, Az. 18 U 153/00).
Der Makler kann den Anspruch auf Provision verlieren, wenn er ein ihm bekanntes Gutachten, das zahlreiche Mängel des Objekts dokumentiert, vorsätzlich nicht an seinen Auftraggeber weiterleitet (OLG Naumburg, Urteil vom 21.8.2001, Az. 9 U 84/01).
Der Verkäufer eines angeblich gut vermieteten Objekts hat den Käufer auf eine ihm bekannte mangelnde Bonität des Mieters hinzuweisen. Der Makler ist verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass er die Bonität des Mieters nicht geprüft habe (BGH, Urteil vom 31.1.2003, Az. V ZR 389/01).
Ein Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch, wenn er in sein Exposé die Angaben des Verkäufers eines Hauses aufnimmt, dass das Dach vor einem halben Jahr erneuert worden sei, obwohl das Haus nach eigenem Eindruck allenfalls ein repariertes Dach mit der Notwendigkeit weiterer Reparaturen aufweist (OLG Celle, Urteil vom 06.02.2003, Az. 11 U 170/02).
Ein Immobilienmakler ist nicht ohne weiteres verpflichtet, seinen Auftraggeber darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem Wohnhaus, welches auf dem zu erwerbenden Grundstück errichtet ist, um ein Fertighaus handelt (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 1.8.2005, Az. 19 W 26/05).
Der bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags anwesende Makler, für den ein eigener Provisionsanspruch gegen den Käufer begründet wird, ist dem Käufer zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass der Verkäufer bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den Zustand des Vertragsgegenstands (hier: Hausbockbefall einer alten Jugendstilvilla) macht (BGH, Urteil vom 22.9.2005, Az. III ZR 295/04).
Ein Maklerkunde muss, wenn keine besonderen Umstände vorliegen, grundsätzlich davon ausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Wohnflächenangaben einer Eigentumswohnung nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben (BGH, Urteil vom 18.1.2007, Az. III ZR 146/06).
Ein Makler, der in seinem Exposé als eigene Feststellung und als Angabe des Verkäufers zutreffend angibt, dass das Kellergeschoss in dem zum Verkauf angebotenen Bungalow als Wohnraum genutzt werde, verliert nicht den Anspruch auf seine Provision, wenn diese Nutzung baurechtlich unzulässig ist (OLG Oldenburg, Urteil vom 15.5.2009, Az. 6 U 6/09).
Der Makler haftet dem von ihm vermittelten Käufer auch dann nicht auf das positive Erfüllungsinteresse, wenn er arglistig gehandelt hat, indem er die ihm ausdrücklich gestellte Frage nach einer Asbesthaltigkeit der Dacheindeckung mittels Kunstschiefer wissen- und willentlich falsch geantwortet hat (OLG Koblenz, Urteil vom 16.11.2012, Az. 10 U 199/12).
Der Makler verletzt seine Aufklärungspflicht, wenn er einerseits im Internet und in seinem Exposé das Anwesen mit vollständiger Unterkellerung bewirbt, andererseits aber trotz positiver Kenntnis den Käufer nicht darüber aufklärt, dass das Anwesen tatsächlich nur zum Teil unterkellert ist (OLG München, Urteil vom 19.11.2014, Az. 20 U 2215/14).
Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel. 0201 / 24058-0